多家银行表示上调存量房贷利率“可行性差”
存量房贷利率可能被上调？
《第一财经日报》记者近日从多家商业银行了解到，即便这有利于银行收益水平，银行方面却纷纷表示“可行性差”，主要面临房贷合同法律约束、“第二套及以上存量房贷”难以逐笔界定等问题。
上调存量第二套及以上房贷利率至基准利率1.1~1.2倍？
近日有消息称，决策部门曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上（含二套）存量房贷利率的可能性。如果计划最终成行，第二套及以上存量房贷利率将上调至基准利率1.1~1.2倍，并有可能率先在北京、上海展开试点。
“目前没有听到相关说法，也未接到相关通知，”一家大型国有银行上海分行消费信贷业务部总经理对本报记者表示，“我个人觉得可行性存在较大问题，主要因为房贷合同中的贷款利率下浮或折扣比例是约定好的。”
另一家大型国有银行个金部相关负责人也对本报记者说：“至今没有收到相关政策安排和书面文件。但这样做的操作性非常差，银行单方面动手可能会带来违约风险。”
以一份2007年底签订的《工商银行房屋担保借款合同》为例，其中就规定：“个人住房抵押贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，下浮15%。”同时，合同明确一旦央行贷款基准利率调整，会从下一年度1月1日起按照“调整后的相应期限档次的基准利率和所约定的浮动幅度”确定，并执行新的贷款利率。
这也就意味着，能改变的只是央行同期贷款基准利率，而利率下浮幅度很难做出调整。如果银行方面要对存量房贷利率的下浮比例“动刀”，在合同涉及的法律层面就会遇到障碍。
“几乎没有可能性，”一家股份制银行零售贷款部相关负责人更是对记者直言，“首先，贷款利率下浮比例都在合同中约定好了，银行很难擅自改变。”
“其次，如何界定存量第二套及以上房贷也存在很大问题，”该负责人说道，“从2007年以来，‘二套房’的解释和执行标准一直在发生变化，直到去年才明确了最为严格的界定方法，即所谓的‘认房又认贷’，而银行系统没有对存量房贷予以相关标识，因此不可能逐笔重新界定。第三，就算重新签订房贷合同，毕竟下调利率容易，上调难。”
取消存量房贷7折优惠？
当然，银行并非没有对存量房贷利率“动过刀”。2008年底至2009年初的金融危机时期，在一定的政策指引下，各家银行自行将存量房贷利率优惠由8.5折下调至7折。
到了现在，房地产调控一波接一波的背景之下，房贷利率普遍收紧，银行是否有可能将这部分存量房贷利率恢复至原合同规定的折扣水平？
下调贷款利率、减轻房贷压力显然要比上调贷款利率容易得多。包括工行、建行、深发展等在内的多家银行相关人士均对记者表示，暂无考虑上调这部分存量房贷客户利率折扣。
“目前并没有迫切需要来恢复折扣水平，也无相关方案酝酿。”上述大型国有银行上海分行消费信贷业务部总经理对记者如是说，“这部分存量房贷客户的占比非常高，影响面太广。”
而除了市场影响力，如此操作在法律层面上依然存在问题。
以工行为例，该行在2009年2月发布“存量个人住房贷款利率优惠实施细则”，规定“对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录，可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率”。同时通过计算机系统对符合条件的个人住房贷款统一进行了调整。
除了类似工行的统一公告和批量调整，包括深发展在内的部分银行则与符合条件的存量房贷客户另外签订了补充协议。不过，两种方式均未对下调至7折的优惠利率折扣划定时限。
“统一公告也可以视为补充协议的一种方式。”和华利盛律师事务所律师、合伙人徐劲科昨天接受本报记者采访时指出，“当甲方（银行）提供更优惠条件时，虽属单方面变更协议，但乙方（客户）不会有异议，且实际双方已在履行；而当银行要提出更苛刻条件或有损乙方利益时，非征得乙方同意，双方实际履行的协议不应变更。除非当初统一公告中规定了执行期限或有其他限制性条件。”
“很难上升到政策高度”
值得注意的是，房贷政策在增量和存量问题上并没有非常明确。比如，2008年底的政策为“金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。
“可以看出，实际上当时政策在‘增量’和‘存量’问题上并未十分明确，银行之间也没有达成联盟和维护行业利益，所以最终各家银行只能剥掉一部分利润，‘竞相’下调存量房贷利率水平，主要是害怕客户流失。”上述股份制银行人士坦言，“而本轮调控也未对此明确界定。”
他同时表示：“我个人认为，出于利润考虑，银行可能会‘琢磨’是否上调存量房贷利率，但毕竟操作性很差，而且很难上升到政策高度。”
上述大型国有银行上海分行消费信贷业务部总经理则指出：“大致估算，如果银行要上调第二套及以上存量房贷利率至1.1~1.2倍，受上调影响的客户在第二套及以上存量房贷客户中的比重会非常高，但是，第二套及以上存量房贷客户本身占所有房贷客户比例并不高。”
此外，该总经理还表示，在房地产市场调控趋紧的环境下，目前个人住房按揭贷款“表现一般，但未断档”，同时，“不排除未来可能会有银行在信贷规模收紧的情况下，上浮首套房贷款利率的情况”。
来自央行上海总部发布的最新数据显示，今年1月份，人民币个人住房贷款环比依然多增。受去年12月房源集中推出和购房者在调控新政出台前赶末班车效应等因素的影响，上海1月份人民币个人住房贷款增加56.9亿元，环比多增45.7亿元，同比少增149亿元。
而一家股份制银行上海分行个金部人士则透露，目前该行还未出现首套房贷利率上浮的情况。
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