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一方面是政策的紧锣密鼓，另一方面是万科的带头降价，政策和业界已经就降价达成了共识。房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转
继中海、龙湖等掀起降价潮，并引
发老业主的“维权”风波之后，10月31日，地产龙头万科宣布，11月在各地推出的新楼盘价格，较之前下调幅15%到20%，每平米下降1000元至3000元不等。这意味着，在经历半年之久的博弈和僵局之后，在万科的带领下，全国性的楼市降价大幕已经正式拉开。
事实上，就市场本身而言，房地产的寒冬早在今年3月份就已经开始，特别是下半年以来，不仅很多城市的房价停涨，交易量更是接近冰点。北京市房地产交易管理网数据显示，北京10月二手房网签套数为7262套，比9月份的8750套下降了17%左右，比去年同期下降幅度更是达到了48.7%。而这一成交量也创下了近34个月以来的最低值。从价格上看，投机过大的一些城市和地区，如内蒙的鄂尔多斯，北京的通州，价格下降非常明显。通州曾经一度开盘价达每平米2.6万元的楼盘，价格惨遭腰斩，恢复到2009年的1.3万。但由于这些地方并不具有代表性，加之在欧债危机的影响下，很多开发商对于政策最终松动抱有很大的期望，因而使得最近两个月的房价基本处于胶着状态，大开发商选择直接降价的并不多。
但是，随着年关的到来和政策的逐渐明朗，在紧绷的资金链的压力下，房地产进入明显的下降周期，已经成为不争的事实。
首先，从价格变动的趋势看，9月份70个大中城市的新建住宅价格，36个城市停涨，比例高达66%以上，即使依然上涨的，环比涨幅均未超过0.3%。可以说，从环比而言，全国大城市的房价基本全部停涨；其二，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量对比发生了明显的变化；其三，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，绿城地产的负债率高达140%以上，处于要么降价、要么倒闭的生死边缘，而屡屡传出的绿城要破产的传言，也似乎在逐渐成真；其四，银行进一步提高首套房贷的利率，警示房地产风险。上海、杭州等城市首套房贷款利率，从2008年救市时的7折、8.5折优惠回调到基准利率，又在基准利率的基础上继续上浮5%到30%，甚至50%，购房者的成本大大增加。
特别是，9月29日的国务院常务会议，对房地产调控依然定调为“坚定不移地搞好房地产调控”，并且在正式的文件中首次用“促进房价合理调整”等更加明确的政策目标，取代了以前“遏制房价过快上涨”等含糊的表述。在政策层面彻底打消了开发商希望政策松动的幻想，房地产调控近期松动的概率几乎为零，中国房地产正式步入了实质性降价的周期。
一方面是政策的紧锣密鼓，另一方面是万科的带头降价，政策和业界已经就降价达成了共识。房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转，高层兑现房价合理回归的承诺，真的到了真正最后的时刻。
当然，房地产调控的历史告诉我们，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利，特别是，在地方融资平台的债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱困境的时候。尽管温家宝一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑，而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示：尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻。越在最后的时刻，更要警惕一些意想不到的变局。
但是，不管如何，不管政策是否放水，经历了两年多调控的楼市正式进入降价周期，已成为不争的事实。基本可以判定的是：从现在起到明年4月份，半年的时间内，不管调控政策是否改变，房价将延续明显的跌势，一线城市的房价至少将有20%到30%的跌幅。而投机过度的城市的房价将有50%以上的跌幅，很多地方的房价将回到2009年初，整个房地产行业将进行洗牌，资金链紧张，一些小的开发商将破产清盘，市场的竞争格局会发生很大的变化。
一旦开发商的破产导致供应减少，政府不排除用释放小产权房，合法化自建、共建等方式来维持市场的供应，整个房地产市场人人把房子当白菜卖的时代基本结束，房价暴涨的历史也基本结束，品质和差异化竞争将成主流，除了个别城市的房价，大部分城市的房价的常态将是有涨有跌，某个开发商宣言的房价永远不跌的神话，将成为历史。
（作者系经济学博士，财经评论员）
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