地产纠结期延长 房价下行态势初显

　　  地价与房价结束上涨行情

　　　一线城市成交又陷低迷

　　　国内通胀压力的骤然提升、调控行政干预的力度加强，这些都给近期地产股的走势带来了阴影。9日，地产股领跌市场，申万地产指数下挫1.82%，龙头地产股跌幅接近4%。距离“9·29”地产新政已一月有余，地产股的表现在估值释放后可能难拾升势，而地产成交在内外因素的作用下还将继续胶着，房价下行的态势将更为明显。

　　　行政手段将主导楼市起伏

　　　回顾“4·17”新政以来，地产调控更多的是通过信贷和货币的手段来调控，如提升二套房首付比例、取消首套房7折利率优惠、严格贷款人资质审查、对违规企业停发开发贷款等，这些措施对限定供需双方的资金起到了很大作用，其累积效应在四季度乃至明年一季度都能看到，然而单凭资金控制，没有行政手段的有力辅助要使楼市短期内发生变革还比较困难，“9·29”调控政策虽然并未超出“4·17”新政的范畴，但通过对一些政策的细化和重申，地方政府的执行力度在加强，如通过限购的认定，开发商预收款账户的管理，这些都有效的控制了需求和供给，进一步挤出楼市的泡沫。我们认为，随后各地政府在行政控制手段的力度还将加强，目前市场的共识是房价没有出现明显下降后，政府的调控预期不会改变，因此，在楼市成交的长期纠结后，如果出现房价的下行态势，届时将是地产股投资的真正底部。

　　　9·29新政以来，楼市的成交并未出现显著的下滑，以四大一线城市为例，目前周成交面积维持在100万平米，比9月份最高的194万平米回落了48.4%，但从量上看，依然高于5月份至8月份的平均水平，在政府行政调控力度加大、购房季节性因素淡去、开发商未来销售预期转变的情况下，未来楼市的成交可能继续盘整下滑，我们预计11月、12月的整体销量还将下滑15%，而从房价看，今年四季度房价走平的情况将得到确立，下行的态势将更为明显，但从大城市看，下行成为趋势还有众多不确定因素。

　　　内外因素干扰 楼市走向不会单边

　　　在国内通胀压力骤增的情况下，国外经济复苏的步伐并没有出现更为乐观的迹象，美国QE2的实施使得全球在较长的时期内依然面临着流动性宽松的局面，这对经济已走出底部，可能将来面临投资企稳回升的中国而言带来了较难的抉择，如果真正采取收紧措施，则难免会吸引热钱流入，届时将会冲击资产市场，造成更大的通胀压力，这对楼市而言，尤其关键。如果保持目前的状态，难免出现投资内生向上，从而助推楼市有所反复。这给未来决策提供了不小的难度。

　　　我们认为，在楼市调控这方面，国家的政策不可能出现基调的变化，未来调控的力度还将加强，但不会出重拳，因此楼市成交震荡的格局还将持续，政府将更多的通过引导预期的方式来影响楼市的成交和价格。对于地产股而言，目前的估值基本合理，虽然从以往的经验看，出现通胀上行的年份里，地产股都有比较好的收益，但从目前面临的环境和政策看，地产股可能难以走出单边的行情，在未来销售和业绩难以保障高增长的情况下，地产股的估值水平中枢还将下移。