来源：投资者报
作者：李真
无论房地产行业处于疯狂、低迷还是复苏状态，银行房贷业务量总是与房地产交易量情况成正比。但这种正比关系不一定都是好事，一旦房地产陷入危机，银行也立马被拉到危机边缘。
2008年的全球金融危机已经留下血的教训，数家百年老店型的国际大投行轰然倒塌。前车之
然而，《投资者报》在调查采访过程中了解到，银行的态度很好，方法却有待改进。“目前国有行中，除建设银行有战略投资者美国银行的帮助，搭建了一套相对科学的体系外，其余都是各行自行构建。”某银行人士表示，在他看来，背后的风险因素不容忽视。
压力测试结果多样
国内银行业近期进行的压力测试，是国际上通用的一种风险预警和处置办法，通过测试，可以了解如果市场情况发生变化，对银行信贷资产的安全可能带来多大的影响。
由于此次房地产贷款压力测试为银监会“钦定”，使得测试规模空前。据了解，此次需要报送原始数据的银行共30家，包括5家大型银行、12家股份制银行和8家房地产贷款规模较大的城商行，此外还有2家农商行和3家外资法人银行。报送数据包括个人住房贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。
具体到各银行，将采取“自下而上”的方式，即各分行不但要上报原始明细数据，同时还要根据总行测试模型进行测试，再将结果上报总行。
“但银监会只下发了要求测试的指引文件，没有提出统一测试的标准。”一位国有银行相关人士有些纳闷地向《投资者报》记者表示：“但各行都有自己的模型公式，标准不太一致。”
据了解，尽管各行测试模型不同，但基本都有轻度、中度和重度三种假设前提，最终公布的可容忍度即指重度情形下的结果。据目前已获知的银行数据显示，银行对房价下跌的可容忍度在30%~40%之间。
其中，交行率先在一季报发布会上大致公布了测试结果，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。交行副行长钱文挥称，由于交行房地产贷款占比相对较低，完全有把握消化和吸收这部分风险。
建行和工行情况较交行更乐观，容忍度在35%。
建行人士称，2005年以来，建行就对房地产相关贷款的客户结构进行了调整，从原来的6000多户精选至3000多户。今年，客户结构进一步收紧，一季度末比去年同期末减少了400户房地产客户；一季度，建行房地产贷款增速大约在4%，而同期全国房地产贷款同比新增44.3%（其中开发贷31.1%）。
《投资者报》记者在农行IPO路演现场获知，在房价轻度和中度下跌情况下，对农行不良贷款率几乎没有什么影响。重度测试情况下，如果价格下跌30%，贷款利率增加1.08%，则影响其房地产不良贷款率在1%以内。
农行副行长郭浩达在现场表示，农行房地产开发贷方面的不良贷款率相对较低，到今年一季度为2.03%；而在个人贷款方面，买首套房的客户占到85%，金额占到86%；个人贷款不良率到一季度为止仅为0.86%。
虽然工行没有公开自己的测试结果，但据知情人士透露，工行2008年之前的存量房贷占比很高，目前还本付息率已达到60%以上，因此房价下跌30%左右，并不会带来灾难性的影响。
相形之下，股份制银行容忍度相对更高，民生银行达40%，招行为37%。“中信银行也有40%的容忍度。”这位人士向《投资者报》透露。
被指测试太过狭义
尽管银行上报了测试结果，但银监会并没有做一个总体判断，他们解释称：“具体的压力测试情况取决于各家商业机构本身的情况，包括贷款的余额、资金的来源和风险的管控能力等等，具体情况需要具体分析，不能一概而论。”
对于银监会没有对银行测试体系推出明确指引，很多业内人士表示理解，但他们同时对银行自身测试的科学性提出质疑。
“房贷压力测试结果应该只是狭义的范围内。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在微博上发表了自己的看法。
他向《投资者报》解释说，此次房贷承压测试仅以房地产本身风险来测算，即仅考虑了房价下降与银行不良贷款的相关度，但如果未来经济可能会出现减速，在经济增长率下降时，银行的不良率也会上升。
同时，房价下跌，肯定会导致其他行业出现经营风险，如影响到建材、水泥、钢材等行业，这些行业内的企业也从银行贷款，也会有不良贷款的隐患，所以在只考虑房地产的情况下，测试结果就会显得更乐观些。
他的言下之意是，目前仅针对房地产行业的压力测试过于片面。这一观点得到了银行业内部一些人士的认同。
“我们其实也不看重房贷测试结果，现在的测试并无多大意义。”上述国有行人士表示。
“这些数据只能作为参考，一来是因为不知道这些结果是如何测算出来的，二来银行的原始数据本身就带水分。”第一创业银行业分析师陈曦表示，各银行二手房贷数据中水分现象比较普遍，很多二手房贷通过在合同上造假，造成实质上的零首付情况比比皆是。
据郭田勇介绍，目前国际上做此类测试时主要用两种方法，情景模拟法和数据分析法。国内银行做房贷测试用的什么尚未可知。“比如银行是以什么类型房价做依据进行测试就没说，假设房价跌20%、30%，是因为什么跌的，也没讲清楚。”
正是由于没有公布具体的测试模型、测试方法，所以根据现有结果无法确定其客观程度和指导意义。“虽然不能要求银行完全公布测试流程、方法及模型，但银行也不能完全不公布。” 郭田勇建议，在未来的同类测试中能更多地交代测试模型、测试流程等相关细节。
警示房贷风险隐患上升
如前所述，银行的房贷承压结果是重度情形下的结果，所谓重度，就是银行认为这种情形发生的概率较小。“我是不相信房价会掉到30%到40%。”上述国有行人士表示。
数据显示，5月份，全国70个大中城市中，代表一线城市的北京、深圳、广州以及杭州的房价环比下跌，单月分别下跌0.1%、0.3%、0.4%和0.6%，上海和上月持平，即5月房价最大跌幅为0.6%，这与银行测试的最坏情形相距甚远。
“从银行承受力来看，应该问题不大，比如房价下跌30%，不良贷款率增加百分之一点多，这都在银行的可控范围内。因此就房贷本身来说，银行还是有相当强的承受能力。”郭田勇亦比较乐观。
相形之下，银监会的乐观程度较低，从有关言论看，银监会一直在频频警示房贷风险隐患。
6月17日，银监会发布2009年度报告称，随着房地产市场不确定性逐步增加，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。
统计数据显示，截至2009年底，银行业金融机构房地产贷款余额7.33万亿元，同比增速达38.1%。
银监会甚至毫不避讳的“揭短”银行房贷违规情况，并警告银行，虽然贷款已转出资产负债表，但银行依然要承担贷后管理、到期收回等实质上的法律责任和风险。
此外，备受舆论关注的地方融资平台，因银行授信总量较大、集中度较高、贷款“三查”不严、风险管控不足，也存在较大风险。对此，银监会也要求各银行全面评估和有效防范地方融资平台风险，按照“逐包打开，逐笔核对，重新评估，整改保全”的要求做好地方融资平台贷款风险管控工作。
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