来源：搜狐财经
搜狐公司品牌活动“搜狐企业家论坛”2010年会于11月25日在北京隆重召开，论坛由搜狐财经发起，秉承“公益性、公平性、开放性”的原则，为中国企业家提供一个论道、交流、成长、互助的新媒体传播平台。本次论坛围绕“重构：不确定性改变世界”问题，邀请国内众多著名企业家、学者以及一线经济学家共同探讨交流。以下是搜狐财经对中坤投资董事长黄怒波的专访：
搜狐财经：您好，欢迎您来到我们的搜狐企业家论坛，在媒体上有过争论，有两个学生，他们打赌说今年房价要下降20%所以问问您作为房地产的老总，您觉得房价整体趋势是怎么样的？
黄怒波：房价总体趋势在短期内我讲的是两到三年还是会继续下降，下降的幅度应该在20%到30%左右。这个大背景是政府调控的力度和决心很大。经济的大背景就是经济结构转型，现在对于究竟怎么转型也没有定论，对房地产下一步政策、怎么改变也没有定论，所以只能目前继续调控，调控现在用行政手段比较多，严格地讲有问题，调控的后果往往是房价报复性上涨。但是目前来看开发商两三年内得面临这些考验。
搜狐财经：这些考验除了资金方面的、市场方面的怎么样？
黄怒波：这样，第一是资金，包括信贷，这是国家用的直接手段、金融，土地，再从销售的方式手段都在调控，这个肯定对自己压力极大。一方面清理闲置土地，要加快开发，另外一方面你必须符合条件才能卖，价格也要限制，再一方面给你按揭贷款，给我感觉这肯定是很大很大一个考验。但是最关键的还是游戏规则这块变了。我现在想这个问题，我们现在大部分是预售制，实际上下一步会走像我说的美元模式，现在像预售资金监管、已经走到这个模式上，这次可能最革命性的变化一个开发商的开发模式改变了从拿地到销售，第二个模式是政策，商品房的板块表现，也就是说保障房，加大保障房力度、再加大廉租房力度，这个市场两到三年一定会改变。
搜狐财经：您刚才谈到资金对房地产商影响非常大，您能够感受到，因为有老总好像说影响并不是很大。
黄怒波：目前为止还没有，因为房地产行业有一个滞后效应，上半年销售都不错，资金还是可以的，下半年还可以挺得了，但是今年的信贷，这两天政策越来越严格了尤其是后两个月严格限制突击放贷，这个都是致命的，这个效应会在明年上半年看出来，我相信拿地越多的企业、在建项目越多的企业这次越难受，一定，肯定在明年上半年。
搜狐财经：这个格局有什么样的变化？
黄怒波：还是到明年下半年，因为这么大的产业结构一下子发生突变性结构对谁也不好，因为政府的目的也不是把这个行业搞垮了，他希望理性、希望把游戏规则更科学，这个目的，民众也不希望房价掉的乱七八糟，因为你不要忘了有产者现在大大多于无产者，但是无论如何这个产业过去的道理是这样，一定是过去的。
搜狐财经：现在这个房地产行业游资多吗？因为其实之前说再投资，游资的
黄怒波：你要看在哪个城市，在北京我觉得刚性需求大于炒作，游资进来挺不容易的，我觉得现在游资进房地产市场比较犹豫，因为已经看到了通胀来临之前的预兆，池子已经建立起来了，尤其是不断提高存款准备金率，这个对游资是很巨大的作用，从我们的感受看目前房地产市场资金游资比例还是比较少。
搜狐财经：在国家政策之后，有些人担心房地产会不会面临崩盘的危险？
黄怒波：崩盘不至于，房地产行业经历了这么多年的发展，已经很完善、很坚强，跟购房者、消费者之间有一种博弈的关系，但是也有一种相互依存的关系，总体看谁都知道中国经济未来向好发展，房地产市场不应该有大的问题，崩盘也不是政府想要的、也不是民众想要的。但是这个度怎么掌握，这个要考虑，所以现在调控手段大部分都是政府的用看不到的手、用行政干预来做，他干预可以很狠、很快，他也可以又搞一个政策鼓励的很快，这是我们中国政府已经做过的，像去年金融危机宏观调控时代，这在国外和其他国家不一样，所以这个发生崩盘的可能性不存在。
搜狐财经：现在大家很关心房地产税的问题，这个可能性大吗？
黄怒波：很大，最后一定会走到房地产税的出台，为什么呢？下面将会对地方政府补充财政进行遏制，不可以这样简单卖地了，这样的模式上地方政府另外一个收入来源是房地产税，另外可能用房地产税抑制投资行为。但是这个是不公平的，房地产税的实施过程要体现初始公平，你到底对多高的房价、多高的收入来定什么税，我说中产阶级以下的，一般收入比较低就不应该收税或者免费，你不能说房价这么高为什么不收你的税，你要看到中国的老百姓没有别的理财手段，他就拿着几代人的钱买房，你再按房价标准收多不合理，你应该考虑到他的收入状况和买房状况，均衡地掏钱，这是很大的。否则房地产收了以后吗太效应，穷者越穷、富者越富，这是最大的问题。我们所说的公平，房地产税的收取第一不可避免，第二一定要向中产、白领这些低收入人群优惠倾斜，可以对豪宅的人多收一点，别人收一百块钱收两百，中低收入人群该收二十你收五块，这么平衡。
搜狐财经：针对不同群体才行。
黄怒波：简单讲希望房地产税的出台能够作为社会体现公正公平正义、解决一个贫富差距的一次几乎。我希望能够达到这样，这个社会就更好了。
提问：您觉得按照您说的这样，什么时候有可能征收？
被访：我觉得这个很快，我认为有可能在明年，试点，起码很多一线城市会做。
搜狐财经：但是试点的话，可那个条件没有那么成熟。
黄怒波：总得试，这个东西不可能一把出来，中国太大了，这个一把出来不是所有都能适应，一定要有一个调试的过程、修法、修正的过程。
搜狐财经：我们今天的主题是不确定性改变世界，您觉得房地产行业2011年最大的不确定性是什么？
黄怒波：因素很多，一个国际因素，看中美关系怎么样，如果跟中美国际关系很复杂以后，人民币升值问题变得很尖锐的时候，可能对国内经济形势走向影响很大。国内来说主要还是要看目前调控政策的效果，最重要要看明年通胀控制力度，如果通胀能够控制住会好一些，如果控制不住维持社会政治稳定需求就变成第一位的了，那时候对房地产行业不知道会再出一些什么政策，最大的不确定性是
国内通胀趋势是最大的不确定性。
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