房地产股：在反复博弈中抬升底部

　　地产新政出台百日有余，新政后首家公布半年报的嘉凯城引起市场关注，令市场对新政效果进行了检验梳理。不过，从中报来看预期中的房企业绩“巨变”并未如期而至，而连日来楼市政策“杂音”却频频传出，市场仍将延续着“剪不断、理还乱”的混沌期。

　　调控百日后成效初显

　　本周房地产股开始进入中报密集发布期，嘉凯城、世茂股份相继发布中报业绩，同比分别增长了30%及750%，但也有绿景地产、中弘地产和鑫茂科技等公司上半年预亏高达上千万元。在46家发布中报预告的房地产公司中，28家公司报喜，占比61%，17家公司报忧，占比达37%。“受国家对房地产行业的宏观调控影响，公司销售情况未达到预期。”许多房地产公司在中报里坦言。不仅如此，一些主业非房产开发的公司也打起了退堂鼓。太原刚玉、金种子酒相继转让旗下房地产业务，爱建股份、ST珠峰、华东医药等也拟剥离房地产业务。

　　可以看出，房地产调控政策效果确实初步显现。中国指数研究院日前发布的报告显示，今年上半年，我国一线城市住宅成交量降幅接近50%，杭州、深圳、南京等二线城市降幅超过50%。进入7月的第二周，全国过半城市的楼市成交量继续下降，而刚刚发布的宏观经济数据也不令人乐观，于是“调控松动说”反复刺激着市场紧绷的神经，房地产股也出现了小幅上扬。

　　不过，楼市调控并未触动开发商的“筋骨”，中国房地产指数院的最新调查显示，6月份全国100个城市住宅均价为8491元/平方米，环比上涨0.35%，其中80个城市价格环比上涨，20个城市价格环比下跌，全国房价未出现全面回落的迹象。“目前政策的预期效果还未完全达到，下半年房价向下较大幅度调整的可能性加大，政策走向将会视房价而定。”世联地产上半年中国楼市运行报告指出。

　　政策不会由紧转松

　　在出口下滑经济放缓的预期下，占比较大的房地产投资拉动56个相关行业，可谓是“身负重任”。国家统计局发布的有关数据显示，上半年开发投资、新开工房屋面积等数据都很靓丽，但是这些宏观经济的先行指标滞后于销售量的变动，下半年施工面积和新开工面积增速逐步下滑的可能性较大，不过政府已经把保障房建设提上了议事日程。住房和城乡建设部部长姜伟新近日表示，为完成今年580万套保障性住房建设，中央已下达600多亿元资金予以支持。从8月10日开始，将对各地保障房开工建设情况进行全面督查。

　　“保障性住宅投资的加大，能够有效地弥补商品房投资缺口，短期可能对未来下行的商品房新开工率起到一定对冲。”联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋向记者说道。券商研究员普遍认同这种观点，认为保障房建设将抵消调控政策抑制的开工需求，间接起到平滑投资的作用。中国房地产学会执行会长陈贵分析说，“预期当前政策的指向已经侧重于加大供给，淡化打压房价以及打压需求了。”这表明调控的负面效应可以通过国家特别安排予以消除，不必非得放宽已经出台的针对抑制价格过快上涨的房地产调控措施。

　　地产股底部逐步盘升

　　没有好消息，也没有坏消息，这给房地产股带来了交易性机会。7月以来，申万房地产指数涨幅已超过16%，大大领先于A股其它板块。房地产行业在中国经济增长中的地位不可否认，尤其是在固定资产投资中的地位，但判断是否有投资机会，除了以现有价值作为依据外，要看企业未来的成长性是否有高增长和持续性，而调控政策恰好是业绩持续性增长不可逾越的政策障碍。长江证券分析师苏雪晶认为，“本次房地产调控应站在经济结构调整的角度上看，不会简单重复过去的调控——放松的惯性做法。而地产股是周期性强的板块，获得超额收益的大机会一定要出现在超调基础上”

　　华泰联合分析师鱼晋华认为，三季度开始重点城市开盘量明显上升，合理定价带动均价回落和成交回升应是大概率事件，房价下降刺激销售的信息以及政策终将退出的预期将会推动地产股反弹。反弹的行情会有反复，这是因为楼市的拐点预期尚难以形成，市场将会在乐观和恐惧情绪的交织下博弈，多次反弹行情出现的概率较大。三季度的地产股仍将是个震荡筑底，但在多次反弹的行情下，底部可能逐步抬高。

　　作者：郝宁