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本报记者吴现广发自上海
由市中心迁往郊区，跨国公司的这一系列迁徙运动表明，迫于上海中心城区商务成本过高的压力，跨国公司的郊区化运动已经开始
日前，世邦魏理仕发布的一份对全球写字楼市场的调查报告显示，上海浦东的写字楼平均租金水平已经居于第41位，紧随美国纽约之后。而来自第一太平戴维斯的调查数据也显示，上海甲级写字楼的租金在过去的一年中提升了6.8％，空置率却降至历史最低点5.5％。有限的甲级写字楼供应与强劲的需求促使租金上升，从而提高了写字楼的租赁成本。
甲级写字楼租金的日益高涨，也传导到了企业层面。联合利华、飞利浦、阿尔卡特等多家全球知名企业都将其制造业部分从原先的中心城区迁往远郊。
由市中心迁往郊区，跨国公司的这一系列迁徙运动表明，迫于上海中心城区商务成本过高的压力，跨国公司的郊区化运动已经开始。商务成本上升跨国公司分流
1997年，由于受亚洲金融危机的影响，上海甲级写字楼的平均租金水平为0.8美元/天/平方米，随后开始出现暴跌，并在1999年到2003年间达到历史最低水平，仅维持在0.2~0.4美元/天/平方米之间。
过低的租金使得跨国企业占据市中心甲级物业的成本在其预算中几乎可以忽略不计。
“其实这是一种错配，并非所有的跨国公司都必须要选择市中心区域。”仲量联行中国区董事陈立民举例说，“某外资银行数据处理中心就在当时以0.45美元/天/平方米的价格，在南京西路租下了1.2万平方米左右的写字楼，而有些办公室竟然是用来放机器的。”他认为这个数据处理中心早晚会搬到郊区或者近郊的。
目前，写字楼租金的一路高企，必然会影响到跨国企业在上海的产业布局。
“因为联合利华、飞利浦照明、摩托罗拉等都是偏制造性的企业，它们搬到郊区可以在那里买地，并在建造厂房的同时把办公楼一起建好，这样做一方面节省了商务成本，另一方面也方便对企业的整体管理。”第一太平戴维斯商业楼宇部高级项目策划陆前锋说。
但是，对于一些服务性行业，比如金融、证券、贸易、咨询、保险、IT和高科技企业等附加值高的企业仍然会选择市中心，一方面是因为交通便捷，另一方面租赁市中心区的甲级写字楼，既提升企业自身的形象，又方便企业之间的商务往来，拓展企业的市场。但对那些附加值较低的制造业而言，为了节省商务成本，获得快速发展，就不得不向郊区转移。想来联合利华等企业迁往郊区也就不难理解了。
陆前锋同时透露，已有多家跨国企业正在委托其进行迁往郊区的计划。价格高企企业弃租转购
近年来甲级写字楼的紧缩供应量以及强劲上涨的需求，导致写字楼的租赁成本一路上扬。
过去，外资企业在国内的经营活动一般都是以租赁为主，一是考虑成本，另一方面也是从经营发展角度，方便企业的进出。而随着写字楼租金价格的快速上涨，一些有前瞻性眼光和资金实力的企业开始弃租转购，因为这样既可以节省商务成本，又可作为长线投资。而在上海市中心购买甲级写字楼，从公司战略布局角度来说也具有一定的必要性。
“虽然目前购买的比例还不高，仅为10％左右，但是，随着以后销售型写字楼越来越多，特别是一些高档次写字楼倾向于销售，再加上一些外资企业纷纷看好在中国的长期发展，还有写字楼租金价格的日益高企，对一些企业来说，选择购买就是一个比较好的选择。而购买的比例也将会在未来的一段时间内有所提升。”陆前锋告诉本报记者。外企需求上升
随着中国加入WTO，众多跨国公司纷纷将其区域性总部大举迁沪，仅2004年一年，上海就新批了30家跨国公司地区总部。
到2006年底，金融业完全对外资开放，“也许到时候满大街都能看到汇丰银行、渣打银行、花旗银行、东亚银行等外资银行，这些银行进来都是需要办公室的。”陈立民对未来甲级写字楼市场需求充满信心。
同时，与金融行业相关的会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等行业的跨国公司也会随之跟进来，而这也会构成对甲级写字楼的潜在需求。
目前，普华永道中国总部已经租下瑞安集团开发的企业天地2号整栋楼；安永则在和记黄埔世纪商贸广场租下了8000平方米的办公楼。此外，通用汽车、福特汽车、东京三菱银行等跨国公司也相继在市中心租下面积不菲的写字楼，以拓展在华业务。
未来几年，外资企业对甲级写字楼的需求将呈现不断上升的态势。
（ 责任编辑：谢剑 ）
