“中国有这么大的市场容量，有这么大的资金需求，但却没有一个产业基金建立起来，这是一个遗憾。”首创置业董事长刘晓光日前在接受采访时建议成立一个房地产基金。 今年以来，中国政府进行的宏观调控政策让国内房地产业遭遇了久所不遇的“低气压”，目前普遍存在的银行资产流动性差、金融风险高、房地产业资金来源少、运行机制不健全等一系列问题，都迫切需要一个解决之道，融资问题更是首当其冲成了房地产企业解困的关键。像刘晓光一样的业内人士不约而同将目光聚焦到了建立房地产基金上。 3万房地产企业面临出局 “一个房地产的大并购时代到了，”刘晓光大胆地给目前的中国房地产业下了一个结论，得到了人们的普遍认同。 事实上，随着去年下半年和今年上半年一系列金融政策的出台，国内银行业风险意识不断加强，银行贷款进一步紧缩，“银行为房地产项目输血”的局面被终止，不少中小开发商陷入困境，一些企业甚至已经陷入“有钱买地、无钱盖房”的尴尬境地，遭遇融资瓶颈的房地产企业面临行业整合。 与此同时，由于土地出让不断规范，房地产企业不规范操作的空间越来越小，房地产开发公司优胜劣汰加剧，行业集中度提高，专家分析认为，房地产业将迎来新一轮洗牌。 有关统计数据显示，房地产业是目前国内唯一具有稳定和高额利润回报率的行业，行业整体回报率在30-50%之间，有的甚至更高。据统计，1991年底全国只有4200家房地产开发商，但目前已达3万多家。 显然，企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低，是中国房地产业当前的主要产业结构特点。这个特点客观上需要通过企业间的并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置。刘晓光指出，目前置地贷款、开发贷款、按揭贷款加在一起可能占到开发总资金的80%左右。另外金融体系还不健全，没有更多形式和更多层次的金融构架体系，没有更多的金融创新产品产生，这样中小企业发展受到局限。 国务院中国西部经济发展研究中心主任高青，在日前举行的“2004年泛珠三角区域地产发展论坛”上发言说，全国将有3万多家信用、资质较低的房地产开发公司由于得不到银行的信贷支持而逐渐被淘汰。 这显然并非耸人听闻。尽管有业内人士分析说，目前中国政府对房地产行业的宏观调控并不是要遏止房地产的增长，而旨在从宏观和行业角度抑制房地产投资和消费增长过快，防止整个行业因市场自动调节引起大起大落。可事实上，房地产行业还是备受困扰。专家认为，大规模整合是一个行业走向成熟的必经之路，而健全行规、打破融资瓶颈则是推进中国房地产行业尽快成熟的有力手段。 外资基金趁机抢滩中国 在内地银行收紧借贷、国内房地产企业备受融资困扰的时候，资金充足、早有逐鹿中国房地产市场之心的外资基金开始蠢蠢欲动。麦格理管理咨询（上海）有限公司总经理章利华说：“现在，欧美很多企业，甚至包括很多私人基金，都在找机会进入中国。”基强联行投资顾问董事总经理陈基强也透露，现在每月平均有20至30个海外基金到上海，寻找房地产投资机会。他们主要是美国、欧洲，甚至是中东基金。 据中青报报道，目前在国内较为活跃的海外基金是以新加坡为代表的亚洲基金，包括凯德和吉宝，它们对中国房地产实际投资力度已经加大。其主要投资地是上海和北京。新加坡凯德置地的中国区执行总裁林明彦日前在接受经济参考报采访时称：“在未来5年内，我们的投资规模将翻一番。现在，我们在中国市场的投资规模已超过120亿元人民币。我们将不断寻找契机加大在上海、北京的居住和商用房产投资，积极开拓广州市场，密切关注重庆、成都、大连等二线城市的发展。” 欧美投资基金也从原来的观望走向试探性地投资，规模在几千万美元，它们想通过小额投资过程中发现长期值得合作的伙伴。不久前，美国洛克菲洛集团宣布参与上海外滩的改造。美国汉斯也已经在北京成功持有两个物业，并在自主开发第3个。 业内人士介绍，目前活跃在中国的海外基金有开发型和收租型两类。其中，开发型基金一般选择北京、上海两个地方，二线城市去的比较少，它们投资重点从商业转向住宅，在北京比较明显。投资的物业逐步从非常高档转变到中档，有时候对中低档也有一定的兴趣。收租型基金表现更积极，它们在北京、上海取得成功经验后，选择向二线城市拓展，比如广东、深圳、宁波、苏州、天津、大连，它们喜欢完工的，最好有租户的这种商用物业长期持有。 今年以来，平均每月有20至30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会。国际上名列前茅的几家外资基金在与上海房地产企业合作的项目公司中，外资所占的股本份额由11个月前只占5%，迅速上升为占有50%及以上。据上海《文汇报》报道，海外投资基金进入上海的这一态势变化，一方面，是由于国内不断规范的市场环境对土地、资金的获取设定了越来越严格的要求，使开发企业感受到资金的压力，迫切地寻找更多的融资渠道，从而也为海外地产基金进入一级开发市场“淘金”创造了商机。另一方面，随着国内房地产一系列政策法规的调控，开发商的高额利润空间受到挤压，开发风险进一步降低；海外投资者十分关注资金安全，政策调控使资金安全的目标有可能实现，良好的投资环境，是今年一批国外基金提速进入上海的直接原因。 麦格理管理咨询（上海）有限公司总经理章利华也把目前海外资金纷纷涌入内地房地产业的现象归因于中国宏观调控的吸引力，“外资一直在等着机会进来，今年中国对外资金融开放领域的加大，也是外资加速进入中国的一个重要原因。” 市场呼唤本土基金 由于国内目前尚未出台产业基金法，导致中国目前还没有真正在国内注册的产业基金。刘晓光拟以有限责任公司的形式组建该房地产基金。他称，因为在法律上还没有依据，所以房地产基金暂时还不能在国内注册，通过有限责任公司的形式做基金，等待产业基金法诞生后进行对接，不失为一次新尝试。他是在日前召开的“中国地博会地产金融高峰论坛”上提出这一计划的，为的是破解房地产企业的融资寒冰。 刘晓光一向主张尽早建立健全国内房地产基金法，他认为，国内房地产业的融资渠道多元化已经成为企业迫切的需求，而房地产产业基金是未来中国房地产业“一个很大的资金来源”。“首创并不缺资金，我们面对的不是资金问题。中国的金融产品体系的设计是有缺陷的，现在不止中小地产商，大地产商也需要融资，这就需要更多的融资通道，比如房地产基金、地产的信托基金、房地产的债券、资产证券化等等，但比较现实的就是建立一个产业基金。我们正在探讨建立中国式的、完全规范化的自己的房地产基金，主要为内地发展商提供融资渠道。” 据他设想，这一基金的建立将分三步走：第一步是建立基金的投资模型；第二步是确定基金的成立股东；第三步是正式注册。刘晓光称，目前正处于第一步、即建立投资模型的阶段，两个月内将实质性启动。目前，这个基金正在筹划之中，两个月内将有“实质性动作”。 刘晓光预计，注册成立时，该基金的资金规模将达到200亿元人民币，其中100亿元将用于房地产项目的开发，另外100亿元将被用于土地开发(通过前期投入，完成土地的报批、征地、拆迁、平整等，再投入土地市场)。这个身价200亿元的房地产基金以有限责任公司的身份成立后，将会运作公司上市，以此再向股市融资400亿元人民币，预计最后整个基金将达到600亿元人民币的规模。 他还透露，该基金将由2到50个股东发起，发起人将协议认购其中10%到60%的股份，并通过定向募集，最后达到50个股东的规模。“募集50家股东没有问题。”刘晓光强调说，但他没有透露至目前为止除了首创集团以外的发起人或其他股东名称。据相关媒体报道，华远地产总裁任志强对此表示感兴趣：“有意向参加，但还要等到内部开完会确定方案之后才能最终敲定”；而SOHO中国有限公司董事长潘石屹、北京银信投资有限公司董事长张民耕、阳光100置业集团总裁易小迪等均表示“不知情”或“没有参加意向”。 据报道，现在国际上房地产基金非常普遍，无论是上市的、非上市的、封闭的，它已经成为房地产融资的主渠道。但在中国，目前只有证券基金，没有产业投资基金。房地产基金始终是一个制约中国房地产业发展的问题。房地产基金法在国内谈了6年，却始终没有出台，这意味着发展房地产基金缺少法律保障。 因此很多企业只好跟国际地产基金做对接。据报道，成功的例子是首创与荷兰国际集团合作的中国房地产基金。日前万科集团发布的一项境外融资公告也引起了市场的关注，万科通过向总部设在都柏林的房地产专业服务公司HI公司贷款3500万美元，支持其在广东中山的一个项目。然而，与国际基金对接在中国取得成功的毕竟仍是少数，市场呼唤本土基金的现身。 “现在还在探讨模型阶段，关键是模型。模型已经出来了，包括怎样防范风险、怎样调动投资者的积极性以及被投资者的积极性、怎样把每一个风险锁定等等内容。”刘晓光的设想不可谓没有道理，可真正实现起来，还要克服重重困难。“如果风险很大就运作不了，最重要的是大家的利益倾向能不能融合在一起，它是不是一个健康发展的基金，它的投向在哪里？这个模型要做得非常细。” “不管有没有宏观调控，洗牌都是肯定要进行的，大的并购时代已经到来了。”他说，所以他强调房产基金尽快做起来，而且“一定要规范，我现在还没想好怎么去规范它。可以先有一个圈子，先在圈子里面做，然后再拿到市场上去做，大家风险共担利益共享。我觉得创新就要创造，市场有需要你不去创新就死定了。”
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