来源：搜狐财经
搜狐企业家论坛月度访谈（之六）
嘉宾：万通实业、万通地产董事长冯仑
主持人：搜狐网财经中心总监助理张翼
历史不撒谎，这是冯仑为万通历史陈列馆写下的献词。
6月26日9点，冯仑现身位于怀柔龙山新新小镇的万通历史陈列馆。首届“龙山传习会”在此间开班，冯仑作为主讲人，与来自全国的35位中小企业的老板们进行了整整一天的授课、互动与交流，主题为《破解周期律：超越民企增长极限——如何成为受人尊敬的民营企业》。
前些日子，冯仑、郭广昌、马云相聚，三人商议“应该建立一个专门培养民营企业家的商学院”，在马云的提议下，这所创生于未来时态的“民营企业商学院”将落户杭州。2010年的除夕夜，漫天烟花、鞭炮齐鸣的三亚，冯仑和马云漫步亚龙湾海滩，他们在思考同一个问题“如何让民营企业更受人尊敬？”“民营企业整体受尊重了，我们的企业才更有前景。”冯仑告诉搜狐财经。
时至今日，“地产思想家”冯仑俨然已是民营企业的立言者和主流价值观的布道者，能言、敢言、善言，当下的冯仑以传播思想为己任。首届“龙山传习会”开班之际，冯仑就地产调控、海南地产等话题回应了搜狐财经的提问。
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| 冯仑接受搜狐财经专访 |
搜狐财经：目前来看，4月至今的多项严厉调控政策正在逐步显现效用，一些城市已经出现了降价促销的迹象，同时地产商也在捂盘捂地，在你看来，本轮调控对于高房价的打压会起到怎样的作用？越调控越上涨，这已经成为地产企业必然要经历的“周期”，如何走出被调控、被上涨的“周期律”？
冯仑：统计学意义上来说，经过本轮调控，房价会有10-30%的跌幅，这是地产业界相对比较普遍的共识。我认为，本轮调控不会太快结束，估计会持续一两年，房价也不大可能再出现报复性的反弹、上涨。房地产企业如何对付“周期律”？这是很好的问题。的确，综观最近几年的地产调控，政策取舍、企业行为、市场走向的关系有点拧巴，看上去呢，有点像一边“扫黄”一边“发春药”，就是说不清楚哪件事情在起作用。照理来说，既然“扫黄”，就不该“发春药”，把那些涉黄的人与事清理掉，社会就干净了。但是结果呢，却是两边都在作用，一边“扫黄”一边“发春药”，涉“黄”产业越来越兴旺，“春药”也卖得越来越好。这大概就是最近几年的地产怪现状，政策调控很热闹，力度越来越大，房价更热闹，失控一般疯狂上涨。
关于地产这件事情，我们必须要搞清楚一个关键问题，对于高房价、购房难这一问题的估量，地产业界的说法，政府、官方的说法，以及媒体的说法，差别很大。地产业界的估计，低收入、夹心层人群买房是有困难的，但是这种局面的产生还不至于濒临社会崩溃的局面，甚至有可能会带来某种正向的作用。第一次置业的人群中，25-35岁的青年人占到了40%多，立足全球范围来看，这一年龄群体基本都是靠工资买不起房的。换个角度来看，这一年龄群体的民众买不起房有什么好处吗？促进劳动力的自由流动，还有就是促进了创业的冲动。如果一参加工作直接就拥有一套保障房，生活压力小了，创业的动力也势必减弱。
生活压力的增大，反而会成为创业、创富的动力。 但是在政府、媒体看来，25-35岁的青年人买不起房是个敏感、严重的社会问题。我认为，如果人到了40岁还是买不起房子，那政府得管。舆论、媒体反应比较强烈，政府的调控力度也会加大，但是另外一个角度来看，住房问题其实是个市场问题。近10年以来，住宅地产高速发展、高度成长，即使有猛烈的调控，但只要坚持市场化的取向，老百姓的买房需求依然是客观存在的事实，单纯靠政策压制恐怕也压不住。
打个比方，高房价如同长在脸上的“青春痘”，根本的问题是“内分泌失调”，主要是目前的中央和地方的财税关系，如果让地方政府承担保障房的功能，中央政府应该在税收、财政方面向地方政府给予倾斜。分税制之后，大量的税上缴中央，地方没钱，怎么去搞保障房？它只能靠卖地来支撑、推动城市化的进程。我看到过一个数据，2009年来自全国人大的调查显示，地方政府在保障房方面只完成了承诺的26%。这是不容忽视的大问题。
如何破解高房价的难题？我认为要坚持“分轨制”原则，保障的归保障，市场的归市场，这就好比妇科和男科得分设，不能用一个药方，不能用一个大夫。新加坡模式值得我们学习，70、80%纳入保障房的序列，其他的完全市场化。高房价问题，这样解决起来可能比较好，而不能笼统地放在一起去搅合，让市场来承担保障的职能，让保障的来埋怨市场。
对于万通来说，我们要用创新和变革来应对行业“周期律”，应对不断加速的城市化升级，比如我们大力推进地产产品的细分和创新，我们也会去做投资产品、度假产品，包括中国人在海外置业的地产产品。另外，在商务不动产领域，效仿“导演+制片”的美国模式，提前布局以期获得更大的发展。商务不动产的市场化程度相对比较高，政策的影响与干扰相对比较少，这个领域，万通的空间与作为会比较大。哪里有市场，哪里有竞争，民营地产公司的价值观、经营观才能更加彰显。凡是政府紧缩、限制的产业和领域，我们不介入，或者少介入，这是民营地产公司的生存之道。
住宅地产的产业价值链比较长，在北京只要是超过20万平米的盘，没有7、8年做不完。回报之所以长，是因为耗时过多，价值链太长，所以我们现在把价值链分段落，把价值链分段，分头去做，用不同的模式、资金与资源来做不同价值链的事情，这样一对冲的话，你的回报率也会非常不错。
目前的万通，经营的是地产的“全产业链”。我们也在做工业地产，是与TCL合资合作的。这一轮调控对住宅地产影响非常大，这一点从资本市场已经反应出来了，很多业绩不错的地产股遭低估；相反，因为商业地产、旅游地产受到的冲击相对较小，可能会被高估。商业地产、旅游地产能否做好，关键要看运营能力。
搜狐财经：“国际旅游岛”建设上升为国家战略之后，海南地产经历了一波量价齐涨的势头，各路资本疯狂涌向海南。于是人们开始担心，海南会不会重蹈1990年代地产泡沫破灭的覆辙。你和“万通六君子”全程亲历了当年的海南地产泡沫，今天回想起来，你有哪些感触？
冯仑：现实很骨感、理想很丰满。外部环境的极限、组织的极限、商业模式的极限、企业家个人能力的极限、价值观的极限，我认为这些是民营企业的增长极限。企业家能力与心态的局限，是企业成长的极限之一。有一次谈论上市的话题，一个朋友突然说，为什么你不尝试用互联网公司的模式做传统产业？我突然意识到自己的所谓经验险些自我屏蔽、自我障碍。我读龙应台的《你所不知道的台湾》悟出一个道理，专制的社会背景下是家国情怀的“大叙事”，民主的社会背景下是自我实现的“小叙事”。
万通做房地产有两个偶然性，一个偶然性是因为，“万通六君子”中的王功权以前做过房地产生意，1990年代，在海南，他属于为数不多的懂得如何盖房子的专业人才；另外一个偶然性和我们善于学习有关，我记得那是1990年，在海南和朋友一起吃饭的时候，听人说起一个词“按揭”。我对数字不敏感，但是对新鲜词汇特别敏感，我就请教人家“按揭”是什么意思？我当时想不明白，怎么汉语里还有这么混搭的词语？人家就给我解释，“按揭”相当于抵押贷款。我一听觉得这个生意可以做，于是就拉着王功权、潘石屹、易小迪他们不停地借钱、不停地筹款，盘下了8个别墅，重新装修之后卖出去，这就是我们的第一单业务。
海南地产泡沫随之泛起，我们是最早的赶海者，既收获了第一桶金也遭受了沉重的教训。那时候的海南地产绝对可以用疯狂来形容，疯狂到什么地步？上午接手的一个盘，下午就能转手卖出去，赚钱了。有一年春节，我们几个聚在一起商量，反正手里有钱了，何不去广西北海再干一票。于是我们带着几百万到了北海，半个月之后，挣了钱返回海南。还有更有意思的一个事情可以印证当年的疯狂和荒唐，地产泡沫破灭之后，我们原本介入的一些地块都找不到了，为什么呢？因为海水退潮的时候才能看见那块地，海水一涨，地就不见了。
后来我和易小迪赶往广西北海处理泡沫破灭后的历史遗留问题，我们俩开着车一通转悠，真就找不到我们的地块了。在海口，我们想买下一栋楼，资金不够，找一个公司去借钱。很顺利，借到了钱，我们当即就把楼买下了。还钱的时候人家问我，你们买的楼在什么地段？我告诉了他具体位置。对方一听就大喊大叫，“混蛋，那栋楼是从我们这里卖出去的，我还借钱给你，你还挣我的钱。”
现在回过头来看我们六个人在海南的经历，其实还是蛮快乐的，为什么快乐？因为我们一开始不是特别精通房地产，也不是很懂财务和理财，因为你不懂，所以就快乐。如果你懂得太多，做起事情来就会比较闹心。 当年的海南地产泡沫，有着特殊的背景，那种疯狂的景象，不会在今天重演。
1990年代，海南岛有3多家地产公司，到现在还剩多少？万通是一家起于草根的民营企业，万通挣的钱几乎都和房地产有关，这些年来我的基本体会是，只要市场开放、充分竞争，包括地产公司在内的民营企业的发展就无极限。比如足疗这个产业，你不要小看，有1000多亿的市场规模，比影视产业的市场规模还大。市场化程度高的产业，投资价值大，否则就不值得投资。越是政府管制不强，与老百姓生活息息相关的产业，越有前景和希望。
搜狐财经：近年以来，万通以及你本人，有意识地转向地产投资领域，奉行“凯德置地化”。你如何定义万通目前的商业模式？前两年，你把华夏银行、民生银行的股权卖给了史玉柱，结果史玉柱大赚其财，这是否说明万通在财务投资领域还是缺乏经验？
冯仑：投资这个事情，万通目前还只是在地产领域做投资，并没有完全介入到地产之外的投资。我个人一直比较推崇凯德置地的商业模式，亚洲范围内，资本回报最高的地产公司是凯德。研究了凯德置地的模式之后，我们把万通的“塔尖部分”做成了投资公司的架构，“塔基部分”则是地产公司，用投资公司的方式、方法投资房地产企业，当然我们不会投到其他行业去。 万通做投资遵循的原则是价值观导向、战略导向，我们不算小账。比如银行股权的投资，万通挣了很多钱，史玉柱也挣了很多钱，大家都挣到钱了。
如果用价值观来衡量银行股权投资这笔账，那是算不清楚的。因为万通的战略思路非常清晰，我们要专业化，把地产之外的生意与投资清除、裁剪掉。找到了合适的买家，我们就出手，我不会在意人家接手之后又挣了多少钱。我把银行的股权卖给史玉柱，用这个钱去做房地产，我也挣到钱了啊。
换句话说，如果史玉柱接手那些银行的股权之后，银行股行情不佳，那是不是算他的损失？不能这么说吧。当年史玉柱着力在金融领域进行战略投资，我们是多年的朋友，自然一拍即合。所以我常说，董事长要算那些算不清楚的账，就是说你要基于战略导向去做事情，基于价值观去做选择，而不要以机会主义的心态去算后账。从今天算起，谁能知道自己一辈子能赚多少钱？你不知道，我也不知道。但是我们应该知道朝那个方向去赚钱，哪种钱要赚，哪种钱不赚。从这个角度来说，所谓投资实际是与你的价值取向密切相关，符合价值取向的事情你就做，不符合的你就放弃，坚持到底你就成功了。做生意算账的基本原则是，合适最好，而非最多。
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