多家房企加紧融资 避资金链危机

　　新年刚过，恒大地产就宣布将发行担保优先票据，撒下了今年内地房企债券融资的第一单。除恒大外，不少地产公司也在排队等候增发过会，以及海外发债融资。随着严查囤地、二套房贷严格执行以及货币政策的收紧，很多去年和2007年表现激进的开发商的资金链，将在不远的将来 受到考验。为此，很多房企未雨绸缪，通过融资改善债务结构，调节财务杠杆，以应对未来的风险。

　　多家房企加紧融资

　　1月11日，恒大地产公告称，公司将国际发售一次性还款的担保优先票据39亿元，用于偿还结构担保贷款中尚未偿还的本金，及现有和新增物业项目提供资金等。

　　1月18日，华业地产(600240.SH)刊登公告，修订了公司2009年8月11日首次公布的非公开增发募资方案，将原计划“不超过20亿元”的募资金额，削减至17亿元，并且用途也做了更改，新募资计划所筹集资金的投向，将“全部用于房地产项目开发”。

　　1月19日，世茂房地产就2011年和2016年到期美元债券的相关条款修订建议，征求债券持有人同意；条款修订的目的在于允许公司增加负债，从而为加速业务扩张提供资金支持。

　　在很多券商房地产研究员看来，房企增发、发债的目的是改善债务结构，目前很多地产公司的债务结构并不均衡，主要是“短债比例过高，长债比例很低”。

　　究其原因，金融危机以来，很多银行为了规避信贷违约风险，一般选择以企业流动性贷款名义向地产公司发放“项目开发贷款”，贷款周期通常是一年左右，然后根据当年地产公司销售回款、应收账款与留存利润等财务指标，决定是否允许将该笔贷款展期，或贷新还旧，或直接收回贷款。这导致房地产公司面临很高的短期偿债压力。

　　“预计接下来发债的公司会增加，”一家房地产公司负责人认为，当前愿意承担8%-9%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。

　　房企融资渠道收紧

　　在近期一系列调控政策出台的背景下，房企的融资渠道以及房地产开发信贷政策有被进一步收紧的趋势，这也促使一些房企赶在融资深度受限之前加紧融资。

　　从去年9月开始，证监会有关部门在房地产企业融资审核之前设了一道程序，即征求国土资源部、住建部等主管部门的意见。“目前国土资源部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成。”国土资源部一位专家称，国土资源部的行动是配合落实证监会房地产企业融资审核征求意见的具体举措。

　　这位专家认为，这将使“2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难，往后几年内，房地产企业融资困难也会成为常态。”

　　中信建投房地产行业研究员王康认为，虽然国家并没有明确针对房地产上市公司再融资的限制规定，“但是最近一段时间里，地产企业增发方案顺利过会的数量变得很少，最近我听到有几家地产公司的增发已经上会，但是还在审批的过程中，能否成功不好估计。”王康透露。

　　此外，“从货币政策调整的轨迹来说，我们认为流动性管理会进一步收紧，”瑞银首席经济学家汪涛表示，今年会有两次加息，预计第一次在二季度；此外，若一季度超过三万亿新增贷款，预计央行会采取更紧缩的控制措施，这也将对房企融资产生影响。

　　房企的资金链隐忧

　　国信证券首席地产分析师方焱表示，“国11条”中一些涉及金融、税务的规定，将对开发商的资金链造成负面影响，如销售预收款的监管将严格执行，开发商的间接融资活动受限，以及土地增值税的清算将严格执行等。

　　1月12日，在华润置地举办的年终答谢会上，一位业内人士对记者表示，如果当前的调控持续，下半年一些房企的资金链就会出现紧张。

　　清华大学博士、北京贝塔工作室合伙人杜丽虹认为，地产企业要比投机房屋的人灵动性更差，今天花几十亿元购买土地，等开发后再卖就是二、三年后的事情，只要做了买地的决策，就被困在这里二、三年，而当市场发生转折的时候，很多地产企业是没有应对能力的。

　　“很多的危机是在高峰期埋下的，地产企业如果赌政策和投机，不要忘记灵活性要比个人购房者小得多。”杜丽虹说，去年表现激进的房企将受到考验。

　　公开资料显示，10家上市地产公司在去年花费数千亿巨资拿地。其中，保利地产去年有8个月重金抢地，累计费资约400亿元，其中9月和12月份，买地资金分别接近百亿元。据有关机构测算，保利去年累计实现签约金额约433亿元；金地集团去年在土地市场上也花了将近200亿元；此外，据杜丽虹测算，绿城中国每年必须实现300亿以上的销售额，才能保证财务杠杆的安全。 (来源：新京报)