以“资产选择”理论来调控房地产

　　近日，全国人大财经委员会透露，住房保障法起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。也有消息称，政府将直接入市干预房价。

　　目前房价的波动还未充分反映调控的结果，究其原因，是政府的宽松货币政策所致。在央行最近发布第三季度金融机构贷款投向统计报告中，显示新增6.54万亿贷款中近2万亿元用于房地产开发，房地产依然“热度不减”，同时，在一项银监会关于房地产的压力测试上，虽然有风险，但整体结果正面，拜房企资金实力雄厚所赐。

　　地产调控看似永远都是“两难”，因为那是从结果评价出发而不是从原则出发。所以经常会见到莫衷一是的言论：一方面担忧房地产的资金链安危，是否会影响银行业系统安全；一方面又担心任由泡沫放大，耗尽所有资源，最终不可收拾；一方面担忧房地产调控会打击经济增长速度，暴露地方融资平台风险，另外一方面认为房地产泡沫不根治将会引发社会问题。

　　实际上，一旦回到中性的货币政策轨道上，从金融机会平等的原则出发而不是从结果评价出发，房地产泡沫自然会在“应然方式”下解决。“金融机会平等原则”包含两个方面，一个是花别人的钱要有限制，即杠杆使用必须是分级和严格的。另外一个是，利率要提升到自然利率的水平，纠正储蓄被通胀“吞噬”的现象。

　　中国房地产泡沫是一个不争事实，但如何估量它则并不简单。房价收入比基本是一个无用的工具，因为房价是市场透明的，但收入并不是。所以，最恰当的工具还是“资产选择理论”，将房租看作是房价的利息流，同对应的基本储蓄或理财产品比较。目前一线城市住房的租金回报率大约在3%。经过10月20日的利率上调，一年期存款利率大约在2.5%，5年期大约是4.2%。相应的我们将住房归类为5年期以上的理财产品，而现在5年期以上的理财产品利率大约会在4.6%以上。

　　这意味着购买住房的租金回报率要低于对应的基础性理财产品，从资产选择的角度看，房价应当是回调的。但是，很多人忘记了购房有杠杆，即使按照二套房首付5成，那么杠杆也有2倍。这意味着购房者在初始阶段用一半的钱获得3%左右的利息流，即意味着住房这项理财产品开始阶段的利息流是6%，而这远远高于其他项储蓄或理财产品的回报。不过随着时间推移，按揭付得越多，购房者的成本也会加大，以二套房20年按揭为标准，假设目前的利率和租金回报不变，大约还款至第7年，房产的租金流和基础理财产品4.6%水平持平。

　　所以，第三套房的“限购”政策不能算行政手段，它是可以长期化的，因为这就像期货业的“封闭持仓上限”的风险管控一样。而对于二套房的投资，如果首付不增加的话，那么就需要加息，从而平衡购房的杠杆率对租金收益放大的影响，使得人们理性地认知到购房投资的收益已经大幅度“收窄”。调控房地产的核心是缩小不同市场套利的利差，用“资产选择”理论来指导房地产调控才是最有效的路径。