租金回报低迷 大量资金仍涌入上海商铺

　　“明年会是商业地产的天下。”刚进入上海市场四处寻觅可投资商铺的一家房地产投资公司相关负责人近日对《每日经济新闻》记者说，近期该公司计划在上海投入至少45亿元购买商用物业。

　　就在他说这番话的当天，美国土地学会和普华永道联手发布报告称，对280名国际投资者进行的调查发现，绝大部分海外投资者建议投资上海的商铺。中房信的最新统计数据显示，12月6日~12月12日一周，上海商用物业的成交面积较之前一周暴增了一倍。

　　然而，就在商业地产买卖形势一片大好之下，上海商铺的经营情况并不乐观。中原地产研究院商业、写字楼分析师季峰说，上海很多商业项目的租金回报率甚至没有达到6%。

　　一个巨大的疑问困扰着上海的商用物业市场：为何租金回报低迷，投资者仍然趋之若骛？

　　大量投资涌入

　　上述投资商对商业地产的热衷，仅仅是近期上海零售物业投资热的缩影。

　　开发了清华科技园等多个知名商业地产项目的启迪置业相关人士透露，近期他们接触了太多想在上海购买商业项目的投资者，上海的商用物业市场已经有了求大于供的趋势。

　　有上述感觉的并不只有他一人。今年第一次开发大型商业广场的景瑞地产，最近也得到了国内投资商的强力支持。

　　景瑞地产市场部门高级运营经理江青松说，在他们开发了景瑞生活广场并吸引沃尔玛等进驻后，就有投资商找到他们，希望和他们一起参股合作持有、运营中型的社区商业。

　　根据普华永道的报告，上海最被全球投资者看好的房地产投资就是商铺投资，写字楼、酒店公寓和住宅均在商铺之后。

　　为了能帮助美国客户第一时间了解上海商铺、写字楼市场的最新动态，美国知名的商用房产信息服务公司RCA甚至主动和中国房地产信息集团下属的易城中国签订了合作协议，要求后者提供商用房地产市场数据和研究服务。

　　有房地产分析师说，目前尚难估计正在流入或计划流入上海零售类物业的总资金量，但可以肯定的是，对住宅的宏观调控，将令越来越多的资金进入商业地产，因为后者几乎没有受到任何调控的影响。

　　回报率创新低

　　然而，和上海商铺的投资热情形成反差的却是极低的回报率。

　　中原地产研究院曾在上周提供了3个关于上海商铺的研究案例，包括虹桥某商业广场和位于人民广场区域的中区广场，发现上述项目的租金回报最低只有200元/平方米一年，而中区广场的租金也只有700元/平方米一年，大部分的商铺租金回报率甚至不到6%。

　　这几乎是过去10年间的最低租金回报率。事实上，过去10年间，上海商铺的租金回报率一直在走低，从2001年平均10%甚至12%，降低到2005年左右的8%，到了2008年又跌至6%，如今更是低于6%。

　　2002年时，上海的低租金区域仅仅是外环外的一些新建城区。但到了今年，连内环内黄金地段的商铺租金也开始走低。租赁上海打浦桥一家新建商场店面的店主表示，为了吸引他们入驻，开发商提供了长达半年的免租期。据江青松介绍，此前商业地产开发商只向品牌商业企业提供免租或者低租。

　　即便是淮海中路、南京西路商业圈的黄金地段商场，租金行情仍然不理想。以位于静安寺附近的环保主题商场1788为例，尽管招商负责人杨泳诗称项目锁定的是能承受高租金的环保类产品客户，但这里的租金仅仅只是周边成熟商场的2/3。

　　资金仍在博长线升值

　　一面是租金回报的持续低迷，一面是投资者的热情一轮高过一轮，这给今年上海商用物业市场打了一个大大的问号：投资者的热情究竟源于哪？

　　对于上述疑问，季峰也是百思不得其解。他说，今年以来，受宏观调控的影响，商业地产的确有过一波热销，但主要是在深圳和北京，上海并不在其列。因为相对于前面两个城市，上海的商业地产征税更为严格，因而大大影响了投资者的转让收益。

　　他说，他个人也看好上海的商业地产，但只看好写字楼，不看好商铺。上海商铺的低租金是最主要的原因。

　　投资者们给出的回应却和他想象的不一样。

　　江青松说，如果仅仅看短期的投资前景，那么上海绝大多数的新建商铺都难以为投资商提供高额回报率。但是，如果通过长期经营，是可以提升商铺的人气，进而提升价值的。目前投资上海商铺的，更多是这样一些愿意中长期投资的群体。

　　这一说法被易诚中国的研究部总监吴家仪所赞同。吴家仪认为，通过长期有效的经营，新建商铺的租金可以有较快速度的增长，进而推动商铺价值的整体提升。

　　只是要想让商铺在短短几年中迅速由冷转热并不容易。

　　此前，上海中心城区的众多商铺，失败的多，成功的少。即使像龙之梦、正大广场等广集人气的地标性商场，也是在惨淡经营了三四年以后，才逐渐开始有了人气。而诸如淮海中路的上海广场，在多次易主后，仍然人流量稀少，租户经营难以为继。

　　季峰说，在上海投资商铺，风险有可能会超过机会。在人均零售面积超过2平方米的上海，要取得经营的成功，是件不太容易的事。