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此轮调控过程中，有国际融资平台的房地产上市公司又有机会大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米了。得益于海外金融市场的健全和灵活，他们找寻到了持续的蓄水池
2011年3月8日，宝龙地产（1238.HK）宣布，计划发行7.5亿元3年期以美元结算的人民币优先定息债券，指导票面利率拟为11.75%。宝龙地产是首次发行此类以人民币计价、美元结算的优先债券，同时也是宝龙地产自香港上市以来第二次发债。2010年9月，宝龙曾发行过一笔2015年到期、本金总额为2亿美元的优先票据。这两次融资共为宝龙筹得资金21亿元人民币，资金都将用于公司新增物业发展项目提供资金，以及用作一般企业用途。
2011年1月14日，恒大地产（3333.HK）宣布，将发行92.5亿元以美元结算的人民币债券，其中包括55.5亿元于2014年到期的优先票据、37亿元于2016年到期的优先票据，息率分别为7.50%和9.25%。穆迪认为，恒大可能利用提高股本与债券的比率和增加负债来支撑其快速扩张计划，并因此把恒大地产的债券评级自B1调降至B2，评级展望自“稳定”下调四个级距至“负面”，然而债券的发行似乎丝毫不受影响。
近期以来，内地房地产商在香港发行以美元结算人民币债券的步伐有所加快。瑞安房地产(0272.HK)于2010年12月23日发行30亿元三年期人民币债券，息率为6.875%，这是首个以人民币计价并以美元结算的“合成型人民币债券”。票面利率和本金偿还均以美元支付，债券获得了投资者10倍的差额认购；时隔一个月，瑞安房地产于1月21日完成了第二轮合成型人民币债券的发行，该债券发行期限为4年，息率为6.875%，采用人民币计价，美元结算，筹资35亿元人民币。中骏置业(1966.HK)于2011年1月10发行20亿元五年期以美元结算的人民币债券，息率为10.5%；当天，另外一家房地产开发商华南城（1688.HK）发行的债券成本要高得多，达到14.25%。
“点心”供不应求
香港市场将以人民币结算的债券工具称为“点心债券”，以美元等其他货币结算的债券工具俗称为“合成式债券”。
2010年下半年，点心债券交易骤然增加，香港发行数量增加到30只债券，融资规模达到420亿人民币，是2009年全年发行量的2倍多。很多私人银行客户的旺盛需求，常常导致超额认购。发行机构也越来越多元化，从本土企业到外资企业，并延伸到金融机构以至房地产上市公司。全球的投资者对合成式人民币债券的热情一路高涨。这些投资者投入美元，并预期人民币的升值，发行机构通过此类债券，将人民币未来升值的财务回报转移给境外投资者，以确保通畅的融资渠道和可承受的融资成本，大家各取所需。所以，相对于点心债券而言，人民币汇回境内的手续繁冗复杂，中国的房地产上市公司更青睐于合成式债券，并将在未来一段时间内长期依赖于此。
不管是点心还是合成套餐，且不说好不好吃，起码管饿。这些债券的出炉，可谓是一石三鸟：一来为内地房地产开发商开辟了新的融资途径，确保资金链条的稳定；二来为投资者带来固定回报，分享到人民币升值的利益；三来再次奠定了香港成为人民币离岸中心的卓然地位。如上所述，人民币债券离岸市场的踊跃不是偶然。香港作为人民币离岸中心，运筹帷幄，内水外调，北水南调，充分体现了国际金融中心的优越性和灵活性。
信贷紧张
温家宝总理的工作报告中，对内地楼市的态度是“坚定不移搞好房地产调控”，并指出对房地产调控不力要问责地方政府。预计一段时间内，中国政府将针对房地产市场采取持续严厉的调控政策。2011年，上调存款准备金率或者加息将会是家常便饭，传闻今年大型银行存款准备金率将从创新高的19.5%再次创新高到23%。届时，大到机构小到百姓，都将面临资金短缺。
朋友说其用了十年的信用卡，首次遇到信用卡额度从5万调低至1万，已经认定可能是银行的信贷紧张。2011年，信贷业务对银行来说充其量是一碟味精，调调味道而已。因为资金紧张，信贷业务不做也罢，连信贷业绩也不纳入业绩考核指标。如果银行不做信贷业务，尤其是不做与房地产相关的信贷业务，那么诸多已经开工的房地产项目、城乡结合部政府与企业联手做的大型项目、动则需要数十亿上百亿的项目怎么办？那些没有海外融资渠道的房地产公司，必将在此次调控中或折腰或销声匿迹，后果严重！
此轮调控过程中，有国际融资平台的房地产上市公司又有机会大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米了！那些在香港拥有水管的房地产上市公司，得益于海外金融市场的健全和灵活，找寻到了持续的蓄水池，虽然付出的代价略高，却可以使其在一轮一轮的调控中始终立于不败之地。
从资金的流动还可以想象到，不必大做信贷业务的银行，将会有时间大做表外业务，如信托业务、理财产品。民间的资金将涌向以私募为主导的资金池里，私募资金、信托资金、民间担保借贷业务，将成为2011年投资市场的风向标。
（作者系香港汇金（证券）有限公司执行董事）
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