来源：经济观察网
经济观察报 记者 周亚玲 自7月2日起，银行与信托公司合作推出的理财产品，被银监会全面叫停。这意味着，承担着桥梁作用的信托公司，将无法代理地产商从银行获得低息贷款。
地产公司不得不选用“集合信托融资”，这成了开发商要通过信托融资的暂时的唯一通道，但
据消息，两周内，监管部门将有规范银信合作的书面文件出台。届时，开发商通过信托获得融资的局势也将明朗化。
集合信托——有钱人的炒房游戏
北京国际信托正在为当代投资集团发行的一款集合信托产品，信托发行规模3个亿，认购资金从100万到1000万元不等，预期年化收益率是8%—11%。
当代投资集团即北京万国MOMA的开发商，数年前就传出要上市，该信托用北京市东城区香河园路的土地使用权向受托人设定抵押担保。
记者询问了两位信托公司的高管，他们判断如果按照现在的行情，当代投资付给北京国际信托的利率要在15%-20%。
不仅如此，北京国际信托的相关人士告诉记者，“这块土地的价格是6个亿，而且是按照楼面地价1万多元每平方米来评估的，这里的房价都基本到3万每平方米了。”
“肯定要有价值比较高的土地抵押，不然没公司肯做。”一位信托公司评价道。
“如果按规定只给我们1%的服务费，我们不做，大家都要多收一点，找手里有100万闲钱的客户没那么容易。”上述信托公司高管对当代投资抵押土地高息融资的方式表示理解。
信托公司向机构、大客户销售集合信托产品，起步就是100万，有大笔资金的人必然要求高的利息回报，所以融资成本也高。集合信托更像是一群有百万以上游资的有钱人集合了钱去炒房。
似乎这类“游戏”还很红火，7月开始，不少人手机里都收到了信托产品的销售广告，“某某黄金组合信托2期，100万起……”，买房、买股票对于持有大额现金者，尚难以明朗，而购买一份100万元的组合信托，具有一定的诱惑。
北京国际信托销售人员告诉记者，“从7月12日开始，已经卖了1个多亿了”，“按照相关规定，如果买300万以上的产品，只能是50个人来买，现在已经有30多个人买了。”
利率截然不同
相对于集合信托的高额融资成本，被叫停的银信合作可以让开发商享受到相对较低的利率。
6月15日发布的《中国银行业监督管理委员会2009年报》中，银监会指出“部分银行业金融机构为规避资本监管、计提拨备等要求，通过设计发行信贷资产类理财产品，将存量贷款、新增贷款等转出表外”。
一位国企地产人士透露，很多都是银行和开发商谈好了，由信托公司出面操作。一位信托公司的高管指出，也只是和银行有关系的大开发商，银行才会为其委托信托公司包装理财产品。银信合作的信托产品，开发商给信托公司的利率较低，其中一个原因是当理财产品卖，起步是5万，基本都是没太多理财渠道的人来买，受众面广，对收益率要求远远低于买集合信托的有百万闲资的人。
7月2日，银监会电话通知全面叫停银信合作产品，而首创置业在6月30日通过中城信托发行了一款信托产品。
根据协议，首创置业将从中诚信托处获得一笔总计7.5亿元的资金，年利率相当于5.7%。首创置业是将对子公司北京商宜长期贷款的其中一年债权转让给了中诚信托，由此获得了7.5亿元的现金。而首创置业此前将8.5亿元资金贷给子公司的利率也是5.7%。
总公司将贷款放到项目公司，让其去做项目，本来就是一种常见作法，所以利率很低。而为何信托也愿意接受这样的低利率？仅仅是因为市面上钱太多了吗？
目前大公司的信托融资成本相对过去有所提高，但较中小房地产企业仍有一定优势，据相关人士透露，现在万科从信托公司处融资，利率介于11%—12%，金地和绿城利率不到15%。
影响几何？
叫停银信合作，从整体上而言，对地产公司融资有多大影响呢？
普益财富分析师赵杨介绍，去年，和房地产相关的银信合作的理财产品一个月通常发行10个左右，以5亿元规模的居多。
国内一家大型证券公司的高管告诉记者，他经手的房地产信托产品，10个产品里有6个是银信合作的理财产品。整个市场上，一年通过信托，到房地产公司的，他粗略估计也就300亿。他认为，和银行的开发贷万亿规模相比，信托规模不是很大。关键是叫停之后，对大开发商而言就等于断了一个融资途径。
对小开发商，实际影响很小，因为银行，信托公司出于风险考虑，都不会给小开发商做理财类信托产品，一般都是集合信托。
另一位信托公司的高管则指出，理财产品的融资规模通常要比集合信托大很多。现在开发商做集合信托，就不可能像过去那样做银信合作一次融到10亿那么多的钱，很多也就是2亿—3亿元。
上网从搜狗开始
