深圳楼市成交逐周回升

　　 新年以来，深圳楼市似有回暖之意。元旦假后三周，一、二手房成交量在首周低位之上双双逐周小幅回升。

　　“越是市场出现暖意的时候，买房人越要分外冷静。”雷圳房地产开发有限公司营销总经理肖英铎提醒，目前，楼市处在下行通道中，尚未真正企稳，市场的短暂回升，不排除有敏感卖家在促销抛货，买房人接盘要当心。

　　最近三周量价齐升

　　世联地产提供的数据显示，元旦假后第一周，深圳一、二手房成交双双降至阶段性低点。最近三周，一手房呈现量价齐升走势，三周成交量分别是819套、915套、1063套，上周成交过千套，是最近数月来的较好数据。成交均价分别为21357元／平方米、21820元／平方米、25154元／平方米，逐周升幅明显。分区来看，宝安、龙岗、南山是成交活跃的区域，如上周宝安区一手房共成交498套，位居各区成交量之首，占到全市总成交量的46．8％。成交价格环比上涨，主要是受豪宅交易量增长所致，上周，天麓八区的成交直接拉动盐田区均价大幅上升至78424元／平方米，并最终拉升全市均价。

　　最近三周，二手房成交量分别为1690套、2447套、2482套，比首周有回升，不过，相比上月7291套的单周纪录，只达到其三分之一水平。一、二手房总成交虽逐周回升，但只相当于上月周平均量的一半左右。

　　楼盘促销法似曾相识

　　进入2010年，部分开发商加大了促销力度，各式优惠手法纷纷面世。如在成交比较活跃的龙华片区，去年楼市火爆时罕见的促销手法重出江湖。认筹1万抵3万，买房赠阳台、送装修，“老带新”优惠两万、半价售房……如此不一而足。

　　肖英铎介绍，这些手法在2008年初楼市出现疲态时为开发商所常用，目的是趁市场犹热、价格尚在高位时，及早让利出货，以避免持续下跌带来更大损失。记得当时前海片区一楼盘以低于片区均价一成左右开盘，即12500元／平方米。短时间客户聚集，房源迅速脱手。后来，该楼盘最低仅卖8000元左右。这是业界一桩知名的高位出货实例。目前的深圳楼市与2008年初颇为相似，房价创新高、政策开始转向、市场观望气氛浓厚。“一些敏感的开发商先知先觉，开始促销出货了。”

　　房贷政策主导楼市走向

　　对于楼市今年的走向，找房网站安居客认为，二套房贷政策成为本轮调控的重中之重。市场最为关注的就是对改善性购房者的调控细则。中央政府对改善型需求的态度已发生转变，地方政府如何执行令人瞩目。而存款准备金率的上调，带给市场的冲击并不亚于此前出台的多项政策。虽然央行强调提高存款准备金率并不意味着紧缩政策的到来，但是无疑给之前形成的宽松货币政策预期“当头一棒”。受此政策影响，楼市观望氛围进一步加强。

　　众厦地产总经理助理林晓华表示，比上调存款准备金率更重要的是，央行会否提前加息，如果一季度末加息，意味着货币政策转向，楼市会选择向下运行；如果二季度末加息，意味着宽松导向犹在，楼市可能震荡企稳。因此，3月末是楼市选择方向的敏感时间点。

　　肖英铎分析，5月春交会如果显示楼市经调整后重新回暖，则后市企稳可能性大。“刚需族”目前可保持观望，待春交会前出现以合理价格上市的新楼盘时，可予以关注。