牛年房价何去何从? 降价“救市”是大势(图)

　　法国经典喜剧电影《虎口脱险》中有这样一个情节：因为关门时的震动，宾馆房间的门牌转了180度，“9”号房和“6”号房来了个互换，导致剧中人物该进9号房的进了6号房，而该进6号房的进了9号房。于是，阴差阳错，发生了令人捧腹的故事。

　　有人说，这样的故事也将发生在2009年的中原楼市，房地产市场的震荡将把郑州房价“震”回到2006年的基础上。不知这会不会只是购房人的一个梦想？

　　郑州楼市有泡沫

　　不久前，郑州市房管局有关领导接受记者采访时表示，郑州的房地产市场从2006年9月才开始出现泡沫，之后房价以20%的速度上涨，但是只经过一年多的积累，泡沫度不算高，市场基本面也是健康的。也许只是一种巧合，正是在2006年9月，郑州市上榜“中国城市生活质量排行榜”中的“不能承受所在城市的房价”城市名单，当时有大部分被调查的郑州居民表示：房价上涨过快而“不能承受”。

　　虽然郑州房价的“泡沫度不算高”，但总还是有的，有就应该被挤掉。那么，目前郑州房价的泡沫会有多大呢？下面的一组数字也许能说明一些问题。

　　郑州市统计局公布的资料显示，2006年郑州市商品住宅均价每平方米2691元，城镇居民人均可支配收入11822元；2007年郑州市商品住宅均价为每平方米3552元，涨幅为31.99%，城镇居民人均可支配收入13692元，增幅为15.8%；2008年郑州市商品住宅均价为每平方米3994元，涨幅为12.44%，城镇居民可支配收入全年的数字还没有出来，但是上半年的数字为7990元，增长14.6%。

　　房价涨跌由供求关系决定，而房价的高低，应与当地居民的收入相比。从以上数字可以看出，2008年郑州市商品住宅价格涨幅与居民可支配收入增幅相当。但是，2007年的房价涨幅却远远高于城镇居民可支配收入的增长。那么，如果按2007年房价涨幅与居民可支配收入增幅相当计算，2007年郑州市商品住宅均价应为每平方米3100元左右，而2008年的商品住宅均价应为每平方米3500元左右。

　　三重压力促下行

　　河南中原地产高级市场分析师李明明说，从市场面上讲，有三重压力迫使房价下行：保障房大量入市、市场供大于求和开发商资金紧张。

　　2007年以来，政府已多次表示要加大对保障性住房的投入。为刺激内需，2008年保障性住房的投入再次加码，分三年投入9000亿元，平均每年新增130万套经济适用房。目前，我国的保障性住房供应量占到全国房地产市场总供应量的5%左右，全国又有9000亿新增投入，对市场造成影响的主要是其中的400万套经济适用房。根据近几年全国住宅销售量的平均增速(约20%)测算，若在2009~2011年每年分别增加130万套经济适用房，那么2009年作为加快保障性住房建设的关键一年，保障性住房销售量占住宅销售的比重将达到20%。不少业内人士认为，国家的保障房屋建设计划将加重中低收入者的观望心态，打乱市场预期，市场上一部分人本应进入便宜的商品房市场，但受保障房的影响，转向保障房市场，从而分流了商品房的市场需求，这将延长正处于下降周期的房地产市场调整期。更有业内人士分析说，如果保障房占商品房市场需求的20%，意味着商品房市场20%份额被分流，价格也将下跌20%才能达到市场平衡。保障房的建设也将使房地产的格局发生重大变化，普通住房无论从数量上还是从房价上都会和保障性住房看齐，以保障性住房为主。此前住宅开发商的商业模式、生存空间是普通住宅，而在未来格局中，普通住宅将被大量的保障性住房所替代。

　　与此同时，今年我国商品房供过于求的局面将更为严峻。2008年商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积均呈增长趋势，全年同比增幅在5%左右。但是与此相反，2008年销售量同比持续下降，全国商品住宅销售面积5亿平方米左右，同比下降20%左右。数字显示，截至2008年10月，全国商品房空置面积已达到1.33亿平方米。如果今年仍然保持2008年的销售水平，那么销售量和供应量之间的差距将不断拉大，供过于求的形势将比较严峻。此外，2008年投入的增长和销售的下滑，以及开发商贷款门槛的提高，直接导致了开发企业的资金紧张。有市场人士直言，2008年开发商还没感觉到剧痛，只是钱紧张了，今明两年没钱花时，就有可能开始破产。

　　三个方面的压力在郑州市场的表现也是非常明显的。根据《郑州市2008年—2012年住房建设规划》，2008年、2009年、2010年三年住房建设总量为3207.5万平方米，其中各类保障房为555.5万平方米，占17.3%。据王牌企划机构的统计，截至2008年12月底，郑州市商品房累计可售面积(2005年以来商品房累计预售面积减去累计销售面积)高达865.12万平方米，其中商品住房累计可售面积达到660.05万平方米，同比增长73.06%，比郑州2008年商品住宅销售总量还多出100万平方米。也就是说，如果2009年郑州市场销售形势不能好转的话，仅存量房面积一年还卖不完，开发企业手中等待市场消化的规模继续攀高，面临的销售压力进一步加大。而郑州市统计局2008年8月公布的对全市50家重点房地产企业上半年开发与销售经营情况的专项调查表明，66%的企业上半年销售面积出现下滑，42%的企业因资金紧张导致盖房面积减少，只有6%的企业表示资金来源充裕。下半年销售萎缩更加明显，开发企业资金紧张的压力进一步加大。

　　2008年郑州房地产市场的情况表明，一方面，开发企业对房地产市场前景的预期不乐观，只好放缓开发节奏，施工、新开工、竣工面积增速放缓，防止后期销售不畅的风险。调查发现，郑州市开发企业面对楼市成交量萎缩、全国楼市形势不好的局面，手中的多个项目都放慢开发速度或停滞，希望等到今年形势好了再开发建设。另一方面，开发企业以前非理性的运作房地产市场和国家宏观调控的效果显现，加上受金融风暴的影响，消费者对未来收入增加缺乏信心，多种因素造成了如今商品房销售面积和销售额出现下降，商品房销售有价无市，消费者购房心理变得更加理性，持币观望气氛渐浓，房地产销售市场持续低迷。

　　降价“救市”是大势

　　今年1月6日，在住房和城乡建设部网站上贴出了一份名为《采取综合性措施，促进房地产市场健康发展》的公告，由住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行四部委联合发布。公告中，官方首次肯定了开发商主动降价的行为。同时认为，目前各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力，激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。

　　1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上告诫地方政府，不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策“救市”。

　　郑州市2008年房地产市场运行情况表明，当年郑州市商品住宅新增投放面积累计808万平方米，比2007年减少100多万平方米，下降12%左右；销售面积累计完成568万平方米，比上一年少卖260多万平方米，下降了32%左右。供销倒挂现象比较明显，销售形势不容乐观。而郑州市目前市场上600多万平方米的存量商品住宅，以及根据《郑州市2008年—2012年住房建设规划》将推向市场的5500多万平方米的建设量，将使房地产市场的销售压力进一步加大。

　　从中央四部委的降价“劝导”，到住房和城乡建设部部长亲自出面制止地方政府越权“救市”，再到房地产市场的销售不畅，这一切都表明楼市之所以疲软，显然与开发商不降价或降价不到位有一定关系，归根结底是开发商错误判断了当前形势。这一系列政策传递的信息是，开发商既不能依赖于政府救市，更不能存有暴利幻想，而是要积极自救，降价销售是必要的自救手段，以降价拉升成交量来挽救低迷的房地产市场已是大势所趋。

　　业内人士认为，决定房地产走势的还是市场本身，房价目前泡沫仍然太大，下跌的趋势难以改变，只要宏观经济没有见底，房价也不乐观，“今年回暖的希望不大”，房价将出现明显回落，估计未来两年全国平均房价下跌15%~20%，房地产投资增速也将大幅下滑。

　　李明明的观点更为鲜明，他认为前两年的房地产大牛市，使得部分房地产开发商认为房价只涨不跌，加大投入房地产市场的资金力度。但在市场萧条时，“是肯定会出现烂尾楼的，这是房地产市场的必然规律，就算去年没出现，今后两年也会出现”。他预计，前几年大规模将资金投入房地产市场的开发企业将在今明两年面临被淘汰的压力，“开发企业死掉一批是必然的”。