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在国外，租金售价比一般为1∶10，也就是说一套住房的十年租金就是其售价。而在上海，随便抽样一套房子，就可以发现房屋售价是其年租金的20倍乃至30倍。
“政府到了不得不下决心的时候了！”上海市政协常委张泓铭对记者说。这位著名房地产专家在上海两会期间高声疾呼，“引导房地产市场和价格平稳发展的措施，相信是箭在弦上，不得不发。”
2004年的上海房地产泡沫论引发了整个行业乃至全社会的争论。在本次两会上，住房环境自然成为代表们的热门话题。韩正市长在市十二届人大第三次会议上的讲话中坦陈：房地产市场是社会关注的热点，也是事关全市经济社会发展的重点工作，各方面都非常关心、关注。
1月14日，上海市房地局高调宣布了对沪上知名房地产企业万邦的极刑处罚：由于万邦恶意炒房，“万邦”被注销房地产开发资质，震动行业内外。显示了打击开发商、销售商炒房行为决心。
奇特的上海房地产现象
大摩曾经大胆放言，上海房地产泡沫不久就要破裂。其观点虽有偏颇之处，但上海房地产市场一些奇特的现象，让代表们不得不关注。
国外衡量房地产市场健康的几大指标，在上海都亮起红灯。比如，一项衡量指标是“房屋租金售价比”。在国外，租金售价比一般为1∶10，也就是说一套住房的十年租金就是其售价。而在上海，随便抽样一套房子，就可以发现房屋售价是其年租金的20倍乃至30倍。
还有一项指标就是“空置率”。相关部门调查为2.7%，结论是上海的空置率很“健康”。但据国际中介机构戴德联行的调查数据显示，上海住宅的空置率为9.38%。戴德联行还显示，如果把交房一年以内的房屋计算在内，上海住宅空置率为12.8%，其中核心区域黄浦区的空置率高达18.02%，交房一年以内的住宅空置率更高达30.35%。
在徐汇区某新开楼盘售楼处门口，陈小姐忿忿不平地告诉记者，她已经看了好几个楼盘，每个售楼处都是铁将军把门，说房子已经售完。实际上呢，这些房子都到了房屋中介手里。“他们配合投资客联手把房价炒高，”她感叹说，“这也难怪有如此高的新房空置率了。”
1月25日，上海市统计局总经济师、新闻发言人蔡旭初在市政府例行新闻发布会上公布了一系列数字，其中提到上海家庭拥有房屋的比例为69%。资深房地产人士梁志超对记者评价说：上海每年的房屋供应量都高达2500万平方米左右，然而，上海家庭住房自有率却从82%降到75%，现在再次下降到69%，降幅明显。不难想象，大量新供应的房子是不是都落到了炒家的囊中？
转向“三为主”的调控原则
今年两会期间，房价再次成为人大代表和政协委员热议的话题。有的委员说市郊的房价已超过6000元，有点吃不消；而有的委员说现在毕业不久的大学生为了有一套房，大概要努力还款20年，这只“包袱”要从黑头发背到白头发了。
上海市政府已经注意老百姓对房地产的忧虑和期盼，针对百姓购房难问题，韩正市长在《政府工作报告》中指出，2005年上海将继续加强房地产市场调控，保持其平稳健康发展。坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则，加大配套商品房建设力度，扩大普通商品住房供应量。
上海市房屋土地资源管理局办公室有关人事接受记者采访时也表示，住房关系到广大群众的切身利益，关系到社会的稳定。她还补充说，上海房地产市场发展总体上是平稳的、健康的，但出现了一些新情况、新问题，主要是局部地区房价上涨过快、中低价普通商品房供不应求、市场秩序还有待进一步规范。
目前，上海人均GDP还远落后于发达国家的发达城市，但我们的产权房比例远高于别人。现在，一讲住房就是产权房，不少人为了买一套房子累一辈子。市政协副主席、上海九三学社主委谢丽娟建议，要改变目前人人买房的局面，市政府应该提倡租房模式，改变目前开发商把所造房子全部出售的状况，应划出一部分用作租房，这对年轻人和一些经济尚不十分宽裕的急需用房者，自然是一种很好的方法。
对于中低收入家庭的住房保障问题，韩正也提出：积极发展房屋租赁市场，探索建立面向低收入家庭的住房租赁新机制。要进一步完善住房保障体系，继续实行公有住房低租金制度，扩大廉租住房受益面。
调控市场：政府将重拳出击
2004年，上海政府对房地产市场频频出手，重点在调控土地供应、优化市场结构、完善交易规则等方面，会同市有关部门研究政策措施，着力落实推进。
上海房地局办公室田蕾介绍说，他们增加土地招标重普通商品住房供地量，控制高档商品住房供地，停止别墅项目供地；加快配套商品房的建设的上市进度；全面实施商品房预(销)售合同网上备案制度，对于增强市场供求信息透明度、扭转市场信息不对称的状况发挥了重要作用。
去年，上海还暂停了预售商品住房在取得房地产权证前的转让行为，期房的转按揭随之暂停，这样一来，在一定程度上遏制了新建商品住房市场中的短期炒作行为。同时，加强房地产市场信息工作，健全市场分析研究机制，对房市和房价及时跟踪研究。
针对热钱投机炒作对市场的冲击问题，韩正明确表态：“要完善房地产市场调控措施，满足消费，规范投资，抑制投机。”事实上，现行的一系列做法，已经可以看做是政府调控房价的举措。
首先，土地招标，价高者出局，调控土地价格。在停止半年后重新恢复的土地招标中，上海对土地招标的具体细则重新进行了调整。其中的重大原则是：价高者出局，这样就将推出的土地价格的上限控制在一定范围内，降低开发商成本，从而希望从源头上控制房价。
其次，继续放缓动拆迁速度。韩正说：“要保持合理的动拆迁规模。”在2004年之前，上海每年动拆迁约10万户左右。动拆迁每年创造的刚性需求达到800万平方米，占市场需求的三分之一左右，大大带动房价上涨。2004年，由于一系列的原因，放慢了动拆迁速度，全年计划拆迁8万户，但是，实际只完成了60%，不到5万户。2005年，继续放慢动拆迁速度，全年计划只动拆迁6万户。
再次，杀一儆百，严厉打击开发商、销售商哄抬房价。新年伊始，政府就从一个炒作房价的源头上出手，表明了决心。政府注意到，2004年上海房价涨幅为14.6%，成交均价为每平方米6385元，而房屋交易的网上公告显示，每天的交易均价都在每平方米八九千元。对此，上海房地局着手调查，发现部门开发商和销售商利用假预售合同哄抬房价。他们先签售高价的假预售合同，然后再撤销，实际成交合同平均价格低于假合同，借此炒作房价。这是非常普遍的行为，万邦尤其是典型，最终“万邦”被注销房地产开发资质。
张泓铭透露，上海政府还将采取金融、财税手段，抑止外来资金炒房。据悉，近期上海还将有一些具体措施出台，比如征收资本利得税，提高房契税等。 >>>回到星空财经评论 >>>我来说两句
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（ 责任编辑：周克成 ）
