账面亏损严重 广州地王遭遇“赢者的诅咒”

　　靳冬

　　谁也猜不透明天会发生什么。在这个层面上，开发商跟普通购房者一样，有可能赌不中下一刻的市场会走向何方。所以，去年众多经验丰富的大开发商为了“地王”而进行的厮杀，似乎不足为奇。

　　这些开发商曾经因为拥有“地王”而收获过品牌抑或是股价等现实中的好处。

而现在房价和地价的走低，是市场给他们的一点教训??由于大多数去年拍出的高价地块都未进入开发销售阶段，“地王”的损失目前还只是停留在账面上。

　　曾经的“地王”盛宴

　　因为去年卖地量较大，广州成为“地王”被刷新频率最高的城市之一，而万科是众多开发商中第一个在去年参加“地王游戏”的“带头大哥”。

　　2007年3月，万科凭借楼面地价7082元/平方米的江湾路项目成为去年广州最早的“地王”拥有者。万科在获得该项目后，很快就运作施工，目前售楼部已经建成。

　　之后，保利地产、金地集团、富力地产、恒大地产等几家开发商相继在广州拥有了各自的“地王”项目。保利的项目位于金沙洲，两块地的楼面地价分别为8769元/平方米和8111元/平方米；金地的项目位于广州南部的番禺区，楼面地价高于周边在售楼盘价格，为6230元/平方米；富力地产至今仍然是广州楼面价格的“地王”守护者，其云祥路项目每平方米价格达到18729元而引发业界震撼；恒大所拥有的则是最为知名的员村绢麻厂地块。

　　当然，“地王”只是一个符号，代表的是一批高价被开发商收入囊中的项目，而这样的项目其实远不只被冠以“地王”称号的几宗地而已。数据显示，去年广州地价达到历史最高点的9月，总共有140万平方米的住宅地块被出让，这个量足足是此前8个月土地出让总和的两倍。

　　随着市场急转，去年年底的一场土地拍卖中，同样的住宅地块却遭到冷遇，金沙洲一块江景地块，仅仅卖出了每平方米4000多元的楼面地价，不到保利金沙洲“地王”的一半。

　　退还是不退：这是一个问题

　　很多开发商也许会为当时的“冲动”懊恼，但“退地”对于开发商来说，似乎更像是发发牢骚而已。

　　有知情人士透露，目前广州没有一家开发商提出“退地”。即使此前备受关注的恒大绢麻厂地块，恒大地产也未主动提出退还，而是积极寻找合作伙伴，寻求资金上的解决之道。

　　目前，保利地产位于金沙洲的“地王”项目已经规划为 “保利西海岸项目”，该项目的审批前公示已于5月23日结束。而富力、金地的地块还在办理相关用地手续。金地集团相关人士还透露，公司已经为地块支付了首期款。

　　广州中原地产投资部负责人认为，注重品牌的开发商基本上不会轻率退地。一方面对于这些大发展商来说，在个别项目上有点风险并不足以影响全局；另一方面退地对公司品牌影响大，会引发债主（银行、投资人等）的警惕。

　　对于近期流传的“退地”消息，合富辉煌研究部负责人黎文江责表示，退地之后再以低价买回来，这只是一个理想状态，因为政府会有自己的考虑，地块被退回后并不一定会立即推向市场。

　　“地王”的账面亏损

　　对于开发商去年的集体“高烧”，黎文江表示，不能完全怪开发商判断失误。只能说宏观经济的走势超出了此前他们的预期。

　　当然，开发商为“地王”所付出的，则是利润损失。例如广州城建集团去年年底获得金沙洲两宗住宅地块的地价，就比9月份买地的保利、深圳的鸿荣源足足少付了一半的地价款。鸿荣源也是在去年9月的一次拍卖中以7935元/平方米的楼面地价买下金沙洲地块。

　　目前，金沙洲在售楼盘中，公寓价格在8000元/平方米左右，别墅价格在20000元/平方米左右。如果按照现行价格计划，金沙洲“地王”几乎处于“面粉与面包一样价钱”的危险边缘。

　　去年广州卖出的地块，大多数都面临类似的尴尬。位于番禺区金地“地王”附近的项目现在的售价大约每平方米为6000元，与金地的楼面地价相当；天河员村板块的一手住宅价格，也仅能达到绢麻厂“地王”的楼面地价。

　　如果按照楼面地价占据楼盘销售收入的30%~40%的比例进行粗略估算，那么开发商未来投入的60%~70%的项目投入资金，极有可能成为亏损的总额。

　　当然，这仅仅只是参照于目前房价水平，以及“地王”周边项目水平的简单化算法，而市场的多变以及商品房产品的多样性，让“地王”的亏损只相当于账面损失。

　　黎文江称，无法用现在的市场去预估将来的市场，就像无法用去年的思维来推断今天的走势一样，只要项目没有正式销售，谁也不知道最终的结果。