三亚楼市提前“过冬” 留守开发商坚信房价还会涨

　　张深祥对来三亚买房的“大陆人”既表示欢迎，却也忍不住排斥。在海南，岛外的国人，被统称为“大陆人”。

　　“他们来海南消费，能拉动海南经济的发展，但房价炒得太高了本地人就买不起了。”开出租车的张深祥，现在还住在祖上传下来的房子里。

　　他指了指三亚市当年最高的建筑说，“上世纪90年代初海南房产泡沫时，我还小，记忆中那个楼烂尾了，但现在又重新火了，包装一下甚至卖得比当年更好。”

　　如今，炎热的三亚，楼市却似已进入冬季。去年底的疯狂已如过眼云烟般消失。“去年11月份时买房的人很多，我拉着人去看房，虽然客人已经提前预约了，到了现场却被告知没有房了。”张深祥说。

　　三亚的旅游规律是，每年5月到10月，进入市场淡季。而三亚楼市在房地产调控政策重压下，提前入冬。

　　“三亚很多项目都已经没房可卖了，不论买家、卖家，大家都在观望，都没降价，但也不涨价。有一些项目只是让客户交了定金，再决定何时开发一期。”迎斌房地产家政公司一位工作人员告诉记者。

　　还有一些留在岛上的开发商，坚信三亚的未来值得投资，坚信三亚房价还会涨。

　　被房地产改变的三亚

　　从机场通往三亚市区的三亚湾路，沿着海滩蜿蜒而建。一路向市区驶去，路边鳞次栉比地矗立着新项目，面朝大海。海景似乎被不等地分割成数份，这意味着每一个住在这些新项目的人直接可以从窗内看到如画的海景。水清沙细、椰林树影。美景触手可及，只要过一条马路，就可以到达海边。这样的房子被称为一线海景房，售价多为3万元/平方米以上，甚至达每平方米7-8万元。

　　而二线海景房通常建在这些项目后面，无法毫无遮拦地看见大海，销售均价为每平方米2万元以上。

　　海岸线的长度是有限的，在投资者看来，买房就是对稀缺资源的占有。到了夜晚，这些项目大多数变成“黑灯屋”。“好多都是投资客买的，就是为了转手卖个高价，好些项目都没有装修。”张深祥告诉记者。

　　1990年代初期，房地产曾让三亚经济发展做了一个腾飞梦，然而梦醒后留给三亚的是众多像伤疤一样烂尾工程。上世纪末政府出台了一系列关于处置烂尾工程的政策措施后，三亚率先完成了所有烂尾工程的处置工作，与此同时大量新的项目如雨后春笋般拔地而起，一场地产的复兴梦在天涯海角拉开了序幕。

　　近年来，三亚市商品房平均销售价格不断走高。2005年首季平均销售价格达到5100元/平方米，比2004年增加890元/平方米，2007年后已涨到7449元/平方米，2008年跃上9000元/平方米的台阶。最疯狂的时候当属2009年年底以及2010年年初春节前。

　　彼时，三亚的项目几乎一天一价。三亚整体的新盘房价由2009年12月下旬6000元/平方米—9000元/平方米整体上涨到23000元/平方米—38000元/平方米。部分项目甚至40天内涨幅达到100%-300%。支撑三亚房价上涨的最大动力是《海南国际旅游岛规划纲要》的批复。

　　据海南浙商会的统计表明，国际旅游岛获批期间，曾有10万浙商进驻海南投资房产，注册运作资金多达300多亿元。一时间，投资、投机演变成市场主流。

　　据三亚市最近披露的数据显示，2010年一季度，三亚全市全社会固定资产投资累计完成56.06亿元，增长80.8%。其中，房地产开发投资31.92亿元，增长86.5%。1至2月商品房销售面积达35.18万平方米，增长142.8%。

　　三亚市市长王勇透露，据初步核算，一季度三亚全市地方财政一般预算收入15.71亿元，同比增长达162%。其中，税收收入14.94亿元，增长192.5%。

　　外地人炒房 本地人炒地皮

　　一位来自东北的中年女士告诉记者，目前她在三亚租房，房租仅为每月400元。她指着旁边的一线海景房说，“这些房子都太贵了，就算买下来，住一晚上也等于好几千块。”退休后来海南度假的她，在海边做起了照相的生意。三亚市内租一个两居室也不超过1000元。

　　当地人老陈也向本报记者聊起了他的生意经。老陈介绍自己曾是三亚最早的炒房人，他说，像他们这样的人在三亚很多。老陈的新生意不是炒房而是炒地。

　　他告诉记者，他在三亚市崖城镇南买下了一些海坡地，准备找朋友合伙建房。去年他买地时，每亩价格仅为78000元，后来受规划影响，地价涨到了每亩10万元。地是从当地农民手中收过来的，由于当地批准建设创意新城，所以土地权属问题将不成障碍。“现在楼面价是（每平方米）2000元，到时至少能卖到（每平方米）8000元，你算算我能赚多少，而且那边的海坡比这里还漂亮。”老陈说。 和很多当地人一样，老陈信心满满地认为房价还会涨。

　　未来还会涨？

　　海南房地产市场是今年3月5日发布“海南版11条”后逐渐冷却的。

　　业内评价，这是一份“条款非常严厉”的政策。其中影响较大的几项包括：房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起60日内全部付清，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。省财政从市、县收取的土地出让金的10%以及省和市、县一般预算新增财力部分，向保障性住房建设项目倾斜，2010年新建 10.09万套保障性住房。

　　4月17日，国务院再出调控政策。近日开幕的海南房交会上看，60多个来自海南各地的楼盘参加，但90%以上价格未定。三亚在售的少量一线海景房报价为3万多至9万元，二线海景房在2万多至3万多元。由于货量较少，各个楼盘报价都非常坚挺，并无明显的降价促销现象。

　　中国房地产住宅研究会副会长顾云昌在财富海湾公馆举办的“世界城市到国际旅游岛·中国财富阶层的生活观”论坛上表示，财富阶层由于缺少投资渠道，在投资当中选择了买房，但由于买房的投机成分过高，所以三亚楼市供不应求的情况比较明显。他同时还指出，调控给不同城市带来的影响是不同的，三亚未必会出台非常严厉的细则。

　　著名经济学家郎咸平也在采访中表示，目前房价的上涨是由两方面的客观原因造成的。一方面制度原因是房价上涨的根本基础，而另一方面财富阶层大量的资金无处可投。“你看看大片的产能过剩，投资基金也连连亏损，富人的钱不买房还能做什么？”郎咸平说。

　　尽管承认泡沫的存在，对于未来，大多数开发商相信，三亚的买房需求仍会很大。财富地产是来三亚市场众多淘金的开发商之一。财富地产营销策划中心总经理崔力军认为，三亚的市场仅仅是短时期内的低迷。对于去年没在最好的时间内推出楼盘，她表示有些许遗憾。但她同时也表示，“财富地产不是追求短期效益的开发商，不会因为调控而造成资金问题，所以不会降价。”财富公馆的装修成本是2万元/平方米。

　　崔力军认为，真正高品质的住宅仍会有很大市场。过去虽然三亚房价疯涨，但各种楼盘鱼目混珠，很多品质并不好的楼盘价格也被炒得很高。未来三亚市要想吸引更多的投资者，政府必须加大对配套设施的投入，而逐步实现《海南国际旅游岛规划纲要》。