来源:时代周报
本报记者 张睿 发自北京
限购令下，楼市成交量在“金三银四”的传统旺季跌入谷底。对于此前“高价”拿地的项目而言，此时入市无疑需要足够的勇气。
“倒春寒”下逆市开盘
方兴地产的金茂府未对4月17日开盘的计划做任何改变。
这个位于广渠路15号
2009年6月30日，方兴地产以40.6亿元的总价，击败SOHO中国和保利等强劲对手，将当年供应的最大面积的CBD地块收入囊中。按照28万平方米的规划建筑面积，其楼面地价达到14464元/平方米；如果除去3万平方米左右的公共建筑面积，可售面积折算出的楼面地价将达16240元/平方米，创造了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。
高价拿地势必遭遇更多的市场风险。
在地块成交之初，不少业内人士曾经为这个“面粉赶上面包价格”的项目捏一把汗。但到2010年7月，这个项目悄然动工时，楼市已是另一番景象。
到2010年11月，金茂府附近的万科蓝山项目，在政府对“高价项目”的预售报价严格审批的环境下，以41800元/平方米的均价获得预售批准。这一价格甫出，业内即有评价，广渠路15号“解套”有望。
“可以说，2009年到2010年的楼市疯狂解救了这个‘项目’。”一位北京某国有房企的销售负责人在今年1月还曾对时代周报记者称，“两年间房价蹦上了几个台阶，广渠路15号地块在目前看来是‘捡了个便宜’。”
然而，一个月之后的“限购令”，让楼市行情急转直下。北京房地产交易管理网数据显示，2月北京期房住宅成交量为2925套，现房住宅成交量为511套，总成交量仅为3436套。相比1月份的11544套下降幅度达到了七成，这一成交量也创造了北京的第二低量。
3月7日，SOHO中国董事长潘石屹在微博上留言：这两天见到的同行朋友们都对市场很恐慌。但他认为，“两会”还未结束，等结束后市场观望也许会缓解，会趋于平稳。在3月6日，北京市住宅成交仅51套，几乎到了冰点。
楼市的“倒春寒”让不少计划推出的项目在定价和推盘时间上变得犹豫不决。金茂府的前景又一次变得扑朔迷离。
2010年12月28日金茂府正式开放其接待中心时，曾公布将在4月中旬开盘。记者日前获悉，这一计划并未改变，正式开盘的时间已经定在4月17日。
储客超过房源
据悉，此次推出的3、9、10号楼，共有240套房源。全部是大户型，面积217-330平方米不等。均价在4.5万元/平方米，包含6000元/平方米左右的精装修，送厨卫家电家具。
“与所有项目一样，限购令对我们的项目也很有影响。此前储备的客户中，有差不多一半因为限购的原因已经流失了。”金茂府的置业顾问告诉时代周报记者，“此次政府部门的限购令执行得非常严格，一些通过补缴方式提供五年纳税或是社保证明的外地购房者，资料到了建委都被打回来了。”
但即便如此，金茂府依然有底气按时开盘。记者了解到，截至3月10日，金茂府储备的客户已经超过房源。单单3月11日下午，记者已经在售楼中心看到多组前来询问的客户。
显然，庞大的购房需求基数，让限购令下的市场，仍旧保留了一部分的购买实力。
“新‘国八条’后，北京高档住宅市场项目未明显趋冷。”北京中原三级市场部研究总监张大伟给时代周报记者提供的报告中称：根据北京房地产交易管理网的数据，截至3月9日，北京2011年供应的住宅项目合计为15个，总供应住宅套数为4015套，截至目前签约套数为1558套，其中签约均价超过3.6万元/平方米的高档项目占到了563套，占总签约量的36.1%。而预售均价4万元/平方米的项目的签约总金额达到了54.6亿元，占2011年住宅总预售额125亿元的43.8%。
张大伟分析了其中三大原因。“首先，北京五环内供应绝对稀缺。”张大伟表示，北京虽然从2010年下半年开始大量供应住宅类地块，但是其中绝大部分为远郊区地块。统计显示，2011年供应的15个项目，仅房山就占到了5个项目，属于城八区的项目仅有6个，其中五环内的城八区项目仅4个，805套占市场供应的20%。所以城区的项目处于绝对的供不应求状态。
其次，限购政策后，购房者珍惜唯一的一次置业机会。相比之前的高档需求中投资需求与自住需求各半的情况，在限购政策后，北京家庭将只有一次置业机会，这使得改善型需求追求一步到位。
此外，虽然楼市政策非常严厉，房价上涨的趋势将会得到抑制，但是目前其他投资渠道依然匮乏，购房置业依然是保值的首选。
“限购令下，改善型需求会呈现朝着优质品牌和优质项目集中的趋势。”上述国企销售负责人表示，这一定程度上为位处稀缺地段的金茂府提供了机会。
除了地段稀缺外，作为方兴地产在京亮相的第一个项目，金茂府还打出了一张低碳牌。这个楼盘是北京唯一一个采用了八大科技系统的项目。项目采用生态系统—地源热泵、毛细管网、新风系统，实现低碳、低尘、低噪的“三低社区”。
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