今年深圳楼市的走势，与2007年有着惊人的相似之处。2007年上半年房价快速上涨，10月份开始率先在全国走上下跌之路。那么，深圳楼市今年是否会重演2007年自10月起调整的一幕？


　　上半年走势与2007年相似

　　深圳中原地产董事总经理李耀智表示，今年的成交量趋势与2007年趋同，而房价趋势也有所吻合。

　　目前的成交与2007年十分相似。3～5月成交维持高位，6月开始回落，8月大幅下滑，个盘成交开始萎缩。国土房产部门的数据显示，自5月开始，我市房地产市场观望气氛日渐深厚，新房成交已连续三个月呈下降趋势，需求受到高房价的挤压。5月、6月和7月，全市新房成交分别为75.94万平方米、71.88万平方米、54.8万平方米，均比上一个月不同程度下降。7月份比上个月下降幅度高达23.7%。8月份成交量锐减，除了可售住宅量较少的影响之外，高价房和银监会要求严格执行二套房贷政策导致楼盘成交放缓也是重要原因。中原地产的监测显示，8月1～19日共成交24.6万平方米，日均成交不到1.3万平方米，比7月份减少27%，与3、4、5月的高峰比，减少幅度在50%左右。

　　来自市场的信息显示，8月份新开楼盘不少成交开始萎缩，如坂田某项目和松岗某项目开盘销售率仅为20%，龙华某项目和龙岗中心城某项目开盘销售率为30%，都大大低于上半年的楼盘开盘销售率。另外有一些楼盘虽然成交率仍比较高，但与8月份之前比，也都有不少回落，有的一天甚至只能卖到20套～30套，客户的观望心态十分浓厚。

　　2007年也是如此。3～5月成交维持高位，6月开始减少，8月份大幅下挫。2007年8月份成交24万平方米，比5月减少47%，此后成交量持续低迷，其中最少的月成交量近15万平方米。同样，从个盘情况看，当年7、8月份开始一些新开盘楼盘成交开始萎缩，典型代表是南山后海湾、蛇口的高档楼盘以及关外西乡、龙华、布吉等片区的一些楼盘，其开盘的销售率大多在三成以下。

　　房价趋势也有所吻合。尽管今年8月份成交量已经开始下滑，但是几乎所有新盘都以高价开盘，个别甚至创片区新高。截至8月19日，8月份全市成交均价达每平方米19038元，其中除了豪宅成交影响外，楼盘价格上涨也是主要原因，如南山区普通住宅的价格基本都在每平方米13000元以上，龙华基本都在每平方米14000元以上，坂田也都在13000元以上，豪宅更加疯狂，某些项目开盘价格上调了30%。

　　2007年8月份后的房价同样如此，当年8月份成交量已经大幅萎缩，但楼盘价格仍在持续攀高，一些片区的新高便是在2007年9、10月份达到的。2007年9月、10月份全市共21次楼盘开盘活动，宝安中心区、松岗、南头、红树湾、梅林、坂田、布吉、横岗、罗湖口岸等片区楼盘价格都创新高。从整体均价上看同样如此，在8月份创新高之后，9月份的均价再大幅拉升。

　　
　　后期房市调整需看三大信号

　　采访中记者了解到，今年的市场发展使得客户组合发生了微妙变化。“去年的投资客大多拥有一定的财力，但是今年的投资客普遍不具备实力，都想着"搭顺风车"，也许手中握着5万元就要买500万元的房子，期望今天买了明天房价就上涨。”李耀智说，“我们觉得现在的房市是"有价无市"，因此未来的房市走向还需要考虑投资客的比例。”

　　李耀智认为，假如后期房市有调整，以下三大信号值得消费者注意：

　　一是二手房成交量相比于高峰期下降50%。而目前看，成交量跌幅仅有20%。

　　二是投资客比例。房价应当以住家用途作支撑，倘若投资客突破四成，消费者应当慎重。来自市场的信息显示，目前深圳楼市投资客占据三成左右，但是有的片区或楼盘投资客已超过五成。

　　三看银行政策。从2007年起，受政策调整影响，深圳楼市进入波动频密期，消费者应关注相关政策的变化。

　　针对当前的房市，李耀智提示并建议，消费者不可能在最低价的时候购进，也不可能在最高价位卖出。对于住家者来说，一方面要根据自己的家庭收入、工作水平量力而行，另一方面要根据自己买房的迫切程度来考量，如结婚、生子。对于投资者，他不鼓励短线投资，认为短线投资的风险太大。做长期投资的，则要仔细考虑租金回报率，还有房子的升值空间。他说，“在上半年房价已经升了30%的情况下，现在入市风险大于机会。”

　　下半年成交量下跌房价趋稳

　　后期楼市会否出现2007年市场调整的状况？对此李耀智表示，下半年的房市走向要看政府的政策变化。“房价攸关利益所得者，现在成交速度开始放慢，发展商是不愿意调整价格的。从往年来看，房价升得快，调整得慢，所以今年下半年的房价将不会出现大幅度的调整，但升温的空间比较小。另外还得看不同的楼盘，资源条件、地理环境不是很好的楼盘要承受较大压力，不排除它们调整价格的可能性。豪宅的压力不大，从产品的角度来看，传统豪宅往往享有山资源、海资源，具有不可替代性，供应量也将越来越少；从客户的角度来分析，实力雄厚的客户看重的不是房价升跌，而是将豪宅当作收藏品。所以，不管外围市场发生怎样波动，这部分产品的价格变动不大。”

　　李耀智认为，从2007年开始，深圳楼市已进入波动年代。“房市调整会随着政策调整的频繁而频繁。但是，从长远来看，深圳房市稳中有升。”

　　根据历年统计数据，李耀智预计今年下半年的成交量将会减少，房价趋于稳定。“2006年以前，深圳的一手房加二手房的成交量维持在1300万至1400万平方米，每一年都很平均。但是今年的1月至6月，深圳一手房加二手房的成交量就达1030万至1040万平方米，如果按照这样的速度，深圳全年就要突破2000万平方米，因此下半年的成交量将有所放慢。不过，如果发展商愿意增加他们的销售速度，不排除有单月成交数额上升的可能。”

　　各方看法

　　再等半年才可买房

　　深圳某公司职员孙小姐

　　再等半年才可买房

　　孙小姐认为，老百姓都希望房子大跌，跌到2005年以前的水平。但是，下半年的楼市是很难大跌的，也不可能再回到2008年的情况了。对于普通老百姓来说，豪宅没钱买，一般住宅又不敢买。未来深圳楼市怎么走，关键要看国家政策。不过，国家不可能让房地产在经济复苏的阶段再大幅下跌。

　　短期内，豪宅肯定不会暴跌，因为豪宅都是有钱人买的，投资豪宅就像存定期存款，短期内不会轻易卖掉。现在，很多避险资金进入豪宅，销售较旺。她认为普通住宅会稍微跌一点，可能会有投资机会。“大家都不买房的时候，等半年左右就可以买了。”孙小姐说，自己在2003年和2008年买房子时，基本都是在市场的底部，据此总结出来的这条宝贵经验。

　　不过对于普通百姓来说，房价还是高得离谱。很多专家常说，自住需求客何时买房都可以，因为房子长期趋势是涨的，不能太关注目前的涨跌起伏。可是，房价那么高，工资还在降，总不能买完房子天天吃方便面还债吧。房价涨来涨去，就亏了咱老百姓，搞得人们生活中的压力越来越大。

　　10月份可买房自住

　　澳达实业(深圳)有限公司CEO罗振坤博士

　　10月份可买房自住

　　下半年深圳楼市总体上是平稳的，可能会有10%以内的微幅调整。整体走势不是太悲观，也不是太乐观。根据目前的发展趋势来看，9月底以前价格可能会向下微调，到10月初房地产秋季交易会时，各开发商可能会加大推销力度，一手房市场增加各项优惠措施，自住客可以借机购房。中短期的投资者暂时不要介入，要继续观察走势。长期投资的话可以放心持有。

　　由于近期国家微调房地产市场，查处捂盘惜售情况，可能会出现部分开发商提价推盘现象。部分开发商为了拖延销售时间，故意调高开盘价，慢慢销售，但是这种情况不是市场真实的需求所体现的，所以也不会长久，下半年应该还是有略微的降价。

　　发展商很担心年底政策是否会变。目前，还看不到市场是否理性发展，明年的投资开发力度也很难确定。成交量继续下滑，已经给地产商带来了一定的危机感，他们加强了销售力度。近期，深圳市民接到房地产公司和中介的介绍房源的短信明显增加。

　　记 者 董超文 李纬娜 姜志强 实习生 杨晶晶

　　 典型片区调查

　　众孚片区：卖方不降价 买方陷观望

　　众孚片区位于深圳福田南，虽离皇岗口岸有一定距离，但拥有共和世家、东方雅苑、皇庭世纪等多个大型优质楼盘。受今年全市房价整体上涨的影响，该片区的房价也快速上涨至一个高位，每平方米均价约在1.8万元左右，接近2007年时的最高峰值。

　　不过，进入8月份以来，众孚片区开始弥漫浓厚的观望气氛，记者走访各中介机构得知，近1个月时间里，该片区的成交量呈明显下滑趋势，降幅比例约在10%左右。世华地产市场研究中心总监肖小平分析，由于现阶段买卖双方对成交价格已产生一定的心理差距，这可能会使该片区在明年下半年迎来新的调整期。

　　量跌价未变

　　世华地产的成交系统显示，8月份以来，众孚片区的成交量出现明显下滑，观望气氛浓厚，许多置业者正在持币观望。肖小平在接受记者采访时表示，这一片区的价格处于高位，是成交量下滑的主要原因。据了解，目前该片区大部分物业价格相比年初涨幅均在30%以上，以共和世家、东方雅苑、皇庭世纪、云顶翠峰等较为成熟的小区为例，目前单价基本维持在1.8万元～2.5万元／平方米的高位，部分稀缺性大户型价格还要更高。即使是一些配套略差、小区较小的物业，目前价格也达到了1.4万元～1.8万元／平方米。“这使得部分潜在购房者虽然因刚性需求的存在，看房积极性较高，但普遍选择只看不买，持币待购。”

　　买卖双方博弈

　　记者采访中了解到，造成众孚片区价格依然居高不下的一个重要原因是，业主普遍都看好后市，故放盘价普遍较高，并且态度强硬，不愿意让步。

　　一位陈姓业主向记者表述对后市乐观的原因，他的这一想法也代表了大多数业主的观点。陈先生说，众孚片区的地理位置较好，不仅交通四通八达，且配套设施十分齐备，生活便利。明年，该片区周边地铁站就将开通，这会让其通往罗湖、福田口岸、香港都更为便捷，所以从长远来看，价格还具备上涨空间。

　　然而，购房者多数认为，当下该片区房价过高，且深圳整体房价走势尚不明朗，未来可能会出现调整，所以不愿意此刻出手。而不少投资客也表示，虽然该片区物业具备较强的保值能力，但目前的高位入市，会令未来的投资空间相对有限，还可能会因为市场的不确定因素增多，而面临市场调整的风险，在现阶段也选择观望。

　　肖小平表示，卖房者对价格的坚持和买房者对价格的观望，使得该片区的观望氛围开始出现，买卖双方或进入一个新的博弈调整期。

　　明年或将迎来调整

　　虽然观望气氛越来越浓厚，但肖小平认为，今年内该片区进行调整的可能性几乎为零。她说，业内所谓的“调整”主要是指价格上的调整，而对于众孚片区而言，2007年被套牢的、对资金有需求的业主已经在五六月份房市上涨期已经将物业处理掉，而现在持有物业者都是不急于抛售的业主，故价格不会出现大降。此外，由于对未来通货膨胀的预期，一旦有优质物业出现，保值型投资客很有可能继续入市，需求的存在也不会导致价格大降，“预计价格会进入到比较缓和的趋势。”

　　政策面的支撑也让该片区年内出现调整的可能性微乎其微。肖小平指出，营业税等税费减免政策一直要持续到12月31日，且从现阶段看，银行还在执行相对宽松的货币政策，所以“现在的观望气氛只会让房价不过高过快地增长，降价是不太可能的”。

　　肖小平认为，如果明年经济形势有所好转，明年下半年可能会迎来房市调整期。“经济形势好转会使资金有别的出路，这样可能会让房地产市场逐渐转淡，但是，此轮调整不会像2007年时"过山车"般急挫，而是保持平稳，房价在目前这个水平上下浮动5%左右。”肖小平的理由是，众孚片区的此轮房价上涨大多都是自住型和改善型业主承接物业，而有2007年“全民炒房”的教训在前，此轮投资客的资金实力较强，借钱炒房的投机者不敢入市，所以该片区房地产市场将继续保持平稳上升的趋势。 (来源：深圳商报)