来源：华夏时报
冯仑从万通地产 “退位”，实际是在为万通转型打造一个全新的管理团队。
4月14日，从万通地产“退位”半个月的冯仑，和万通地产新任董事长许立、总经理云大俊等新管理团队首次亮相万通地产2011年度新品发布会，宣布万通转型，将发力投资型物业。同时，新任董事长
新队员的豪言
2011年，地产界曾经风云一时的四大名人相继“隐退”。从王石的海外游学、任志强退休，到潘石屹退出公司和夫人张欣接替管理权的传闻，再到冯仑半个月前让出万通地产董事长的位子——曾经在房地产行业叱咤风云的行业意见领袖级人物纷纷急流勇退。
不过从4月14日万通地产宣布转型来看，和其他几位地产名人不同的是，冯仑尽管不再担任万通地产董事长一职，但万通地产的股权结构没有发生任何变化，冯仑作为实际控制人也没有发生任何变化，冯仑仅是转为致力于大万通的战略发展与战略管理工作。
“任命新的管理团队是一年前就已经做出的决定，只是为了万通转型，这个月做出的实际行动。”冯仑说。
据介绍，万通地产的控股母公司是万通控股，其业务为房地产与基金投资，冯仑仍担任万通投资控股股份有限公司董事长职务。
所谓万通转型，是指2011年一向将重心放在住宅开发领域的万通地产将在商用物业领域集中发力，按照规划，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。
冯仑说，目前万通地产在商业地产方面的投资已经占到公司所有项目总投资额的50%。冯仑对万通商用物业开发设定的长期目标是利润比例占到万通地产总利润的50%以上。云大俊则发表豪言，称万通地产力争5年内商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资级持有物业占总资产20%—30%。
据冯仑称，当前商业地产最大的问题是租金不够长期和稳定，租金投资回报不够，因此不足以支持财务上的一些安排，“万通地产的商业项目将会在3-5年内进入回报期，实现公司的转型。”冯仑说。
避开万达
在冯仑看来，万通此次转型蓄谋3年，正是万通对整个房地产周期所做的博弈。
“一年前就已经计划退出万通地产，让新的管理团队来带领万通做好转型工作。”冯仑认为，企业转型之初势必要面对来自外部的压力，“当年李书福说要造汽车，舆论一片质疑，可是巴菲特坐了李书福的车，舆论就转向了。我们现在要在外部质疑的时候坚持自己的看法，同时慢慢争取理解。”冯仑称，等两三年后，行业分析师、万通股东就会换一种眼光看待现在的转型。
冯仑认为万通转型成功的关键还在于企业内部资源要适应转型的要求，比如统一的认识、人才的储备以及管理制度的调整。冯仑说，“转型一定要在财务安全的前提下进行。我们现在是地产上市公司中财务管控最好的公司，我们的净负债率只有20%，净资产为正，安全程度很高。在转型过程中，我们转个90度的弯，很可能就会翻车，我们转60度的弯，会慢一点，时间会长一点，但会走得长远。”
据记者了解，万通地产的商业地产包括两大主要模式，即以较小资本投入创造较大回报的“主开发模式”和并购成熟物业然后提升价值并出售的“投资商模式”。
云大俊介绍，万通地产正在将商用物业投融资模式体系化：拿地前引入战略投资伙伴实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；开发建设阶段引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设；持有经营阶段引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理，以提高租金与出租率为目标；出租率与租金收益保持稳定后，通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险机构等机构出售部分或全部权益。
“例如，北京CBD核心区Z3地块及上海虹桥地块均采用联合体投标形式拿地；杭州万通中心通过股权基金的方式转让了51%的权益；北京万通中心D座在通过近2年的运营管理实现满租后，以向银行申请经营物业贷款等融资方式，来提高股东自有资金使用效率。在这些模式的运作之下，万通尽可能和其他投资者一起分担风险，并以多种方式提高商业地产的资金使用效率，缩短回报周期。”云大俊说。
同时，许立称，希望以后万通成为商业地产领域的万科，同时，对于目前的商业地产巨头万达，许立称，万通在客户群、产品以及发展模式方面将与其区分，双方不会有竞争冲突。
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