郁亮：万科的目标是跑赢大市

　　9月18日下午15：00，万科召开万科公司债全国媒体见面会，万科总裁郁亮和执行总裁萧莉出席，会上通报了近期万科公司债发行的基本情况，并就当前万科发展情况和房地产市场走势等问题接受全国媒体记者提问。

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　　周转一直是万科最看重的目标

　　搜狐财经讯 万科总裁郁亮表示，万科一直秉持快速开发，快速销售提高周转的经营模式。周转一直是万科最看重的目标。

　　万科本轮降价是顺应市场

　　搜狐财经讯 万科总裁郁亮表示，万科本轮降价是顺应市场，保证成交量。郁亮强调一个成交量低迷的市场，不是一个健康的市场，必须要让它活跃起来。万科做事情坚持从市场出发，对行业负责。

　　万科的目标是跑赢大市

　　搜狐财经讯 万科总裁郁亮表示，万科的业绩目标只有一个，就是跑赢大市。从销售业绩来看，今年1-8月份，万科卖了313亿的房子，上半年万科市场份额达到2.7%，跑赢了大市。从股票市场表现来看，5月份到现在，大盘跌幅40%多，万科股价下跌60%以上，但换一个参照系比对，换成20年，万科上涨了800多倍。选不同时间段可以得出完全不同的结论。从长期考虑，万科管理层会尽力为股东多创造价值，力争跑赢大市。

　　万科土地仓位在同行中最低

　　搜狐财经讯 万科总裁郁亮表示，万科是土地仓位最轻的公司。相比较万科500多亿的销售规模，万科的仓位跟同行相比是最低的。万科去年的地王项目只有两个，一个是东莞棠樾，均价2.3万，有盈利。另一个是福州的项目，目前已经以2万的均价推出。万科去年下半年拿的土地虽然成本偏高，但是不至于影响盈利。

　　万科的存货每年都在下降

　　搜狐财经讯 关于存货周转率问题，万科一向十分关注。在地产公司的存货里，土地算存货，某种意义上土地是原材料，万科更关注的是死存货，即6-12个月卖不出去的现房，从这个意义上来说，万科的存货每年都在下降。

　　松山湖事件公安机关正在处理

　　搜狐财经讯 万科总裁郁亮表示，关于松山湖事件，万科已经做了澄清，并以董事大会公告方式再次声明，同时采用报警方式，公安机关正在处理。

　　万科不会做出违反合约精神的承诺

　　搜狐财经讯 对于近期长三角地区因万科降价而引起与客户之间的纠纷，万科总裁郁亮表示，万科对客户在这一轮价格调整中遭受损失的心情十分理解。但是万科不会做出对行业健康发展违背的事情，万科不会做出违反合约精神的承诺，万科不会没有原则的给出任何补偿方案和退房方案。郁亮称：“这个行业还很年轻，需要在一些争议中成熟，在不断投诉中前进，万科也会在投诉中不断完美。” 万科副总裁肖莉指出，这一轮客户矛盾源于市场调整，但万科的产品品质和服务得到了认同。

　　万科把生存放在第一位

　　搜狐财经讯 万科总裁郁亮表示，从发展目标上看，万科把生存放在第一位，把调整产品以符合市场需求放在第二位，把强化成本管理放在第三位，把提高市场机会谋求发展放在第四位。所谓把生存放在第一位，就如同刘翔最后阶段放弃比赛，这是他对运动生涯最好的保护，如果硬要比赛，受伤后可能永远无法比赛，这是他以及中国田径界的损失。万科在不同阶段追求目标是不同的，现阶段显然是把生存放在第一位。

　　北京市场“水深”，万科要锻炼“水性”

　　搜狐财经讯 在谈及万科在北京是否也会降价时，万科总裁郁亮表示，万科内部没有降价指引，各个地区销售价格是分公司根据地区市场情况决定。郁亮戏称北京市场特点是“水深”，万科不太适应，做了多年，仅仅排到第七名，相比万科在上海和深圳做到第一名、广州做到前三名的成绩，万科在北京还要锻炼水性。

　　房地产行业没那么难过

　　搜狐财经讯 万科总裁郁亮表示，房地产行业洗牌过程一直在延续，但中小房企并非置身水深火热之中，比之其他行业，房地产行业已经比较幸运。郁亮戏称：“中国的房地产行业好日子有点过惯了，目前遭遇的困难不比中国制造业更加困难，不比奶粉行业更加糟糕！”他认为，房地产行业不应该期盼政府救市，走出困境还要靠自己，靠客户、靠市场。

　　有实力企业的加盟使行业竞争格局产生积极的变化

　　搜狐财经讯 万科总裁郁亮表示，在房地产行业洗牌中，虽然有一些竞争力弱的发展商被淘汰，但是令人高兴的很多有实力的企业进入这个行业。比如一些中央级的企业和一些著名家电企业，他们不仅带来了资金，还带来的品牌跟管理以及售后服务。这些企业的加入，对行业竞争格局将产生积极的变化，万科希望这个局面能够维持下去。

　　万科成功发行59亿公司债 持有现金量高达212亿

　　万科总裁郁亮表示，59亿公司债的成功发行，为万科发展提供有力现金支持。

　　搜狐财经9月18日讯 今日下午，万科召开万科公司债全国媒体通报会，万科总裁郁亮在会上通报了近期万科公司债的基本情况，本次发债总规模59亿元人民币。

　　郁亮表示，59亿公司债的成功发行为万科发展提供了充足的现金支持。目前万科持有现金量已达212亿，而未来一年到期债务为147亿，现金总额远超未来一年到期债务，万科所持有的现金不仅能够安全度过地产业的冬天，还能为春天的到来提供充足的资金保证。

　　郁亮介绍说，2008年万科公司债券分为担保品种和无担保品种，其中有担保品种的发行规模为30亿元，无担保品种基本发行规模为15亿元，最多可超额增发14亿元。本次发行的公司债券为5年期固定利率债券，无担保品种为3+2期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。经中诚信证券评估有限公司综合评定，万科的主体信用评级为AA+，有担保品种债券的信用评级为AAA,无担保品种债券的信用评级为AA+，为迄今为止房地产行业最高评级。发行方式采用网上想原无限售条件A股流通股东优先配售、网上公开发行、网下询价配售相结合的方式。

　　据了解，万科公司债今日正式上市，目前涨幅大约5%。据万科介绍，整个债发行过程中，认购非常活跃，开盘不到1分钟6个亿就全部售光。其中担保债和无担保债网下机构认购都超过85%，如果把网上公众配售这部分计算进去，机构持有比例将超过90%。这些数据反映了机构投资者对万科信用的高度认同。

　　截止今年中期，万科持有现金153亿元，不包括刚刚发行成功的59亿元公司债。万科未来一年到期债务为147亿元，现金总额远远超过未来一年到期的债务。万科的净负债率只有37％，行业的平均水平是60％至70％，万科的净负债率在全行业是最低的，而且还在继续下降。郁亮表示，在地产行业的上市公司中，万科的现金流是最宽裕的。按照郁亮的说法，即使未来一年内万科无法从银行带到一分钱，万科还可以如数偿还一年内到期贷款，并有足够的资金保证发展。

　　郁亮：市场正向理性回归

　　搜狐财经9月18日讯 今日下午，万科召开全国媒体见面会，万科总裁郁亮在会上表示，经过5年宏观调控，房地产市场正向理性回归，万科对长期的中国住宅市场坚定看好，将持续稳健经营。

　　郁亮从成交面积、成交结构、住在投资增速和新开工面积，以及城镇居民可支配收入和城市化进程等几个方面对房地产市场发展做出如下分析。

　　第一，2008年1-7月份全国住宅市场正向理性回归，成交面积比去年同期下降11%。万科所在14个城市，1-8月份成交面积同比下降46%，成交量方面跟去年相比也有比较大的下降。

　　第二，从上半年市场成交结构看，中小户型为主的首次置业和首次改善占到72%，成为绝对的主流。其中首次置业占到市场结构43%，首次改善占29%，两者加起来即刚性需求，占到上半年的72%。据了解，去年第二居所占的比例非常大，现在市场正在向理性回归。

　　再次，中国住宅投资增速和新开工面积在进入08年7月后已经大幅下降。国际经验表明，住宅投资占GDP比重趋势线的偏离度是判断市场是否过热的关键指标，7.5%左右是国际经验，08年上半年7.3%的水平，未超过趋势线，这说明过热风险较小。

　　以上三点充分说明，今年的住宅市场发展正在回到理性的轨道，过去5年的宏观调控政策已经见效。

　　虽然中国住宅市场目前处于理性回归阶段，但万科对长期的中国住宅市场仍然十分看好。郁亮认为中国持续30年的经济高速增长，是住宅行业持续发展的强大背景。城镇居民可支配收入的持续增加，也给住宅市场足够的支撑。此外，中国城市化进程远未结束，每年城市人口以1%速度增加，会逐渐向发达国家70%，80%的城市化率靠拢，这一点也为住宅市场提供源动力。

　　郁亮：房地产金融风险可控 不存发生次贷的前提