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原则上，一块地的价值取决于这块地的单位面积产出。说得更直观一点，就是人口密度越大，人均收入越高，地价就越高。但由于种种复杂因素的影响，地价可以长期地高于或低于基本面。而在所有因素中，土地供给制度与开发规划审批，对地价的影响最大。
在上一期专栏中（冀志罡：解密中国房价）我曾说，房要建在地上，有地才有房。但不是所有的地都适合建房。讲究地段是房产投资的金科玉律，说的就是地的重要性。所谓买房，重点从来不在房，而在地。想想看，形态差异如此之小，而价格可以天差地别的，好像也只有土地。同样是一把黄土，北京三环内和西北的戈壁滩，价格差距可以达万倍之谱。这样的差距有没有道理？可以有道理，也可以没道理。
你花钱买套房子，本质上并不是买那堆钢筋混凝土，而是买了块地。只不过这块地跟房子打包出售，物理上拆不开。不过随着科技发展，能拆开的房子也有了。这是前段时间的新闻：一个美国人卖了自己的地，但舍不得房子，于是整体迁移到了重新购置的另一块地上。将来科技发达了，所有的房子和地都能拆开的时候，房和地钉是钉铆是铆的分开定价了，我也就没必要写这篇文章来饶舌了。
这块地多大？把你房子的建筑面积除以贵小区容积率可得。你支付房款的绝大部分都是用来买这块地的。房价越高的地方，比例也越高；反之，房价很便宜的地方，就只占一个小比例。越是发达地区，越是大都市，越是黄金地段，这个比例就越高，反之则越低。农民在自家宅基地上盖房，地价可以低到忽略不计（不用付费，但有一点耕地的机会成本）。
原则上——只是原则上——一块地的价值，取决于这块地的单位面积产出。说得更直观一点，就是人口密度越大，人均收入越高，地价就越高。正是从这个意义上说，地价的万倍之差可以是合理的。大都市的核心地段，比之荒凉的郊野之地，是不是在人口密度上有天地之差？
但差得太多，它就会变得不合理。上世纪80年代末期，在日本最繁华的东京银座，一个人站在街上，两脚所占的土地就价值上百万日元，大致地估算，那是每平方米逾百万美元的地价。合理吗？地产崩盘后，银座的地价跌掉90%以上。
套用投资术语，“土地的单位面积产出”只是地价的基本面。由于种种复杂因素的影响，地价可以长期地高于或低于基本面。而在所有因素中，土地供给制度与开发规划审批，对地价的影响最大。
先说规划。土地本身很简单，我们每人脚下都踩着一块。但要在一块地上建房，必须获得政府有关部门的批准。也就是说，要通过一系列复杂的程序，得到一系列盖有官方大印的文件，一块地才能用来盖房。在这个过程中，需要金钱，需要权力，需要关系，当然还需要大量的时间和耐心。如今的房地产开发，上述的一系列文件成本在总成本中占了一大块。
我得声明，这并不是中国特色，而是全世界各个城市、尤其是大城市的共同特色。例如在美国，开发一块地不仅需要政府部门的审批，往往还需要当地社区的认可，后者的难度可能比前者还高。
规划审批是合理的。建筑物一般投资巨大，使用周期又长，没有规划的胡乱开发只能把城市变成脏乱差的城中村。好的城市不应该是那个样子。此外，建筑物还要满足一系列监管条件，从建筑质量到楼间距再到防火安全等等不一而足。就算在美国，你拥有一块地也并不意味着想干嘛都行。甚至有些时候，你拿着块地除了散步，什么都不能干。
所有这一切，都需要审批。审批决定了有多少土地能用来盖房，盖什么房，以及盖多少房。换言之，审批决定了房地产市场的供给量。如果一个地方人口密集又收入不菲，而房产供给量又很少，房价就会高到居民难以承受的程度，于是大部分人就只好蜗居。
香港就是这样，东京也曾经是这样。专家论证说，地狭人稠、土地稀缺的国家就应该蜗居。专家还论证说，大陆也应该如此。那么，中国真的缺地吗？
（此文为作者专栏“解密中国房价”系列之二。作者系宏观经济研究人员，专栏作家。曾供职媒体，现服务企业）
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