中海地产：利润冠军“炼成术”

　　在万科为国内房地产企业树立起千亿销售额标杆的同时，中海地产（00688.HK）不知不觉间为同行们设立起另一个新高度——净利润超百亿元人民币。

　　虽然在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上未能成为行业“冠军”，但中海地产在净利润额、净资产收益率及成本控

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　　根据年报数据，2010年中海地产实现销售额共计565亿元人民币（下同），增幅为44.4%；实现营业收入373亿元，同比增长19%；净利润104亿元，同比增长65.7%，成为内地首家年净利润超百亿的上市房地产企业。

　　与此形成参照的是，万科去年实现销售额达1081.6亿，净利润同比增长36.65%至72.83亿元；保利地产实现签约销售金额661.68亿元，净利润同比增长39.8%至49.2亿元。

　　尤其是对销售金额超过中海地产的保利地产而言，其净利润还不到中海地产的一半。有投资者在保利地产3月22日举行的2010年度股东大会上质疑公司董事会隐藏了一部分利润，为以后的增长打了“埋伏”。

　　保利地产董事长宋广菊对此回应称：“我想中海的毛利率我没有搞清楚，我就是主观臆断，它一定是一种估值法的计算，这是我唯一的判断。因为，它的毛利率和它的利润水平已经超出了中国内地房地产一般的规律。”

　　辉立证券分析师陈耕在接受《第一财经日报》采访时表示，A股和H股上市公司财务报表虽然可以存在成本入账和市价入账的不同，但两者入账方式对净利润、总资产等指标额度的影响不是太大。

　　在陈耕看来，相对万科和保利地产专注于住宅开发而言，中海地产在商业地产的涉足相对更多，住宅开发之外的非核心业务给中海地产贡献了相当一部分利润。

　　根据中海地产的年报，在其104亿元净利润中，来自投资物业公允价值变动税后收益为9.26亿元，比去年的8.1亿元上升14.8%；同时，集团还出售了3个项目的部分股权与房地产基金、南京长江二桥，再加上收购中国海外宏洋有限公司的控股权，三项交易合计产生约12亿元的净利润。

　　申银万国的研究报告认为，中海地产毛利率由2009年的31.1%上升至42.6%，核心净利润同比增长48%至79亿元，核心利润率比2009年上升4%至21.5%，较预期高1.5%。截至2010年年末，公司净负债率为23%，远低于行业平均的50%。

　　根据此前的公开数据推算发现，在2000年至2009年的十年间，中海地产的净利润复合增长率达到46%，位居行业第一。

　　陈耕认为，除了商业地产等投资物业公允价值增加外，中海地产的产品定位以中高端为主，主要分布在一、二线城市的核心地段，而万科和保利地产的很多项目则分布在三、四线城市，这也是中海地产能保持较高利润的重要原因。

　　在更多业内人士看来，中海地产的盈利能力还来自对成本的出色控制。中海地产的“安全、环保、质量、工期、成本”五个统一管理模式深得行业认可，而中海地产还要求每个进入的城市都要进入当地市场的前几名，在一个城市都是进行多项目开发和体现规模效应，这种方式无疑摊薄了各种成本。

　　尽管路径不同，但各大地产开发商都是殊途同归，中海地产以及万科、保利地产等开发商仍逃不脱基本的商业逻辑，即做大规模，寻求利润。只是，在这一过程中，万科和保利地产等选择的是先做大规模后做大利润，而中海地产则选择的是先做大利润再做大规模。