来源：南方日报
4月中旬开始的本轮调控政策出台至今2月余,在强烈的观望情绪下,全国各大城市成交量继续维持低位。作为房地产行业的上游,土地市场同样受到了调控政策的影响,热度明显降低。不过,近期部分房企纷纷趁低“抄底”吸纳优质地块。如行业龙头万科,在销售大幅下滑的5月买入了8个
土地市场成交低迷溢价率明显下滑
4月中旬以来,部分重点城市楼市成交量持续萎靡。据中原地产研究中心最新的统计数据,重点城市楼市成交面积环比全线下降,在其监测的35个城市中,成交面积几乎全线下跌,其中南京下跌幅度最大,达75.27%,杭州、成都次之,下跌幅度均超过50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的环比跌幅分别为33.67%、22.9%和28.9%。
这种成交量的萎靡与5月一脉相承。5月中原监测的9大重点城市一手住宅成交量环比大幅下降,普遍降幅在五成左右。9城市中,以杭州的降幅最大,环比降八成以上；其次是京、沪、深、渝4城市,环比降幅在5—6成；成都和武汉两市降幅约为3成。
作为房地产行业的上游,土地市场显然也受到了调控政策的影响。成交低迷,不少房企揣着现金不敢轻举妄动,导致土地市场热度明显降低。
中原地产数据显示,5月全国12个被监测城市的居住用地成交面积672公顷,虽然环比增长22%,但较前12个月均值仍低12%。此外,5月居住用地的溢价率继续明显下滑。除上海多幅热点地块成交,导致溢价率高达123%,其余城市均未超过40%。而标杆房企的购地支出环比也比上月下跌两成左右。6月4日—6月17日,全国12个被监测城市宅地成交更是仅33公顷,较新政前周平均的194公顷下降83%。
具体到一线城市来看,也有不少有意思的现象。北京房山6月22日招标出让两块居住用地,最后分别拍得12.18亿和1.6亿,这也已经算是北京近期很大一宗的土地交易了；广州今日将出让2个位于荔湾区的地块,但实际上原本还有一个位于白云区金沙洲的“前地王”也将公开出让,但6月4日,广州市房管局又紧急通知暂缓出让该地块；此外,深圳已经很长一段时间无地出让,而上海土地市场也已连续4周陷入停滞。
4月中旬以来,部分重点城市楼市成交量持续萎靡。据中原地产研究中心最新的统计数据,重点城市楼市成交面积环比全线下降,在其监测的35个城市中,成交面积几乎全线下跌,其中南京下跌幅度最大,达75.27%,杭州、成都次之,下跌幅度均超过50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的环比跌幅分别为33.67%、22.9%和28.9%。
这种成交量的萎靡与5月一脉相承。5月中原监测的9大重点城市一手住宅成交量环比大幅下降,普遍降幅在五成左右。9城市中,以杭州的降幅最大,环比降八成以上；其次是京、沪、深、渝4城市,环比降幅在5—6成；成都和武汉两市降幅约为3成。
作为房地产行业的上游,土地市场显然也受到了调控政策的影响。成交低迷,不少房企揣着现金不敢轻举妄动,导致土地市场热度明显降低。
中原地产数据显示,5月全国12个被监测城市的居住用地成交面积672公顷,虽然环比增长22%,但较前12个月均值仍低12%。此外,5月居住用地的溢价率继续明显下滑。除上海多幅热点地块成交,导致溢价率高达123%,其余城市均未超过40%。而标杆房企的购地支出环比也比上月下跌两成左右。6月4日—6月17日,全国12个被监测城市宅地成交更是仅33公顷,较新政前周平均的194公顷下降83%。
具体到一线城市来看,也有不少有意思的现象。北京房山6月22日招标出让两块居住用地,最后分别拍得12.18亿和1.6亿,这也已经算是北京近期很大一宗的土地交易了；广州今日将出让2个位于荔湾区的地块,但实际上原本还有一个位于白云区金沙洲的“前地王”也将公开出让,但6月4日,广州市房管局又紧急通知暂缓出让该地块；此外,深圳已经很长一段时间无地出让,而上海土地市场也已连续4周陷入停滞。
万科保利趁低价吸纳优质地块
不过,一片萎靡冷清的土地市场背后,似乎也正暗流涌动着。中原地产监测显示,5月上海、北京、成都等地均有大型开发商及企业联合体出击,趁淡市低价吸纳优质地块。
由于优质地块仍受青睐,5月各地土地市场流标率维持低位。中原监测的12城市累计本月84幅宅地中仅8幅流标,流标率仅13%。其中上海、广州、重庆、南京、杭州全部成交,无地块流标。有业内人士指出,土地市场低位徘徊,部分房企开始入市“抄底”,是一个值得注意现象。
动作最明显的当是一直被视为行业风向标的万科。一直为2008—2009年错失了很多抄底机会而耿耿于怀的万科,在销售大幅下滑的5月份,竟也悄然购入了8个新项目。这8个项目中,除北京房山区长阳镇起步区3号地外,其他均位于成都、沈阳、贵州、西安、杭州、唐山等二三线城市。除了北京和杭州地块楼面地价稍高,其余地块楼面均在一两千元的价位,甚至成都项目仅870元/平方米。而另据粗略统计,万科今年已经买入了至少35个新项目,为此万科仅需支付不足200亿元。
此外,保利于5月购入了4个项目,其中两个位于上海的地块均在上海浦江镇,属热点地块,楼面地价却不到万元；另两个项目位于沈阳和成都,价格在千元上下。绿城5月购入2项目,分别位于杭州和宁波。总体来看,这3家标杆房企所购地块有两大明显特点,一是总价较低,二是基本都位于二三线城市,而这些地区受新政影响也相对一线城市较小。
业内人士分析,房企生存的根本是资金、发展的根本则是土地,虽然近期销量急剧下挫资金链压力增大,但实力较强的房企则可以趁低吸纳优质地块,以抢得新政下的楼市先机。连香港恒隆地产董事长陈启宗都高调宣称将“拥抱熊市”,认为目前正是非常好的拿地时机,将以便宜的价格拿到位置较好、面积较大的土地。
万科等标杆房企的动作和陈启宗的心态也许可以代表不少房企的心声,不少房企开始闻风而动。仅6月25日一天,荣盛房地产就以总价6.6亿元、溢价率120%,竞得了徐州毛纺厂北地块；华业地产旗下公司也以5.98亿元竞得大连市21号地块。而将于今日出让的广州荔湾老城区两幅住宅用地,目前已分别吸引了3家开发商报名竞价。
记者观察
警惕有实力开发商低位“囤地”
当然,“抄底”是需要大量现金的。尤其是新政出台后,先是银行对开发商贷款进行审查,贷款拿地受到严格限制；随后开发商的信托贷款融资渠道遭到封杀；6月初上市房地产公司增发融资夭折。开发商一面受融资困扰,另一面则受到税务部门清算土地增值税的考验,对房企资金流形成剪刀差压力。这也促进了开发商更倾向于快速销售回笼资金。
而本轮调控的思路之一是通过增加土地供应、增加市场供应,从而促使房价趋于理性。但从实际情况来看,即使在调控政策极严厉的当下,开发商外部融资渠道依然未全面收紧,境外银行贷款、境外债券仍可发行。这也为有实力的开发商趁低“囤地”奠定了基础。中原报告指出,从目前开发商的表现来看,在低库存的情况下,通过慢慢出货以待市场复苏仍然是多数开发商,尤其是土地储备量较多的开发商的普遍想法。若开发商继续选择慢开盘、低销售的经营策略,即便政府持续加大土地市场供应,也仅仅是增加了开发商的土地储备,而不能快速进入施工建设环节以形成有效的住宅供应。房价真正降下来的难度也会大大增加。
此外,有业内人士认为,在土地资源越来越稀缺的情况下,有实力的大房企获得优质地块的机会比小开发商大得多,中小企业将逐步退出一线市场的竞争。而当前的市场环境更是在一定程度上起到了催化剂作用。有实力的开发商会借机扩张,抢占更大的市场份额,留给中小企业的生存空间将越来越小,应该注意防止行业过度垄断。（记者卢轶）
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