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一段时间以来，上海楼市的价格问题日益成为社会舆论的一个焦点话题。房价连着民生，进入3月份之后，上海市政府业已打出一组调控“组合拳”，已并稿件出台实施的一系列楼市调控的政策举措是具体、必要和具有针对性的。基于房地产市场在上海乃至整个国内都属一个尚处于成长中的“新兴产业”--发展过程之中出现一些波折当属正常，社会各界包括政府对楼市的内在发展规律的认识和把握有一个过程，反映到宏观调控层面，要做到调控火候适度，其中大有学问可讲。为给人们提供更多的思考空间，从认识论和方法论的角度，我们就楼市调控中要讲究“调控艺术”的话题，邀请印堃华教授做了多角度、多层面的共同探讨。
早报记者：热议当前上海乃至国内的楼市调控，从认识层面，务必搞清两个前提：第一，本次调控楼市，不是简单压制房价，打压楼市不是目的，真正的目的，只能是规范楼市，调整楼市内部的供给结构，增加中低档次的适合大众改善居住需求的商品楼盘的供给。否则，楼市出现大起大落对谁都没好处。若真的出现“大落”现象，受伤害最大的还不是炒楼的，恰恰是缺钱买房而迫切需要改善住房条件的缺房户和住房困难户。第二，调控的有效度取决于调控的思路、方式和方法，而后者则首先取决于对当下上海楼市总体现状和发展态势有一个客观的基本判断。所谓认识论决定方法论是也。
印堃华：若把上海楼市的现状和发展态势分作“基本面”和“辅助面”，那么，“基本面”总体是可被看好的，“辅助面”确实存在种种问题，有些问题的表现还相当突出。
1989年时我曾做过调研，当时沪上楼市对GDP的贡献率只有区区0.5%，去年是8.4%，今年前2个月比重仍在上升。很难设想，倘若“基本面”有问题，如何解释上海楼市在短短十几年间有如此快速的发展？
早报记者：从区域经济和城市发展的内在规律出发，我们觉得，上海楼市快速生成的原因很值得探讨和梳理。
印堃华：我个人认为，主导原因有两个：其一，建设国际化大都市的需求拉动，这个拉动来自上海自身，也来自周边区域客观需要上海充当经济发展“龙头”的现实需求，还源于国内外资本普遍看好上海的未来。其二，上海的经济结构调整和产业升级是个长期过程，其间，劣势产业逐步淘汰所形成的“真空”需要新的“经济产出”去及时填充，房地产业作为城市经济发展保持适当增速托底的新兴“经济板块”，在相当长的时期具有不可替代的作用。
另外，我还得强调一点，即“楼宇经济”异军突起，受益的并非只局限于上海。我的研究发现，房地产业带动作用很大，对上中下游产业的关联度极高，一般条件下，房地产业增长1%，能拉动GDP增长达到1.7%－2.3%，可带动50多个工业部门的产品需求上升，可促进金融业、商业、促进外贸、交通业和城市建设的发展。
在中国它还有个很重要但不大为人在意的作用：我们看，商品房主要是一种“资源的堆积”，这些资源主要是传统行业的产品，除了土地，基本不消耗国家的稀缺资源。而盖楼所需的大量劳动力，主要来自农村的剩余劳动力。所以，房地产业不仅关联着上海的经济发展还影响着欠发达地区经济发展。
楼市与股市不同，股市很“瘟”，被套的主要是有点闲钱的人，房市若倒了，除了使更多的人买不起房，还会大量减少就业岗位，造成现有工业产能大量空放。譬如，建筑钢材占了整个钢铁产量的1/3以上，生产能力放空后，意味着多少工人要下岗？所以，人们现在谈论楼市调控，千万不可片面理解成政府要借助行政力量搞“一平二调”。
早报记者：我们说“基本面”是可看好的，还要看上海楼市的市场调节机制也正随着楼市本身的发育而发育。譬如，信息透明程度提高，交易平台搭建，监督手段多样化等等。
印堃华：说到机制发育，尤其要看到政府权力开始从楼市中退出。特别是近5年间，这个变化日趋明显。当然，人们对政府权力的退出速度和程度尚不满意，这涉及到许多深层次问题，只能走一步是一步。
早报记者：“基本面”可看好，“辅助面”问题不少（小）。这些问题有积累的因素，也有新生成的因素。很大程度上，市政府业已推出的政策举措，就是试图化解这些问题的。
印堃华：解决“辅助面”的问题，还要厘清一个概念，即政府的政策举措并非能直接平抑房价。老实说，市场经济条件下，房价主要是由供求关系决定的，政府硬要打压房价，一是缺乏法律支持，二是缺乏财力的支撑。事实是，不论上海还是外地，各地政府并没有简单打压房价。政府可以对亟须改善住房条件的那部分市民提供政策倾斜，但人们不可把它理解为搞“普惠制”。
早报记者：考虑到政府调控楼市也有一个探索实践的过程，除了政府业已推出的政策举措，依您对上海及国内楼市的长期观察研究，您认为还有哪些调控手段和办法可供政府进行尝试？
印堃华：政府已推出并开始实施的政策和举措其实包括两个层面，一是借助市场调节，二是动用行政手段。除此之外，参照别国较普遍的做法，的确还有多种手段可供尝试。我把它归纳为“扩大有效供给、疏导过度需求、降低生产费用、压缩利润空间”四句话，分四个层次稍作展开：所谓扩大有效供给，不是无限度地扩大住房福利。有人强调“居者有其屋”是政府的天然责任。这口号出现的社会背景是农耕社会，如今是“市场社会”，这句口号就有了片面性。扩大有效供给首先是扩大中低档商品房的供给，譬如今年的措施是，政府计划拿出2000公顷土地，1000公顷用于重大工程动迁配套，1000公顷用于普通小房型紧凑型的商品房开发，体现“以本地居民为主，以居住消费为主”的调控原则。
另一方面，政策导向要体现租售并举。买房要以自力更生为主，买不起就租。
政府就得多建廉租房。至于连租都困难的少数人群，租金通过政府补贴甚至阶段性全免。廉租房的建设和管理，则不可由政府包办，交给市场去运作。只要停建福利色彩很浓并带产权的“解困房”，上海廉租政策的运作空间十分广阔。
早报记者：您的观点也是早报“东方评论”所一直倡导的。可以说，咱们的价值判断十分一致。
印堃华：关于疏导过度需求，首先要严堵短期炒作的通道。我观察到，政府已经就此采取一系列举措，但力度尚可根据需要继续强化。另外，借助现代信息技术低成本监控楼市的手段还不多，这里面的“潜力”要加快挖掘。
早报记者：从舆论环节，这中间要纠正一种模糊认识，即政府的“严堵”并非因为楼市投机行为犯法，而在于投机过度影响楼市发展，人为导致楼价攀升。
印堃华：至于降低成本费用，涉及到地价、利息和搭车收费三个环节。我反对土地一概公开拍卖。我提出中心城区，高档商业用地要公开拍卖，出价高者得，这里面的一部分收入拿出来作为基金补贴低收入者的住房，用于低收入家庭住房的土地不能拍卖，要联系房价决定地价。提高房贷利率，不是国际通用的办法，利率越高，低收入家庭购房越困难。搭车收益是个公开的秘密，发展到现在是花样百出，除了一些职能机构找出种种理由收，市政公共服务垄断主体也以“市政配套”的名义收，就是上海，每平方米商品房的平均土建成本也不到千元，处处雁过拔毛，最终的房价怎能不高？
最后就是压缩利润空间。请不要误解，我讲的不是要压缩开发商的利润空间，开发商的利润主要是由供求关系决定的。我讲的“压缩”主要是针对中低档商品楼盘开发中，土地出让的利润空间。这部分的收益主要由政府所得。在商品房的成本构成中，地价成本占大头，政府得适当作出点“牺牲”。
早报记者：调控楼市对政府而言，是整个宏观调控的一个“子调控领域”。前面我们讲到，对政府和社会这都是个“新课题”，人们理应有的心态是，不能要求调控者做到尽善尽美。
印堃华：调控楼市还是一个动态过程，调控手段和措施只能“与时俱进”，因为总体处于探索阶段--在探索中调控，不但不可能做到尽善尽美，而且应当允许调控者试错。
（ 责任编辑：xiaobohu ）
