马红漫：打击房地产投机应谨防政策漏洞

　　马红漫：打击房地产投机应谨防政策漏洞

　　房地产调控重拳接连出招，但是市场各方担心“越调越涨”的声音也有所升温。国务院办公厅日前下发通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

　　无须讳言，国内楼市价格之所以远远超理性，直接的推动因素就在于投机性需求炒作。但是何为投机需求，在理论上和实践中很难准确辨别。但至少可以肯定的是，二套及以上住房已经不再是生活必需品，其中投机需求所占比例很大。恰因此，针对这部分购房需求的调控政策，能够将政策针对性进一步精准化，政策效果能够更加明显。否则如果因为政策制度设计上的疏漏，导致市场打擦边球行为再度涌现，其结果就是房价越调越涨，最终只会进一步恶化调控政策的效果与调控部门的信誉。

　　回顾既往，自2007年以来房价的涨跌均与二套房贷政策息息相关。央行与银监会曾在2007年9月27日联合发文，要求二套房贷款的首付款比例不得低于40%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。可以说，正是这次二套房贷严控拉开了当年房价调整的序幕。然而，2008年下半年，为了应对愈演愈烈的金融危机冲击，房地产业被视为提振经济的推手，二套房贷政策在各地全面松动。在现实执行中，无论购房者是购买第几套住房、无论此前房贷是否已经还清，几乎都可以享受到首付两成、利率打七折的优惠政策。伴随着二套房贷政策的放松，房价旋即进入到本轮飙涨的轨道上来。

　　事实上，购买二套及以上房屋的目的，除少数是用于改善住房条件外，多数还是为了升值后转手赚取差价，也即“投机炒楼”。在二套房贷的松紧之间，投机者获利空间随之而扩大或压缩。受此影响，市场投机需求变化剧烈，继而直接影响了房价涨跌。由此，有关二套房贷政策的任何变化，绝不仅仅是信贷利率优惠与否的改变，而是事关调控政策是否转向、调控部门是否认可当前房价走势的重要判断标准。

　　以此逻辑观察，调控部门此次下发通知明确指向二套房贷政策，打压房地产投机泡沫的意图彰显。但从具体内容上分析，通知侧重于对前期既有政策的重申，却并未有进一步的强化与补充。然而现在的问题是，经由去年楼市的疯狂演绎，各地房价已远远超出公众承受能力，调控政策力度宜重而不宜轻。

　　具体而言，针对二套以上住房贷款的政策在一些关键问题上尚待进一步厘清，主要体现在两方面：其一，二套以上住房首付比例定为40%，但是房贷利率的具体上浮幅度权限却被下放至金融机构。金融机构抑制投机性购房的有效工具便是利率，但是作为趋利的商业机构，银行与地产业之间的利益纠结非常严重，极有可能在运作中因自身利益而抛却调控政策导向。事实上，在去年楼价快速拉抬时期，市场上就曾大量出现商业银行以低利率竞相抢夺客户的状况，而彼时的政策要求银行必须要执行1.1倍的惩罚性利率。据此而言，如果失去了直接管制考核措施，就更加无法保证商业银行自愿去得罪房产信贷大户，主动实施惩罚性利率。其二，改善型住房概念模糊不清。依照相关政策解释，居民改善型的二套房购买行为仍会得到优惠政策支持，不应将其与投机性需求相混淆。但是目前，对于改善型住房需求始终缺乏一个明确的可执行标准，具体执行上将难于审核把控。去年以来，大量投机性购房需求就是假借改善住房的路径获得了优惠贷款，对于这一可能的漏洞必须要在执行上予以严防。

　　近期，主管部门频频发文打压房地产泡沫，国内房地产市场进入到胶着时期，市场供求双方对政策的任何微妙变化都极为敏感，并直接决定了未来的价格趋势。正因此，有观点就把二套房贷款利率决策权下放，解读为调控政策仍在求稳而非求变。这样的判断不利于调控政策效果的落实。当下任何有关地产的调控政策都应该力求缜密，决不能让投机行为再度成为房价走势的决定性因素。也只有秉持这样的调控思路，才能够让房地产市场真正回归理性，让调控政策效果不再落空。

　　(作者系经济学博士)