房地产市场调控新政（国十条）出台后的首例开发商退地（住宅开发用地），昨日出现在上海嘉定的两个地块。
上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。
业界人士对《第一财经日报》分析，与2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发 ，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。
而“退地”的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。
先后两次出让
公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块（下称“真南地块”）；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块（下称“百安地块”）。对应的开发商分别为宝华企业集团（下称“宝华”）和莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司（下称“莱蒙宝山”）。
上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元／平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。
业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。
照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。
果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。
资金之困
“退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区政府一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。
昨日，本报记者拨通宝华一位知情人士电话，对方第一句话称： “这块地怎么了？退了呗！可惜吗？我觉得好可惜！”
该人士说，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。
据其介绍，考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元，宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年楼市调控新政出台后，合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来，我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了，政府也不可能临时改变付款方式、付款时间，我们后来也想筹资，但找不到办法，只能退地。”
同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。
相关资料显示，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。莱蒙国际于1993年在香港成立，主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。
据有关媒体报道，长期以来，莱蒙国际也因为融资渠道狭隘，企业的快速发展受到极大的制约。
易居中国分析师付琦指出，“退地”只有两种可能，一种是一方违约，一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地，但这两年上海的宅地都是净地出让，因此不太可能存在这个问题。”也就是说，一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少，开发商抢地都来不及，拿到手的怎么可能‘吐’出来，而如今的土地市场又不允许囤地，开发商拿了地必须投钱进去开工，这样推理，开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”
退地或只是开始
究竟是合作伙伴在资金上掉了链子，还是退地开发商自身资金问题导致了“退地”？本报记者从昨天的公开采访中得不到真实答案。但可以肯定的是，退地的开发商们并不孤单。
易居中国近期的一份报告指出，2010年一季度房地产市场的火爆，直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。
例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科（-95.14亿元）。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在全国范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。
房价真的会降吗？市场如此猜测：
海南房价一向对全国房价走势具有一定的指示意义，尤其是上世纪90年代，中央采取严厉调控政策时，海南迅速领跌，之后全国房价雪崩，房产业就此进入冰河期。金9月全国楼市飘红，唯独海口房价环比下降。这是否预示着地产业将迎来1993年同样的命运？[详细]
退地的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。[详细]
房价真的会降吗？房产大佬们如是说：
所有国务院文件都说的是打击投资，对开发商说的增加有效供给。对第三套有些城市出了限定性政策，但没有一个文件上写着这个政策是要让房价下降，文件上写得很清楚，要遏制部分城市房价上涨过快，只是你涨得慢点就行了，没有说一定要下降。[详细]
二线城市房价上涨空间比较大，北京上海等一线城市不会大涨。关于政府出台的限购令、及即将出台的房产税等政策，冯仑认为这些政策的目的就是要让房地产市场回归它的居住功能，打击投资投机功能。[详细]
我觉得明年房价会略上升，为什么？因为现在需求是刚性的，客观存在的，往下压多少，就会弹多少，今年相对一致，可能会在今年年底明年初被释放出来，具体表现价格略上扬。[详细]
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