（专供搜狐财经稿件，请勿转载）
对一个经济体来说，土地属于谁并不重要，重要的是土地通过何种渠道、以何种方式进入市场，以及如何满足市民住房需求。这才是房地产故事最核心、最重要、也最扣人心弦的章节。
所谓“土地批租制度”，其要点有三：1.土地国有，香港称皇家，其实就是国有的意思；2.国有土地只租不卖，而租有期限，香港最初是75年，后改为99年，内地有样学样，定了住宅70年，写字楼和厂房50年，商业40年；3.所有用于商业性房地产开发的土地，必须通过公开拍卖程序，从政府手里租用。
注意，这最后一条才是关键，前面两条都是形式。尤其土地国有，更是只有字面意义。
很多人抱怨说，中国的土地只有70年使用权，这样的房子根本不值得买。这看法不对。即使以很宽松的贴现率估算，70年产权也相当于95%以上的永久产权。不妨这样理解：70年产权的房子，相当于永久产权打个95折。
土地国有不是问题，但国有的土地不能充分供应到市场上，就是问题了。农民要进城，经济要发展，都需要土地。土地供应卡住了，结果就是地价飚上天，经济结构、经济发展甚至社会和谐都会出问题。
换言之，对一个经济体来说，土地属于谁，并不重要，重要的是土地通过何种渠道、以何种方式进入市场，以及如何满足市民住房需求。这才是房地产故事最核心、最重要、也最扣人心弦的章节。
香港的土地批租制度源自殖民地时期。英国王室作为香港名义上的主人，依条约规定占有香港的土地，并建立了所有权与使用权相分离的土地制度。所有权归王室——这是虚的，使用权则以一定期限出让给民众——这才是实的。土地批租制度的本质是：所有土地属于政府，民众只是土地的租用者。由是可知，所谓“土地批租制度”，就是政府以地生财的制度。
以地生财一定不好吗？未必。政府横竖要花钱，它不以这种方式生财，就要以其他方式生财。但不管什么方式，政府收入都是税。内地称卖地收入为土地出让金，其实还是税。
香港是典型的土地财政，卖地收入及房地产相关税收占港府收入很高的比重，一般在30%以上。同时，房地产之外的其他税收则很少，例如所得税率仅15%，进口税近乎零，典型的简税制低税率。房价高而税负轻，一正一负，打个平手。香港被誉为自由港，就是因为少管制、轻税负。但高房价政策有个很大的负面效果，那就是市民的居住条件非常恶劣。
港府在卖地敛财之余，也负责给收入不高的市民建福利房，这就是公屋和居屋。不过有一点，这些房屋面积狭小，空间局促，一般只有30到60平米，最小的户型甚至只有8平米。超过一半的香港人，就蜗居在这样的“鸽子笼”里。
你羡慕香港人吗？你愿意拿着高薪蜗居鸽子笼吗？反正我不愿意。
在“土地批租制度”下，港府成为香港唯一的土地供应方，用内地熟悉的语言说，这叫“一个水龙头供地”。港府既垄断了全香港的土地供应，自然就有充分的动力抬高地价，以谋取最高的卖地收益，办法就是缩减土地供应，人为制造奇货可居。这一招，用内地熟悉的语言说，叫“收紧地根”。
正是从这个意义上出发，我说香港是个坏榜样。香港并不缺地，新界有大片土地可供开发。但为了挺住高房价，港府捂地不出，每年只向市场供应极少的土地，这就是港人蜗居的根源。民以食为天，以居为安，住得如此狭促，收入再高又有何享受可言？
更糟糕的是，供地既少，地价又高，这些资源最终集中在了少数几家大开发商手里。看准了政府一定会托市，开发商于是大肆屯地。我曾看过一家香港上市地产公司的年报，发现其中一块地竟然已经屯了足足20年！为了维持高地价与高房价，港府不得不与大开发商结成利益同盟，在香港早已为人诟病。这种“先进经验”，内地应该学习吗？
还不止于此。港府垄断了土地供应，除了要为升斗小民的住房负责，对楼市兴衰也上了心。房价低了难受，高了也不行。出了泡泡要打压，泡泡破了又要托市，其间的尴尬与辛苦自不待言。在随后的专栏中，我将以1998年亚洲金融危机为例，倒倒香港政府的苦水。
（此文为作者专栏“解密中国房价”系列之四。作者系宏观经济研究人员，专栏作家。曾供职媒体，现服务企业）
作者其他文章：
独家声明：搜狐财经独家稿件，版权所有，请勿转载，违者必究。确需使用稿件或更多资料，请与我们联系获得授权，注明版权信息方可转载。联系我们可致电010-62726687。
上网从搜狗开始
