“忙吗？”“最近不忙。”
“有时间出来聊聊？”
“没问题，今天就来吧。”
这是《投资者报》记者6月21日与某国有银行总行信贷部门负责人的一段对话。半年前，该人士忙得电话里都来不及多说两句话。
他的放松来源于今年房地产的调控政策。
这半年，日子过得跟“过山车”似的当属房地产行业从业者，一条条楼市新政频出。“城门失火，殃及池鱼。”房地产挨刀，银行少不了跟着被捆绑调控，一个直接的影响是，现在银行信贷部门闲暇时间比以往多了很多。
《投资者报》对上述信贷部门负责人采访获知，工作闲了，可业务不能闲，不然如何出业绩？在他看来，银行现在面临的最大问题是，房贷这块“肥肉”该如何处理才能又不违背政策、又能尽量保全。
“国家下大决心了”
多年来，房地产市场与宏观经济关联密切，对其他行业的影响也巨大，如水泥建材等下游行业。但每逢房地产调控，首当其冲受连带影响的是银行。
“如果还是在上世纪90年代初期，情况还不至于如此。1991年，住房信贷业务开始起步，尤其是1995年8月央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》后，才标志着银行商业性住房贷款走上正轨，同时也标志着从此银行业与房地产成为"战略同盟"。”上述负责人向记者回忆说。
当时，银行业与房地产可谓皆大欢喜，银行业有了新的一块盈利“肥肉”，房地产也因更多的人能贷款买房而蓬勃发展。
特别是在1998年4月央行发出《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》后又颁布《个人住房贷款管理办法》，直接刺激了住房贷款的增长，当年个人住房贷款比上年增加了324亿元，其后每年几乎呈几何级数增长。
“尝到甜头了，双方都拼命发展这项业务。”他说。开发商能源源不断地从银行获得“血液”不断开发，银行不但能得到部分贷款收益，还能与地产商及地产中介机构合作发展个人住房贷款业务。
但双方过于扩张，使得房价上涨过快。2005年的“国八条”让很多银行人士至今还耳熟能详，“当时我们的感觉就是风声鹤唳。”他回忆至此，仍觉往事在目。
“在当时看来，国家已将稳定房价提高到了政治高度。第一次遇到这样严厉的调控，谁都不敢怠慢。银行得紧随政策走。”
不过，走到2005年尾，当年的房地产调控似乎并没有造成伤筋动骨。
“但今年看样子，国家对房地产调控是下大决心了。”该人士特意提到，“渤海银行北京分行房贷业务遭全面停止释放了这样的信号。过去的楼市调控，主要是从国有大行监控着手，而今年渤海银行收到罚单，大有警示其他股份制银行的味道。”
“舍不得割肉”
“现在正处于微妙阶段，房地产业正与调控政策进行博弈，甚至可以说是负隅顽抗，依然在死扛房价，直至近两周才有稍许的松动。”在他看来，此间，银行的态度暧昧。
“对银行来说，房贷业务，无论是开发贷款还是住房按揭贷款，都是好东西啊，真舍不得割肉！”谈及此，他不由自主地搓搓手。
“曾经在香港开会，有香港同行告诉我，他们很羡慕内地房贷业务。主要羡慕住房按揭贷款这一块，有高比例的首付，利率也比较高。”
正是基于此，银行才对房贷业务，尤其是住房按揭贷款业务难以割舍。“这块业务其实是很优质的资产，中国很大一部分客户通常7—8年就还完了所有贷款，发生坏账的风险并不太大。”
该人士还认为，渤海银行敢于违规贷款，可能也是认为房贷资产整体质量优良。渤海银行北京分行的个贷业务去年扩张凶猛，其内部人士认为这和北京分行施行不到40%的首付有极大关系，同时这也是违规遭罚的重要原因。
面对中央政府的调控政策，银行左右为难，是坚决站到国家政策这边，还是继续保持同房地产的亲密关系？坚决跟随调控，就意味着不得不割掉很大一块“肉”。
“我们现在取向居间。”这位负责人透露，银行目前大体上仍跟随政策指引走，但私下里对房贷业务打打“擦边球”。
“2005年是第一次很严肃的调整，各行心里都没底，举个不恰当例子，就像是新婚，各行都很紧张，但看到最后结果不过如此。现在是再婚，有了经历，就不那么紧张了。”
有迹象表明，银行与房地产在联合“打太极”。上周已有媒体报道称，深圳出现房贷松动情形。对于三套房以上的住房有银行开始尝试放贷，同时，提高房产估值以降低首付的“花招”也重出江湖。
新政影响多数改善性需求
本轮调控着力点是抑制炒作，给房地产市场降温。“但这影响了多数改善性住房需求。”上述人士如是认为。
“我们就属于被政策误伤的人群。”任女士和其爱人都是外企白领，曾在租房多年后，用多年的积蓄在北京距四惠东地铁站约两站地的城郊结合处兴隆花园购买一套一居室，后因觉得房子过于狭促，就把此套房卖掉，在距离北京城区更远的地方梨园买了套三居室。
但现在任女士又想换房，她向《投资者报》记者抱怨说，每天往返的交通苦恼让其难以忍受，“我再这么迟到，估计要被开了。”
按现在情形看，要再买房，她根本就贷不到款。
“以我们行的情况看，住房贷款中，还是正常需求为主，炒房的占比不大。”上述人士透露。
6月22日，农行在上海举行IPO(首次公开发行)路演，该行副行长郭浩达透露，农行在个人贷款方面，买首套房的客户占85%，金额占到86%。
“新的房贷政策的确误伤了一部分改善性需求，但更多的还是起到了抑制投机需求的作用。”中国人民大学财金学院副院长赵锡军这样判断
(责任编辑：刘玉洲)
来源：金融时报
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