债券信托贷款 房企八仙过海广积粮

　　今年，证监会与国土资源部建立沟通联络机制，拟定两类企业融资申请纳入征求国土部意见范围。在这一背景下，多家地产商的申请增发都未获得放行。房地产融资的主要渠道之一收紧。

　　不过，重压之下，房地产企业仍能多方开辟财路：海外发行美元票据、积极筹备公司债、加 速发行信托产品、在房地产贷款没有明确收紧之前疯狂借贷……无论是为了扩张还是储备好“过冬粮”,房地产企业积极利用每一条可能的融资渠道，开始一场末路狂奔。

　　债券融资成房企规避调控避风港

　　由于债券融资具有市场化的发行和约束机制，债券融资成为房地产企业规避调控的主要避风港。

　　在严格的监管调控之下，不少企业踏上了境外筹资之路。碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的内地地产企业先后宣布发行海外债券。但代价是高昂的，从发债的利息来看,碧桂园债券利息为11.25%,恒大地产13%,雅居乐利率指导区间定在8.875%－9%,佳兆业为13.5%。

　　长江证券房地产分析师苏雪晶表示，在香港发行票据利率非常市场化，市场不好的时候就利率较高。14%算比较高的利率，未来也可能会有更高利率的发行。

　　房地产企业能否承受如此高息？一位房地产公司人士向记者表示说：“证监会和国土部对地产商再融资不予放行，民间融资成本马上高了起来。其实14%利率也不算很高，很多地产的民企内部融资周转的利率都有12%。目前钱确实很难弄。”

　　与海外发行债券相比，国内发行公司债也是房地产企业谋划的一条出路。

　　去年四季度，在房地产融资盛宴中，房企公司债融资规模占到了当季整个公司债新增融资额度的60.7%。

　　今年的形势不容乐观。中国银行间市场交易商协会发布的《中国债券市场2010年第一季度分析报告》统计数据显示，2010年第一季度，房地产企业发行公司债融资额为零。

　　但由于债权融资具有相对较高的融资成本，具备一定的市场约束机制，证监会已明确表示发行公司债的房地产企业暂不纳入国土部审批范围。一位券商分析师表示，公司债相较于股权融资更容易一些，以后会有一些企业通过发行公司债进行融资。

　　信托 地产商的救命粮

　　去年三季度以来，基础设施类信托业务受到国家整治地方融资平台、地方财政担保叫停的影响，证券类信托业务中的信托开户限制问题又迟迟不能解决，传统信托业务“三驾马车”中仅剩房地产信托业务一枝独秀。

　　据不完全统计，2009年全年，全国五十余家信托公司共发行房地产信托产品214个，总规模逾440亿元，分别比2008年的发行数量和规模增加了59%和62%。单只房地产信托产品的平均规模也从2008年的2.02亿元/只提高到了2.07亿元/只。

　　在去年的房地产融资盛宴中，信托公司是主力军之一，也因此赚得盆满钵满。今年则充当了救急的角色。

　　五一期间，银监会召集非银行金融机构召开“全国信托公司监管工作会议”，重点内容是讨论房地产信托融资的监管问题。据了解，在这次会议上，银监会称将于近期重点整肃银行表外的贷款，将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内。

　　一位信托公司人士表示，“房地产信托业务收紧在4月份已经传出风声，因此4月份，房地产信托产品突击发了一批。”

　　据用益信托统计，4月份参与房地产集合信托发行机构43家，发行数量为141 只，发行规模为2538350万元，已成立数量为115只，已成立融资规模为1941242万元。

　　5月份以来，投资方向为地产企业的新发行信托计划数量为10个，面向地产企业的信托计划总发行规模为20.5亿元，而实际成立的规模为2亿元。据市场不完全统计，5月以来，已有中华企业、浙江广厦、獐子岛、香江控股等上市公司公布了逾30亿元的信托融资计划。

　　愈来愈严厉的调控预期导致投资地产项目风险走高，房地产信托的系统性风险在加大。对此，信托公司采取了追加抵押的办法来应对。

　　中泰信托研究部负责人盛太告诉本报记者，“由于房地产市场调控政策，信托公司要求房地产企业的土地抵押、物业抵押，未来可能出现抵押物价值下降、抵押不足的风险。比如有的机构抵押率已经由原先七成下降到了四成。不少信托公司已经要求加大对原先抵押物的追加。”

　　此外，风险控制到位的信托公司发行房地产信托计划仍相对容易。盛太表示，由于信托公司管理水平不同，目前部分实力较强的信托公司，根本不需要土地抵押、物业抵押，而是倾向自主管理，对资金流向的监控能力很高，有较高的防御风险的能力。“这些公司还能做一些房地产业务”，他说。

　　目前，信托公司对发行房地产信托计划的审核要求更为严格，房地产信托的融资成本较高，各项费用加总的综合成本能够达到18%-20%，“有实力的房地产企业可能继续通过信托渠道融资。”某信托公司人士说。

　　一季度疯狂借贷

　　与信托、债券融资相比，房地产企业获取银行贷款相对乐观。

　　“今年一季度，房企干了最重要的一件事，就是疯狂借钱”。一位券商研究员说。除了信托融资外，房地产开发贷款也成为地产商的救命粮。

　　央行数据显示，1季度主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点。

　　“除了年初总行规定了对今年信贷总体规模的限制，和今年地方融资平台贷款确实收紧，房地产贷款方面目前还没有受到什么严厉限制”。一家国有大行信贷部人士向记者表示。

　　“不过目前房地产企业还不缺钱。可以通过不拿地控制融资。过紧日子，资金压力并不大。”一位券商研究员表示。

　　以招商地产为例，截至今年一季度末，招商地产的货币资金为80.75亿元。目前资金充裕，取消再融资对公司来讲影响不会很大。

　　“目前没有看到贷款明确收紧的迹象。但是我已经看到了一些不好的苗头。现在是最关键的时刻，如果各地方调控政策执行不力，可能会有更严厉的措施出现。”苏雪晶说。