新国五条政策威慑力减弱 上海二手房市场回暖

　　2013年5月，上海二手房指数为2741点，比4月上升40点，环比上涨1.48%，价格涨幅持续震荡。

　　截至目前，二手房个税的征税办法依旧执行原来的方案，何时征收20%个税仍未明确。因此，原本走弱的二手房市场买气从5月开始回升。上海二手房指数办公室认为，部分买家由观望 转为入市，成交中以改善客居多；这波部分卖家心态乐观，试探性小幅跳价，尤其在中心城区有效供应不足的板块，卖家涨价更为普遍。5月上海土地市场连连走高，并在短短一个月内再现“总价新地王”，在“抢地潮”的影响下，行业信心增强，一定程度上提升了二手房市场回暖预期，卖家涨价再现。不过，受到5月一手房放量推盘分流、二手房惜售等影响，买气还未全部转化为成交，因而5月二手房成交量未现明显回升。

　　中低端房成交活跃。2013年5月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴板块整体上涨1.68%，涨幅比4月扩大0.17个百分点。其中市中心4个区及浦东陆家嘴板块5月整体上涨1.88%，涨幅比4月扩大0.51个百分点。

　　5月，传统市中心区涨幅大于其他区，如黄浦、静安分别上涨2.47%、2.28%，虹口、普陀、闸北则分别上涨1.35%、1.32%、1.06%。在中低端市场，二手房交易活跃，较上月出现20%左右的升幅。一些刚需客由于错过了3月新政“末班车”，置业计划搁浅，但经过4月和5月上旬的观望之后，却发现20%个税新政并没有落地执行，于是，一番思虑后选择出手。相反，总价500万元以上的高端市场，其交易量并未出现复苏迹象，依旧延续了4月局面，买卖双方的观望情绪依旧较为浓厚，部分高端业主甚至选择转售为租。

　　5月，新兴城区整体上涨1.23%，涨幅比4月缩小0.30个百分点。但是，随着新政落地时间越久、执行“空窗期”越长，似乎开始影响卖家的心态，从可议价逐渐回到3%-5%的小幅涨价，可见卖家“强势”态度的转变过程。同时，5月一手房推盘也成为二手房价上涨的一个“推手”。

　　上涨板块超过七成。2013年5月全市130个板块中，上涨板块92个，占71%；下跌板块17个；持平板块21个。

　　上海二手房指数办公室分析到，“新国五条”中对市场影响最大的强征20%个税在5月仍未落地执行，导致政策“威慑力”开始减弱，并引发买卖双方心态发生转变，买方由观望转为入市，卖方由紧张转为宽松。6月即将迎来楼市传统淡季，后市买家的入市意愿，将直接影响二手房市场继续调整还是逐渐回暖。