花样年：低潮拿地高潮卖楼

　　花样年：低潮拿地高潮卖楼

　　特约记者 梅岭 发自广州

　　在业内看来，花样年也许可以称为2010年逆房地产势而上扬的代表。截至8月26日中报公布，花样年实现营业额19.18亿元，较去年同期增长42.8%；利润4.11亿元，同比增长49.7%；在土地储备2010年增加了335万平方米的同时，仍然保持手握31.5亿元的现金。

　　此前，标普对于花样年的评级为BB-，市场股票跌幅接近40%。而在2010年8月27日，花样年发布中报后第二天，标普就上调其评级，而高盛将其目标价上升至1.93元。

　　逆势增长的业绩与良性的市场反馈，应当归功于花样年所秉承的“开源节流”之道。

　　花样年“另类”数据

　　2010年上半年，宏观调控政策接连推出。此前，房地产开放商均发布半年报：63家开发商背负了近6000亿元的巨额债务。

　　反观花样年，手握31.5亿元现金，远远高出其下半年预期支出的13.81亿元成本。

　　2010年5月，花样年成功发行本金总额1.2美元担保优秀票据，进一步巩固公司现金储备，将公司净负债率降低至42%。

　　一方面是因花样年擅长“开源”。占据花样年销售总额74%的城市商业体项目，在成都及深圳两地获得巨大收益。相比2009年，2010年上半年来自长三角及京津都市圈的销售收入比重上升6个百分点达17%，使得项目收入大幅提升。花样年首席执行官潘军在2009年全年业绩发布会上说：“我们不会选择出现负现金流的商业项目，否则我们会出售部分商业项目补充现金流。”

　　另一方面则因花样年擅长“节流”。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示：“公司目前的策略是以持有现金流为主，下半年拿地将会‘更保守’‘更谨慎’，除非有性价比高的地皮才会出手。”2010年8月26日，花样年表示：“公司下半年会继续以审慎态度投地，但买地资金不会超越现金约30％。”

　　数据显示：2009年末，花样年土地储备1043万平方米；2010年8月中报这一数字上升至1347万平方米。土地储备半年间增加了345万平方米。

　　潘军此前表示：“2010年花样年预计增加300万-500万平方米土地储备。”就目前看来，半年时间，其土储目标已完成预期底线，因而在中期业绩公布时，花样年低调表示下半年仅将“增加百万平方米土地”。

　　对此中报，黎文江分析道：“花样年经营状态和策略是比较好的，总结而言是开源节流，商业打开了另一个商业渠道，是开源。节流则是拿地成本节省，拿地价格较低。这是开放商控制成本，追求利润比较好的典型例子。”

　　“小投入，大储备”

　　2009年末，花样年参与上海华新镇新府中路一西侧地块竞标，最终在竞价16亿元停止举牌。作为花样年开拓业务的重镇，上海一地的吸引力依然没有打乱其谨慎、稳健的发展原则。

　　“我们的经验策略是低潮拿地高潮卖楼。”在2010年中报发布后，潘军曾对媒体称：“就整体而言，房地产行业还是有很多机会，因此需要加大储备，而现在储备的好处是，土地成本及建筑成本低。”

　　“在别人不入市，价格比较低的情况下，花样年买地会比较便宜。并且它定价的空间会比较自由，竞争力更好。”黎文江表示。

　　在半年土地储备高达347万平方米的背后，2010年，花样年上半年土地成本仅为759元/平方米，仅占平均售价的11.1%。如此低廉的拿地价格下，其“小投资，大储备”的拿地策略起到了较为关键的作用。

　　2010年1月，花样年以8.12亿资金收购中信集团旗下两家公司股权，获得苏州6幅面积37.64万平方米土地；4月斥资8.12亿元，收购深圳高华投资公司100%股权，拿下桂林总面积71.67万平方米三幅土地。6月，以31765万元收购东莞市花千里公司100%股权，拿下9.69万平方米土地。

　　“这是花样年比较稳健的做法，由于商业地产的风险本来就偏高，不争地王会降低拿土地的风险。而这种偏紧性的决策或许是更为明智的。”经维地产资讯公司研究中心经理朱欣苑表示。

　　上半年花样年取得的大部分地块均通过协议转让的方式，楼面地价均大幅低于当地土地市场拍卖的价格。如此“小投入，大储备”的拿地策略，也是其现金流如此充沛的原因之一。

　　拓展商业地产

　　2010年，国内地产宏观调控一严再严，而此时，在国内一直处于不温不火的商业地产，成了不少开放商避难的港湾。对于此前便重点投入这一领域的花样年来说，可谓“乘上东风”，尝到了不少甜头。

　　从2009年起，花样年开始构建包含精品酒店、复合地产在内的商业地产模式，以平衡地产开发业务的波动性。

　　今年年初，潘军曾表示：“今年将开始拓展酒店管理及商业地产，避免过分依赖住宅收入，提供长期稳定的现金流，降低风险。”此时，花样年商业地产与住宅比重为3∶7。中报数据显示：“目前花样年商业地产占据全部业务55%，住宅业务中85%为豪宅项目。”而未来5年内，花样年提升经营性物业土地至100万平方米，并在今年年底前将实现16万平方米的经营性物业目标。

　　朱欣苑认为：“目前房企转向商业地产和整个行业的发展周期是有关系的，近十年是住宅地产的黄金十年，随着宏观调控以及人口红利的逐渐消失，未来的十年却未必会是住宅地产的黄金期。而商业地产和整个大的经济环境相关，受人口因素影响会较小。”

　　黎文江指出：“花样年商业地产模式代表了上市房地产公司的一个方向，商业地产通过经营和租金能获得较为稳健的收益，而不像住宅受到政策的影响比较大。”