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如果港府不垄断土地供应，不大搞土地财政，房价涨跌跟政府又能有多大关系呢？政府将自己的收入与房价绑在一起，才是这一切麻烦的总根源
政府要维系公共开支，非从社会中抽取资源不可，举世皆如此。但以什么方式和手段来抽取资源，却是大有讲究。
一般而言，政府获取资源的方式有二，一曰税收，二曰借贷。有人喜欢再加上一个印钞票，其实印钞票也是借贷的一种形式。这是另一个话题，不展开说了。这里只说税收。
税有直接税和间接税。像香港政府这样以地生财的方式，属于间接税。香港的土地财源具体包括三项：一、卖地款；二、物业税；三、差饷。卖地款不用说了，就是大陆所称之土地出让金；但物业税并不是大陆经常讨论的那个物业税，而是针对租金收入收取的相当于营业税的税种；香港的物业税叫差饷，名字有点怪，是针对所有物业业主征收的财产税，但以租金估值为基础，与市价估值有所不同。差饷税率5%，折合为市价估值的话，大约0.3%，比多数国家的物业税税率低很多。
这里多插一段。差饷名称虽怪，却是实至名归。香港管警察叫差人，当年开征差饷的目的，就是用来给警察开工资。警察是维护社会治安的，其中主要是物业安全的维护。由业主出钱聘请警察，与小区业主出钱聘请保安是一个道理。从这个角度看，差饷一词倒是比物业税更贴切。
那么上述三项房地产相关收入，占港府岁入的多少呢？一般年份三分之一，高的时候可达一半。说香港是土地财政，房地产相关收入是港府的命脉，一点也不为过。
不论政府以何种途径抽取社会资源，都存在成本与风险的问题：征税成本越低越好，税收收入的波动越小越好。道理不难理解。如果政府收入波动过大，预算就很难做了，公务员工资可是月月都不能少的。
而恰恰在收入波动性上，土地财政劣势明显。
无论哪个国家，何种制度，公共财政的支出刚性是共同特点。所谓支出刚性，就是“花钱容易省钱难，增长容易紧缩难”的意思。当然这也是人之共性。只是在公共财政的约束条件下，表现得更明显更突出而已。最近希腊财政蒙难，政府已到破产边缘。为了取信于债权人以及那些同意给希腊借钱但心有疑虑的国家，希腊不得不推出财政紧缩政策，削减过去大手大脚的福利待遇，以降低赤字。本来是理所当然的事，却遭到一片激烈反对，甚至酿成暴力事件。
既然花钱容易省钱难，那么一个稳健的公共财政就应该追求两手策略：一手量入为出，花钱以节约为上；一手稳定财源，降低收入波动。前一手港府历来做得不错，财政常有盈余，积攒下庞大基金；但在后一手，问题就大了。土地财政对楼市繁荣有高度依赖性，房价向上时，政府房地产相关收入往往超速增长；反之，相关收入往往就跌得比房价还凶猛。
这样看，房地产好像变成了撬动财政的杠杆：房地产好，财政更好；房地产差，财政更差。原因在于，当房价处于上涨通道时，地价上涨幅度肯定超过房价；反之，房价如果下跌甚至暴跌，那么土地就无人问津，理论上，卖地收入可以跌至零。而差饷和物业税也与房价高度相关，于是房价一跌，所有收入一起大降。
收入大降，而支出难减，麻烦就来了。这就是1998年亚洲金融风暴爆发之时董建华领导的特区政府的难处。难到什么程度呢？连公务员也上街示威，原因是港府拒绝加薪。根据港府与公务员签订的雇佣合约，薪水需要定期上调。但遭遇了金融危机的港府捉襟见肘，于是希望冻结公务员薪水，以便为财政减负。但公务员不依不饶，一边上街示威，一边告到法院，不加薪便不罢休。而那些在经济衰退中苦捱的小市民见到拿着高薪的公务员如此贪得无厌，禁不住在街边指着游行队伍大骂“公务员可耻”——这个细节，至今记忆犹新。
有人把问题归咎于炒房。这是只看表面不及实质。如果港府不垄断土地供应，不大搞土地财政，房价涨跌跟政府又能有多大关系呢？政府将自己的收入与房价绑在一起，才是这一切麻烦的总根源。
（作者系宏观经济研究人员，专栏作家。曾供职媒体，现服务企业）
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