南京“地王”六年闲置路

　　这块当年的南京“地王”身处南京市中心的黄金地段，周边被南京著名的金鹰、东方、华联等商企包围。但如今的“铁管巷地块”却被临时征用成一个停车场，丝毫看不出往日的气势。

　　从“地王”到“弃儿”，屡次“遇人不淑”的“铁管巷地块”颠沛流离的六年，恰为中国地产 业这六年的发展轨迹下了一个绝佳的注脚。

　　闲置六年，四次易主的“铁管巷地块”正在等待最终的归宿。

　　所谓的“铁管巷地块”是铁管巷A、C地块的统称，它们最初的代号是“2003G61”和“2003G62”，这个代号最近出现在“1457宗闲置土地名单”中。

　　对许多南京人来说，这个名字并不陌生。这块当年的南京“地王”身处南京市中心的黄金地段，周边被南京著名的金鹰、东方、华联等商企包围。但如今的“铁管巷地块”却被临时征用成一个停车场，丝毫看不出往日的气势。

　　“这块土地到底谁来开发，开发成什么，一切都还没有定论。”南京市政府部门的相关人士向记者透露。

　　从“地王”到“弃儿”，屡次“遇人不淑”的“铁管巷地块”颠沛流离的六年，恰为中国地产业这六年的发展轨迹下了一个绝佳的注脚。

　　首轮出局者

　　“铁管巷A、C地块”的故事开始于2004年1月15日，编号为“2003G61”和“2003G62”的两幅地块，出现在招拍挂市场上。

　　“当年拍卖现场很轰动，南京市国土资源局三楼的拍卖场挤满了人，至少也有100多个吧。”2004年1月在场亲历的一位人士向记者表示，当时南京的几大开发商全部到场，争夺十分激烈。

　　是时，南京地产行业刚刚迎来大发展的时期。投机、投资的开发商都纷纷涌入房地产市场，准备“赚一票就走”。这场拍卖中动辄千万的加价也让不少开发商看得胆战心惊。

　　经过将近5个小时，共计100多轮的争夺后，“铁管巷地块”被联合竞拍的上海全日通投资有限公司和上海卫中实业发展有限公司以5.45亿元夺得，每亩价格高达2088万元，上涨幅度达120%，成为南京最贵的地块。

　　其中A地块以31455元/平方米的单价，一举成为当时南京“地王”，震惊南京地产界。2005年的一份《南京土地市场运行报告》中透露：白下区铁管巷A地块以31455元／平方米的单价创下了南京历年土地出让“单价之最”。

　　公开资料显示，这两块地位于白下区铁管巷，规划用地性质均是商业、办公、金融、酒店式公寓(25%)。其中A地块用地总面积11286.0平方米，C地块用地总面积8909.5平方米。

　　很多地产人士在当年乐观地估计，这个地块建成之后的房屋售价将肯定超过1万元/平方米。

　　但事情在2005年7月31日开始急转直下，南京市国土部门依法在2005年将该地块收回，并发布公告，再次公开出让两幅地块。

　　业界一片哗然，南京市国土局有关人士介绍，之所以收回土地，是因为竞买人迟迟交不出土地出让金。2004年9月交付期限到期后，对方还是无力缴纳出让金，只能在2005年年初终止合同。

　　据当时南京媒体报道，这两家公司的大股东在别的项目上遭遇了挫折，使得资金链断裂，无力继续缴纳“铁管巷地块”剩余的土地出让金。

　　“这是到2005年为止被没收的额度最高的一笔订金。”南京市国土资源局相关人士表示。

　　当年参与竞价并最终胜出的两家上海公司早已人间蒸发。“上海全日通投资有限公司”没有在上海市工商行政管理局登记注册，南京当地媒体爆料称，另一家公司“上海卫中实业发展有限公司”也人去楼空。

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚称，房地产市场的确存在这样的投资商，以少量资金冒充财大气粗，拿下土地之后又想高价转卖牟利。

　　这只是被没收金额最多的一笔订金，事实上，这样的案例在2003年屡见不鲜。这个时候，来自南方和上海的房地产热潮开始卷向全国，大批民间资金开始进入市场掘金。南京大学不动产研究中心主任高波说，由于资金量上的问题，早期进入这一领域的企业继续了房地产开发先驱们“空手套白狼”的手法。

　　这些先驱有的已经成为“先烈”。在缴纳保证金和出让金8200万元之后，因无力缴纳剩余的土地出让金，中拍的两家公司“上海全日通投资有限公司”和“上海卫中实业发展有限公司”出局。

　　整个故事才刚刚开始，这一切背后，一场涉及市场、政府与企业各方复杂利益的纠葛刚刚拉开序幕，“地王”的命运和中国房地产市场的走向纠缠在了一起。

　　从“地王”到“弃儿”

　　2005年9月10日，当年的“地王”再次被拍卖，但此时众多地产企业对其已是避之唯恐不及，拍卖现场门庭冷落。

　　这一次，上海泰龙房地产开发有限公司的运气很好，在只有一家开发企业报名竞价的情况下，直接以5.2亿元的底价轻松“娶”走地王。

　　这个价格比第一次拍卖的成交价还低了2500万元，但其中A地块单位地价依然高达每平方米30480元，折算成楼面地价，则为每平方米4689元。

　　在取得了土地后的一段时间，上海泰龙被冠之“赢家”的身份。土地价格正在上涨，2005年江苏土地市场网公布的江苏省各地各级土地基准地价中，南京市包含新街口、鼓楼等黄金地段的一级地住宅基准价已经高达10000元/平方米。

　　从2005年开始，南京楼市出现爆发式的增长，当年经营性用地出让98幅，实际出让面积613.3公顷，成交金额达到98.59亿元。上一年，这一总额只有42.84亿元。2006年南京土地出让一级市场总成交金额更是达到了123.9亿元。

　　2005年10月28日，为运作铁管巷项目，南京龙凤投资置业有限公司在白下区注册成立。“铁管巷地块”被赋予了一个名字：金陵佛光。

　　在这一时期，中国房地产的狂热开始走向巅峰。2006年，尽管有国家密集的房地产调控政策，南京楼市成交量、房价、房地产投资增幅还是出现了较大幅度增长。

　　越来越多的企业进入，越来越多的资金在进入，很多人只想着拿地、拿地。只要拿到了地，就是拿到了现金。风险和危机被扔到了一边。

　　不计后果的冲动性投资日渐强烈，从2005年开始，南京土地二级市场的成交总额和一级市场开始持平，并且有超越的趋势，“二级市场基本上都是股权转让的形式，这说明没有理性的投资很多，也可以说有些房地产企业拍下土地只是为了大赚一笔就转让。”南京房地产业协会副会长胡光辉表示。

　　2006年年初，有关上海泰龙15亿元打造518米高楼的消息就在南京流传甚广，上海泰龙还拿出一幅518米的规划图，宣称要打造“亚洲第一高楼”。

　　“地王”的命运再一次尴尬了。上海泰龙地产缴纳了5.2亿元出让金之后，地块一直未能进入实质开发阶段。这被归结为“由于设计方案不断调整和资金困难等因素”，上海泰龙好像变成了一个隐形的投资者，一直也不做任何说明。

　　遭遇金融危机

　　变化还是在细枝末节中体现出来。

　　最显著的征兆就是地王再次“易主”。2007年年底，白下区政府就对外透露，铁管巷项目的股权结构已经发生变化，原来的上海泰龙已经退出，而由重庆新股东注入资金，该项目在2007年9月22日召开的白下区金秋经贸洽谈会上就已正式发照。

　　这大概是重庆国际信托投资公司和上海泰龙交易的初步时间。有业内人士表示，它们只需要私下里就可以完成股权转让，并不需要去国土资源局办理相关手续。

　　土地转让，成为这一时期的关键词。南京的中小开发商甚至开始低价抛地，“土地中介”这一特殊角色开始盛行。

　　2007年特别是2008年以后，中国楼市开始变脸，中央、部委及地方近年以来出台的各种政策及文件已有近百项。

　　“铁管巷的故事”在金融危机到来之后无法继续，开发商的豪情荡然无存。

　　2008年南京市政府公布的一份材料显示了这一地块的转让信息：铁管巷“地王”目前由南京市建委牵头，项目责任单位为重庆国投。

　　2008年下半年，上海泰龙将项目公司其中75%的股权转让给了重庆国际信托投资公司，重庆国际信托投资公司在其中仅扮演财务投资者的角色。

　　重庆国际信托投资公司旗下的南京龙凤投资置业有限公司，成为铁管巷A、C地块的第三任东家。

　　在无力开发的情况下转让项目，是当年许多开发商通行的做法，这一年南京经营性用地出让52幅，实际出让面积368.5公顷，成交金额131.1亿元。

　　这一年二级市场的成交金额远超一级市场，二级市场共办理各类交易案件484宗，交易金额高达250.72元。“这种情况出现的比较多，很多地块的开发商在没有办法开发的情况下，只好进行转让，特别是资金链紧张的开发商在这一年日子都非常难熬。”高波表示。

　　“第一高楼”的高度开始“打折”，南京市白下区副区长焦勇对外表示，原来欲建518米、108层高楼的规划没有得到批准。新的设计方案正报规划局审批，高度已经降到了430多米，最迟当年年内将开工建设。

　　更多的细节，双方都不愿意交代，唯一能揣度双方关系的就是，此后，重庆国际信托投资公司的控股公司润源公司向上海泰龙公司发出《债权转让通知函》，要求及时返还未能履行的2008年4月25日协议中的股权转让价款1.78亿元。

　　“铁管巷地块”再次被命运所戏弄，到这一节点，这一黄金地块已经被闲置四年多。

　　谁来收拾残局

　　2010年7月28日，凤凰股份（600716.SH）发布公告：其全资子公司江苏凤凰置业有限公司，拟收购重庆润源基础设施投资有限公司持有的南京龙凤投资置业有限公司74.81%的股权，股权转让价款确定为6.5亿元，加上原来持有2.5%的股份，凤凰置业已合计持有南京龙凤77.31%的股权，成为铁管巷A、C地块的实际持有人。

　　南京龙凤投资置业有限公司正是铁管巷A、C地块实际所有者。收购完成的话，就意味着江苏凤凰置业有限公司拥有了铁管巷A、C地块绝对控制权。

　　记者了解到，今年8月6日，凤凰股份旗下的凤凰置业的高层和铁管巷所属的白下区区委、区政府领导，就铁管巷的开发建设进展情况达成了共识，在这份计划中，“第一高楼”将变身“文化MALL”，把书城、院线、教育培训机构结合起来，打造新街口地区文化产业新标志。

　　值得注意的是，凤凰股份是这么多进进出出的开发商中唯一一家江苏本土企业。

　　2008年10月22日，南京市委、市政府发布《关于加快推进全市重大项目建设工作的意见》，公布了南京一批重大项目，铁管巷项目就是其中之一。

　　意见中提到，新街口铁管巷A、B、C地块和忠林坊地块项目，总投资30亿元，2008年投资10亿元。项目责任人为南京市副市长陆冰和南京市建委副主任王薇。

　　2009年9月，南京市白下区权威部门对外声称，爱尔兰最大的房地产公司——爱尔兰财富控股集团极有可能接盘。这是白下区政府最重要的一块土地，一直以来，政府都像无形的推手，“铁管巷地块”的意义早已大过于一块土地，不断流转的背后，是官方力量和各色开发商博弈的结果。

　　尽管各方角色进进出出，唯一不同的是，这块土地已经在南京的黄金地段被晾了六年之久，南京证券研究所房地产业研究员包晓霞表示，如果通过常规的竞拍来购买土地的话，这一地块的土地款首付至少要12亿元。

　　“铁管巷地块”毗邻金鹰国际商城、友谊华联商厦、东方商城、大洋百货等南京知名的商贸企业，周围也诞生了一批“亿元税收楼”。实际上，在上海泰龙私下找投资者时，报出的价格就是12亿元。

　　“这是南京的窗口位置，一定程度上代表了政府的形象，在早期"遇人不淑"后，一直处于流转状态。”一位分析人士认为，加上时运不济，政府、投资客共同将这幅土地的命运推向了颠沛流离。

　　在这块被闲置六年、四次易主的黄金土地命运背后，政府和开发商都各自扮演着不同的角色。

　　“铁管巷地块开发建设取得实质性进展。”白下区投促局表示，这和六年来任何一个官方的进程汇报并无二致。

　　谁来扮演最后的残局收拾者？是凤凰股份吗？“现在还存有多种可能性。”南京市一位政府部门人士表示，市里面对这一地块的最终走向还没有完全定性，从铁管巷的六年闲置来看，只有等到“万丈高楼平地起”，才是最终的答案。

　　凤凰置业的一位内部人士向记者透露，现在正在做清算工作，上海泰龙已经支付完这块土地的土地款，双方如何合作，还未有定论。唯一确定的是，在凤凰准备入主之前，上海泰龙和重庆国际信托投资公司之间已经没有债务纠纷了。

　　同时，记者也听到另外一种声音，上海泰龙对“铁管巷地块”同样没有完全放弃。不同的是，跟2008年相比，楼市重新走向繁荣，“地王”背后的利益纠葛再度错综复杂。

　　不管如何，从2004年每平方米4689元的楼面价来说，最后的接盘者，也是赢面最大的受益者。

　　这块土地的走向或结局，和中国房地产的狂潮一样，下一步的走向总是不那么明朗，但总是需要有一个大结局。

　　附表南京历年“地王”

　　2002年珠江路13543．5平方米土地，出让金额25400万元。

　　2003年5月26日鼓楼西北角A1地块：18721．5平方米，A2地块：10023．5平方米，出让金额38000万元。

　　2003年5月28日邓府巷地块45355．6平方米，出让金额62300万元。

　　2003年8月12日玄武门地块16539．5平方米，出让金额14800万元。

　　2003年8月12日长江南北货地块35961．5平方米，出让金额46000万元。

　　2005年1月天正集团斥资5.2亿元，拍得有“南京地王”之称的南汽北地块。

　　2005年9月10日白下区铁管巷A地块11286平方米，出让金额34400万元。

　　2005年9月10日白下区铁管巷C地块6822．1平方米，出让金额17600万元。

　　2006年4月6日秦淮区北方光电地块141177.9平方米，出让金额14.95亿元。

　　2006年12月27日河西大街以南地块30万平方米，出让金额24亿元。

　　2007年1月18日河西所街地块101161.8平方米，出让金额10亿元。

　　2007年3月20日浦口区泰山街道柳洲路东侧地块72．9万平方米，出让金额9.5亿元。

　　2007年5月22日汉府街车站地块1.3万平方米，出让金额3.85亿元。

　　2007年5月30日下关热河南路27242.5平方米；，出让金额2.3亿元。

　　2007年7月26日江宁牛首山272298.4平方米，出让金额17.85亿元。

　　2007年8月10日板桥新城46.8万平方米，出让金额22.5亿元。

　　2007年8月17日下关三汊河21万平方米，出让金额13.55亿元。

　　2007年9月13日河西南湖小地王22165平方米，出让金额3亿元。

　　2009年5月26日浦口区顶山街道定向河路东侧20005平方米，出让金额2.6亿元。

　　2009年7月17日河西奥体附近一幅地块28789.6平方米，最终出让金额5.26亿元。

　　2009年8月11日江东北路88号9275.7平方米，出让金额1.06亿元。

　　2009年9月8日河西金沙江地块95804.6平方米，出让金额15.92亿元。

　　2009年9月16日南京江宁九龙湖片区地块43738.6平方，出让金额3.42亿元。

　　2009年9月25日南京所街7号地块50071.2平方米，出让金额22.2亿元。

　　2009年10月31日G52的栖霞区马群大庄6号地块21.44万平方米，出让金额17.97亿元。

　　注：表中包括总价“地王”和楼面价“地王”资料来源：本报整理

　　作者：佚名 (来源：第一财经日报)