来源：时代周报
作者：陈晓双
在抢夺地王这场类似击鼓传花的游戏大战中，谁将接到最后一棒？
2009年12月23日，中建地产以37.2亿元总价拿下上海新江湾城C6地块。3.2万元/平方米的楼板价格，使该地块成为上海第一幅单价超过3万元/平方米的住宅土地，也使C6地块“荣膺”成为中国单价最贵宅地。
2009年的最后一天，时代周报记者在D3地块现场看到，位于江湾城路与殷行路交叉的空地上，已经搭建起几排工棚。工棚前面仍是大片的空地，空地上杂草丛生，芦苇在寒风中飘摇。被命名为“仁恒怡庭”的D3地块项目，新成立的接待中心即位于最前方一排工棚的一楼。
“仁恒怡庭目前价格还没确定，要到2010年八九月份才开始预售。”上海仁恒房地产有限公司副总经理姚伟示告诉时代周报记者。
仁恒刷新上海地王纪录
仁恒地产是新加坡上市公司，1992年就进入上海房地产市场。目前在中国的业务发展已经横跨上海、南京、深圳等8个重点高增长城市。在上海代表作有“仁恒广场”、“仁恒河滨城”、“仁恒河滨花园”等精装修高档住宅社区。
2009年上半年，仁恒地产仅凭仁恒河滨城，在市场低迷之时，赢得全国房地产项目销售冠军。仁恒地产在上海一向活跃，诸多土地出让市场皆可见其身影。
2009年9月，仁恒就以26亿元获得上海森兰外高桥地块。
新江湾D3就是仁恒在土地市场的收获之一，但是该地块却让仁恒饱受了两年多的心理折磨。说起这个地块，时间要回溯至2007年那个疯狂的年代。
2007年，土地市场火爆。新江湾城因开发量巨大，规划优质，成为上市公司逐鹿上海土地市场的主要战场，也是地价飙升最快的区域。仁恒也是参与这片被业界赋予极大期望的土地市场角逐的一分子。
2007年6月，浙江绿城集团以1.25万元／平方米的楼板价拿下D1地块，成为上海地王。时隔不到5个月，新江湾城紧接着推出的D3地块，容积率1.2，可建筑面积超过6万平方米，引来众多地产大鳄的争抢。
最终，仁恒以13.01亿元的价格，击败7位竞争对手，将此地块收编名下。但这也意味着，当接力棒传到仁恒手中的时候，成交楼板价已经高达2万元/平方米。仁恒地产成功刷新绿城创下的上海地王纪录，数月内，楼板价上涨幅度高达60%。
易居综合研究院院长杨红旭当时就指出，2万元/平方米的楼板价“实在太高了”，反映了开发商的一种“赌徒心态”。杨红旭认为，高价拿地是建立在对房地产后市的乐观预期上，开发风险大。
苦熬两年盼解套
2007年年底，风险如期而至。就在仁恒拿下D3地块不久，一系列调控楼市的政策出台，市场开始降温。新江湾城的房价也结束了上涨之势，2007年底，新江湾城板块商品房成交均价仅是12577元/平方米。此时的仁恒自然是后悔不迭。
2008年1月，新江湾城面积最大的一幅地块“F地块”的出让，更是给仁恒当头棒喝。这幅土地以67.517亿元的挂牌底价，被美国房产巨头铁狮门公司收入囊中。最终成交楼板价仅为7500元/平方米，只有仁恒拿下的新江湾D3地块楼板价的三分之一。
而位于该板块的新城御景、华润置地的橡树湾等紧急推出的一批中高端楼盘，虽然拉高了当地的房价成交水平，但2008年商品房成交均价达18742元/平方米，离仁恒解套尚远。
就在仁恒苦苦坚守，捂地等待之时，先行拿下地王的开发商们渐渐熬不住了，开始另想出路。
2009年4月，绿城集团以12.302亿元的价格割肉，向海港企业出售其新江湾D1地块100%的股权。不算利息损失，绿城在新江湾D1地块上的损失就达3000万元。铁狮门在困境中，也传出转让部分股权的消息。
尽管仁恒手中的D3地块此时也是前途未定，但在姚伟示的眼中，新江湾城是块宝地，是CBD商圈边上唯一有湿地资源的板块，作为上海高档住宅开发的老手，“仁恒会在此发展国际社区。”
但是新江湾的房价还无法使其达到盈利空间，项目只能一再押后开工时间。仁恒地产内部人士透露，仁恒曾与政府协商，请求减免新江湾城地块的税费，以此来降低该地块的楼板价。
仁恒地王岁末动工
2009年下半年，历史重演，土地市场上开发商集体狂欢。
仁恒也终于等来了摆脱尴尬境地的希望。
2009年10月20日，新江湾城C6地块推介会现场人满为患。此次推介会内容相当简单，不足10分钟，仅仅预告部分土地参数指标，出让方甚至没有给出土地出让起始价以及具体挂牌上市日期。但大部分开发商在预测未来C6地块成交价格时，都将此前仁恒的2万元/平方米单价作为最低参考价。有部分业内人士也提前预测，C6地块单价或许将超过3万元/平方米。
仁恒D3地块项目开始蠢蠢欲动起来，C6地块的推介会成为其风向标。该项目案场经理何忆君也表示，C6地块就在D3地块北侧，这将是仁恒项目定价的重要参考依据。
2009年12月23日的土地竞拍现场，仁恒毫无悬念地出现在拍卖现场。但中国建筑股份有限公司旗下全资子公司中国中建地产有限公司、中粮地产、龙湖地产、保利地产等地产巨头参与角逐，也注定了仁恒只是陪太子读书，出手拿这块地的机会渺茫。
中建地产从一开始就志在必得，挂牌截止前5分钟，中建地产将挂牌价格提高到32.1亿元，折合楼板价2.8万元/平方米。这样的报价显然已经超过了仁恒地产对该地块的心理预期，放弃了继续加价竞争。
拍卖结束后，开发商们次第安静地离开现场，并没有以往曾出现的激动或惊呼场面。越来越高的地价，让作为游戏参与者的开发商们亦有些不安。全国单价地王的称号，为C6地块的未来蒙上了一层不确定性阴影。
在这些内心忐忑的开发商中，至少有一家是兴奋的，它就是仁恒集团。
虽然新地王跟仁恒无缘，但中建地产高价拿地后，新江湾城板块房价得以大幅提升。根据佑威·楼市通数据显示，新江湾城公寓成交均价已近3万元/平方米，而橡树湾复式房源参考价为3.8万元/平方米，价位与上海内环以内的合生高尔夫公寓、瑞虹新城三期等高端住宅相差无几。
情势的改变，让仁恒对D3地块项目赋予更大期待。姚伟示表示，仁恒怡庭是上海仁恒第7个精装修项目，也是仁恒首次自我挑战打造的类别墅产品。据悉，该项目突破仁恒以往公寓产品模式，打造“盛装叠墅”产品，首创私家泳池、私家电梯等诸多豪宅新理念。分析人士预测，该别墅项目房价或将超过6万元/平方米。
2009年12月31日，时代周报记者来到上海新江湾城现场，一位建筑工人指着接待中心马路对面的一大块空地说，该地块即是D3地块，最近才动工的。目前，工地上已经有打桩机开始打桩，但项目周围皆被大片芦苇环绕。
至于为何选在最近才动工，姚伟示说，“仁恒怡庭项目是按开发正常顺序在走的。”
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