龚方雄：房地产业边际利润将递减

　　“未来10年，房地产业的赢利格局、商业模式和过去10年可能会非常不一样。”在11月20日南都地产年会上，摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄表示，未来10年，房地产业不太可能再出现过去10年动辄50%以上的暴利，产业的边际利润在缩减，而作为个人来讲，他认为股市的投资机会要比房地产市场好。

　　“过去10年房地产行业赚钱太容易了，”龚方雄说，赚钱容易，现金流好，很多房地产开发商实际上是不愿意上市的，因为上市要公开，要做信息披露，首先要公布利润，公布利润就得合法交税，很多中小房地产开发商利润非常好，他不上市，可以把利润藏起来，也可以逃税，以前都是通过这种方式运作。

　　政府积极介入房地产市场，会影响房地产市场的赢利格局。政府发展中低端市场的钱从哪里来？可能会通过税收的调整，税收的调整则会从中高端开始，未来10年房地产不太可能像过去10年那么容易赚钱。在这样的背景下，龚方雄认为，赚钱有两种方式，一个是高边际利润率，二是高成交量、销售量。如果是相对比较低的利润率，但有很大的量，也能赚到很多钱，未来的格局可能会往这个方向走，量仍然能维持，但利润率会降低，关键是要看谁能抓住机会。

　　龚方雄认为，未来10年房地产业的发展，政府的声音、政府的影子、政府“有形的手”作用会越来越大。

　　“在中国做生意和在全球做生意是一样的，做生意一定要配合政府的政策和战略转型，”龚方雄认为，发展中低端市场是政府的职责，但政府现在没有钱做这个事情，而民间资本、私人资本非常雄厚，那么民间资本、私人资本就可以配合政府来解决中低端市场的供应问题，同时又获得比较合理但不是暴利性的回报。

　　另一方面，当前楼市的矛盾是政府不管出什么招，房价都压不下来，压不下来的原因是供不应求，刚性需求很大，城市化、工业化进程还是很快，市场上低端房供应不多，财税体制又没有完全理顺和改革，地方政府没钱建保障房，也没有钱去进行这种运作和维持。

　　因此，在充裕的民间资本和政府政策资源之间进行配合，来解决中国的住房问题，未来10年会是一个非常明显的产业性机会。它取决于中国金融业，尤其是民间资本市场、金融市场、非国有资本市场/金融市场的发展。 (来源：张晓玲)