楼市博弈上下两难 房地产市场最新数据解读

　　房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地产开发投资维持较快增长……国家统计局日前公布的今年1至6月房地产市场的相关数据，直观地说明了上半年楼市调控取得初步成效。不过，经济复苏的曲折性超过预期，下半年宏观调控面临的“两难”问题增多。在此形势下，楼市调控如何“迎难而进”？

　　楼市“半年报”调控效应正在显现

　　种种迹象表明，本轮调控确实点中了不少投机者的命门，高温楼市有了“退热”迹象。国家统计局的最新数据表明，调控效果初步显现。

　　———房价快速上涨的势头初步得到遏制。6月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点，环比下降0.1%。进一步梳理发现：4月份，70个城市中，只有三亚一个城市房价环比微跌，如今“下跌面”波及至28个城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。

　　———成交量从低迷到渐出“谷底”。3月，全国商品房销售面积尚有8206万平方米；至5月，已降至6800万平方米。至6月，部分观望者入市，全国商品房销售面积回升至9200万平方米，为上半年最高位。

　　———开发投资保持“高位不落”。尽管遭遇严厉的调控政策，4-6月全国房屋新开工面积仍达到4.82亿平方米，开发投资达到13153亿元，总额大大超过前3个月。业内关于“房地产投资将大幅跌落”的担心，并未成为现实。

　　———开发贷和个贷明显收紧。上半年，房地产企业国内贷款同比增幅回落，从年初的46.1%回落至上半年的34.5%；个贷方面，前四个月的逐月累计增幅均在100%以上，但至6月已降至60.4%。

　　中国房地产协会副会长朱中一表示，这些数据表明，调控政策在短期内已初见成效。但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性，目前首要的任务是稳定市场预期。

　　“本轮调控在抑制投资性需求方面达到了效果。”中国指数研究院数据信息中心总经理葛海峰说，“但一些刚性的购房需求也被抑制了，后期应加大市场供给。”

　　深度博弈期五大症状不容忽视

　　“中国的房地产市场，好比一个高烧不退的病人，主治医生辨证施治，病情暂时缓解了。”中央党校研究员曾业松说，“当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期。”

　　局部地区楼市“高烧不退”。6月，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二三线城市。

　　高房价“坚冰”未融。以住宅期房销售均价为例，今年1月至5月，北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外每平方米也超过万元。而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点，存在“假摔”之嫌。

　　信贷悄然“放水”。记者13日从上海某房贷机构获知，目前，一些分行、支行，有选择性地开了“绿灯”：如只要客户首套房没有贷款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等优惠；停贷第三套房，个别银行从一开始就没有执行过。

　　投资转移而非退出。目前一些二三线城市的概念板块增温，投资性购房增加。目前沈阳投资性购房比例接近30%，一年前为10%左右。

　　房企逆市拿地风潮涌现。上半年的土地市场并未随着楼市调控而完全陷入停滞，虽然出现了流拍和土地成交萎缩的短期现象，但近期一些房企“攻城略地”开始加速。

　　国家行政学院教授张孝德说，楼市调控已有3个月，在调控政策重压下，从投机者到房地产商，自然会打个寒噤，但仍在赌未来楼市的升值预期。值得注意的是，目前一些地方政府迟迟未出台楼市调控细则，用买房落户等政策来拉升地产业；有的地方则动辄卖地“造城”，大手笔的背后是地方财政的“土地依赖症”未有改观。