朱青：房产税负可转嫁 长期看不能控制高房价

　　房产税已是当心下最热门的话题，从调控走向来看，出台已是必然之势。除了征税能否抑制房价之外，关于征税的法理依据同样也是争议的焦点，我国《立法法》明确规定，开征新税和调整旧税必须经由全国人大批准，但现实情况似乎并不如此。5月20日，搜狐经济学人论坛就“征税的合理性”展开探讨，以下是现场报道：

人民大学财政金融学院教授朱青（搜狐-王玉玺/摄）

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青：各位下午好！今天虽然在座的听众不是很多，但是我们今天讨论的话题还是很热的。我们今天的话题叫“房产税该不该征？”我觉得应该改一个题目叫做“房产税该不该改？”为什么？因为房产税从1986年我们就开征了。国务院房产税暂行条例是1986年出台的，涉及两块，一块是企业，一块是自住用房。企业用房都是要交待房产税的。实际上，老百姓关心是我们自住房交不交房产税。国务院在86年房产税条例当中明确规定非营业用房，也就是自住的房子是不交房产税的。1987年财政部还有一个文件，当时规定无论自住房子面积多大，都不交房产税。但是，如果老百姓的私房出租或者商用，从1986年开始就要缴纳房产税，今天也不例外。房产税规定，如果老百姓自己的房子如果是商用，比如说你的公司注册地点注册在你买的公寓房里，三室一厅，那么要按照你买房的原值减去10—30%，剩下的余值按1.2%缴纳房产税，如果房产用于租用，则按照租金收入的12%缴房产税。2002年以后我们改成按租金的收入的4%缴纳房产税。所以房产税已经出台了很多年了。所以，我们今天探讨的问题应该是“房产税该不该改？”也就是说，要不要对非营业性的房屋，即老百姓的自住房征收房产税，这是大家很关心的。

　　因为中国老百姓很多都有私房，据统计中国城镇家庭80%拥有私房，很多家庭有两、三套房。如果房产税要改，比如说像网上传说的那样，对第三套房征房产税。那么，有一部分家庭或者个人势必说过去拥有房产每年不交房产税，现在为什么我们要交了。我们之所以探讨这个问题，就是因为现在房价增长过快，所以中央提出来，国务院开会也提出来，要加快研究抑制房地产价格过快上涨的税收政策，所以现在就开始有了这方面的传闻，某某地方要征收房屋消费税，某某地方可能要征收房屋保有税，或者开征物业税，或者是改造房产税，总之现在想利用不动产税来抑制房地产价格。

　　无论开征一个新税，还是改造一个老税，首先要明确开征或改造的出发点是什么？税收无非两个功能，第一功能是筹集财政收入。我们国家预算内的财政收入，也就是一般预算财政收入83%是税收，所以税收无疑是筹集财政收入的重要手段。第二个功能，税收是调节收入分配，调节经济行为的一种手段，可以通过征税来调节人们的社会经济行为。我们现在出台物业税，或者改造房产税它的初衷是什么？我觉得这个问题非常重要。

　　物业税是在2003年，也就是党的十六届三中全会通过《关于完善社会主义市场经济若干问题的决定》当中提出来的。当时提出：“条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应的取消相关收费。”物业税实际上有两个含义，第一个含义就是企业缴纳了房产税和土地使用税等一些零星的税种给它合并，征收统一的物业税。所以我们现在搞一些测算，搞一些试点城市的一些资产的评估，都是考虑企业这一块，如何用统一物业税来取代原有的房产税、土地使用税、土地增值税等等。物业税推出还有一个含义，就是当时大家在研究对老百姓非营业用房，也就是自住房如果达到一定条件，比如面积超过多少，价值超过多少，开征物业税。03年是探讨什么问题呢？03年提出研究开征物业税是从完善地方税筹资体系的角度考虑的。很多研究资料表明，国外基层政府，就是第三级政府，即县市一级，镇一级政府很重要的收入是财产税。物业税在当时是为了完善中国地方税提出的，当时提出，中国能不能像某些国家那样通过增加财产税来增加地方财政收入，当时并没有考虑通过物业税来抑制房地产价格，当时没有赋予财产税这个功能。今天人们又研究能不能通过物业税来抑制房地产的价格。物业税跟房产税最大的区别是，物业税按评估价征收，而1986年房产税是按照房产原值减去10—30%的余值征收。

　　现在很多人说物业税开征需要经过全国人大，立一个新的税种程序比较复杂，另外，我们的评估力量、评估队伍也没有达到理想的状况，所以很多人转而提出能不能改造房产税。房产税是既有的税种，因为房产税条例里面明确规定非营业用房免征房产税，有的人提出来能不能第三套房，第四套房给它界定为营业用房。如果你们家有一套房，两套房，那两套房属于自住，属于非营业性，你们家的第三套，第四套哪怕是自己住也算是营业。如果这么定义的话，房产税就非常容易的推开了，而且达到了很多人希望的通过开征一种新税或者改造一个老税，通过对持有环节征收，来抑制炒房的目的。因为，在房地产保有环节征税，人们就不敢持有多套住房了，这样买房的需求就下来了，因而房价就下跌了，这是很多人期望的，希望通过开征或者改造我们国家的不动产税来达到这个目的。

　　至于房地产税会不会抑制房地产价格的上涨？这个问题仁者见仁、智者见智。在税收理论上有一个很重要的概念叫做税收资本化。税收资本化什么意思？比如说我现在要买一套房，从你那儿买一套房，这套房是一百万，现在国家政策说我买这套房以后每年要交一万元的房产税。在这种情况下，我就要考虑了，我买一套房一百万，我这十年来每年交一万元房产税，我要是持有十年再卖掉，就要交十万的房产税，这样的话，我买房的时候就告诉卖房的人100万我是不要的，一定是90万我才要，然后我持有这个房产再交的房产税未来十年之内，我交的房产税实际上你替我负担，这种现象叫做税负转嫁，转嫁给卖房的人负担，从税收资本化的意义上来讲征收住房保有环节的税收可以抑制房价。保有环节要交税，但是这种税负转嫁的前提条件是房子的需求量比较小，房子的供应量比较大。也就是供求之间不是卖方市场而是买方市场。房子贵了我不要，就是90万我才买。这种情况下卖方不得不降低价格，因为卖方房子供应量大，要通过降价才能卖出房子。但是中国目前的房地产供求关系显然不是买房市场。我们经常讲是房屋的刚性需求，实际上，国内的住房市场在某种程度上还是卖方市场。

　　如果仅从抑制房地产价格过快上涨的这个角度来看，很多人认为房产税中长期内起不到抑制房地产价格的作用？我的观点是，无论是股票的印花税，还是房产税，换句话说税收政策从中长期来看，起不到调节股市和楼市的作用，这已经被实践所证明。

　　大家还记得2007年，5月30日我们调整股票交易印花税的政策，股票交易印花税从千分之一调整到千分之三，这个政策对股市影响如何？我们看到，股市当天980种股票跌停，你不能说税收没有作用。但是到了2007年的10月16号，股市由4100的点猛涨到6124点，这是印花税调高以后涨的。所以，不难看出，股市并没有因为印花税的提高而长期大跌，跌了一段以后，马上抬高，因为股票市场的起落有它自身的规律，后来我们股市又下跌，我们印花税由千分之三降到千分之一，甚至又单边征收，但股市仍然下跌，并没有因为印花税税的负担的减少而抑制股票市场的下跌。这个案例告诉我们，股市和楼市的价格背后有其自身的规律，我们通过税收干扰这个规律，短期内可能出于人们的心理和预期，可能会起一定的作用。但是从中长期来看这个作用是不明显的。所以，政府要想通过税收来调节楼市的价格、股票市场价格恐怕还不是一个比较有效的手段。

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