双轨供房 二次房改重庆“打样”

　　重庆这一“新政”，竟和30余位全国人大代表在今年刚闭幕的两会上提出的“二次房改”议案不谋而合。后者已正式列入全国人大议案，现由全国人大财经委员会督办。

　　“二次房改”议案的原创者和推动者就是61岁的李明。在他看来，重庆的住房保障建设，对我国“二次房改”无疑开了一个好头，“二次房改应以重庆为样本”。

　　公租房新政

　　3月28日，重庆北部新区鸳鸯组团的一处工地，在细密的阳光下充满喧嚣：46台运送土石方的工程车来回奔跑，16台大型挖掘机挥动着铁臂，12台推土机忙个不停。这里正在建设重庆市首个公共租赁房项目。

　　这是一个占地700亩、配套齐全的现代小区，全为高层电梯房，户型面积为35-80平方米，总建筑面积100万平方米。一个月前，项目正式动工，今年底将向社会投放20万平方米的住房。

　　同样位于北部新区大竹林街道的第二个公共租赁房项目，也于3月23日动工。此项目占地800多亩，将建设约2万套公共租赁房。

　　按照重庆市政府今年春节后第一次常务会的决定，2020年前，该市将完成4000万平方米的公租房建设任务，主城、远郊区县各2000万平方米，其中主城区公租房建设数量为33.5万套。

　　重庆把公共租赁房界定为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由国有企业持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。

　　更通俗的说法是，这些公租房专供刚毕业大学生、进城农民工、城市低收入者，甚至外地来渝人员租住，“只要在本市无住房、有稳定就业岗位和收入来源均可申请，不受户籍限制”。

　　对于重庆广大中低收入市民来说，这一幸福来得太突然：公租房政策从提出到实施，只用了两个多月时间。

　　2009年12月20日，重庆召开全市经济工作会议，市委书记薄熙来在会上强调，解决住房保障是一个重大的民生工程，“要让城乡老百姓都有房子住”。今年1、2月期间，重庆市召开了五次专题会研究部署公租房问题。

　　4000万平方米是一个庞大的体量。一个可资对比的事实：在销售旺盛的2009年1-6月，重庆主城区的商品房销售面积为1600万平方米。

　　如此规划，一经抛出便引来全国哗然，外界称其开了国内大规模推出公租房的先河。在今年全国“两会”上，重庆市长黄奇帆不断被追问此举的深层内涵。

　　“我们这么做的目的是，想探索将重庆城市住房供给体系由原来主要由市场提供的单轨制，转变为政府保障和市场供给并举的双轨制。”黄奇帆接受媒体采访时表示。

　　他说，我国城市住房制度，从上世纪50年代到80年代，实行主体由公房配置，最大的问题是房屋供应不足；从上世纪90年代开始，逐渐形成主体由商品房供给，这又导致许多中低收入家庭买不起房。实践证明，房产具有保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障或完全市场化的“单轨制”制度安排都存在缺陷。

　　一个社会，一般都存在30%左右的低收入群体。解决这部分群体的住房问题，既不能走计划经济、福利分房的老路；也走不通市场调节、商品购置的新路。如何解决？

　　“这需要政府用保障制度方式来配置。”黄奇帆说，公租房恰恰可以形成有效的补充，使那些暂时买不起房、但又不属于廉租房保障对象的工薪阶层、外来人口等群体能够通过租房解决住房问题，房租可比市场价格低40%左右。

　　铁腕管控高端房

　　“我希望通过巨量公租房的建设，重庆能形成这样的城市住房格局：三分之一的住政府保障房，三分之二群体住市场商品房。”黄奇帆表示。

　　重庆今年上半年将设立住房保障局，负责保障性住房的规划、政策、分配和物业管理等工作。《重庆市公共租赁住房管理办法》也即将出台。

　　但一个不可回避的事实是，公租房建设在重庆一些区县遇到了阻力。公租房的建设土地为政府划拨，免交土地出让金，让许多靠卖地平衡财政的区县感到了压力。著名经济学家李开发算了一笔账：以今年开建的500万平方米计算，按国内土地出让均价，重庆市政府至少减收土地出让金62亿元。

　　“要增加财政收入，不能靠卖地的旁门左道，而需通过改善投资环境与促进创业带来经济增长。”李开发认为，重庆保障性住房工程背后，隐藏着一笔社会效益与经济效益的大账。

　　据规划，未来10年，重庆市区将增加人口400万。“假定有20万人是投资者，人均投资100万，可增加产业性资金投入2000亿元；假定20万家企业年均营业额400万，全年总产值就是8000亿元，而营业税为500亿元。另外，400万人就业，按年收入4万元计，拉动消费则高达1000亿元。”

　　在李开发看来，如果说重庆打黑清理了政治环境，住房保障就将改善投资环境与创业环境，这是重庆的一笔大账，也是重庆公租房的最大价值所在，“政府可以看得更远一些，主动放弃卖地生财的小账，在投资环境、民生工程方面多投入，藏富于民，为民生财。”

　　而在重庆市长黄奇帆眼里，大规模推出公租房，既是政府调控房价的“稳定器”，也是调控住房市场供求的“缓冲器”，重庆将建立起“低端有保障、中端有市场、高端要约束”的城市住房供给体系。

　　重庆加大公租房建设的同时，将铁腕管控商品房，遏制房价过快上涨。这是黄奇帆3月24日在该市一次大型会议上对公租房“新政”的进一步补充。

　　“对于占居民住房需求65％以上的一般商品房，需要让市场来优化资源配置。”黄奇帆说，据历史和国际经验，房价、年收入比一般在6：1左右是比较合适的。重庆的目标是，通过政府强有力的调控，将主城区房价、收入比稳定在6.5:1左右。

　　黄奇帆列举数字表示，2008年，重庆市主城区双职工家庭年平均总收入约6万元，而房价均价在4000元左右，那么一套90平方米住房均价在36万元左右，一个家庭的6年总收入基本能买一套适用住房。“不过，要保持这样的状况，政府必须控制房价过快上涨。”

　　据黄奇帆透露，重庆加强商品房房价管控的措施有四条：每年房地产投资控制在固定资产投资的25%左右；城市人均住房面积控制在30平方米；商品房地价严控在商品房市价的1/3左右。

　　针对高端房，重庆拟征收“特别房产消费税”，方案目前已报国务院。如何界定高端房？黄奇帆称有三个特征：一是买了多套房；二是大户型，很豪华；三是价格比正常均价高了5—10倍。

　　至于征税方案的具体内容，重庆市财政、税务、国土房屋部门相关负责人在接受时代周报记者采访时均表示，在国务院正式作出批复前拒绝向外界透露任何信息。

　　“二次房改”破冰？

　　公租房建设在重庆大规模启动的同时，也在北京、上海等城市陆续破题。上海将公租房列为2010年保障性住房体系建设的重点。市长韩正称，上海将首先通过公租房政策帮助解决“新上海人”、年轻人等群体的住房困难问题。北京市副市长陈刚亦向外界透露，今年，北京也将开建公租房，解决“北漂族”住房难。

　　而这一切的背后，凸显的是房价飞涨的尴尬现实。重庆西南大学教授、重庆市国土房管局原副局长邱道持，多年来一直关注重庆房价。“房改12年来，重庆房价年年上涨，主城均价已经从1997年重庆直辖时的1500元上涨到2009年的4800元。”邱道持称，市民的平均工资收入增长水平却没有房价增长快。

　　房价高企已引起各方的忧虑。2月27日，温家宝接受中国政府网和新华网联合专访，与网友在线交流时也动情地称：“我也知道所谓‘蜗居’的滋味。”今年全国政协十一届三次会议收到的政协委员提案里，超过一半提到了房价。

　　面对不断增长的高房价，中央决策层一直在做政策调整的尝试。而住房属性向“准公共产品”回归的呼声，也随之走高。去年7月，辽宁省外经贸厅企管处原副处长、住宅法专家李明，牵头13位学者提出“二次房改”建议，呼吁国家向“过度市场化住房制度”发起“二次改革”。

　　李明从2009年10月23日到12月10日的48天里，向1000位全国人大代表和政协委员群发了两份建言—《关于加快住房保障法立法的议案和提案》和《二次房改建议书》，得到了7位全国人大代表和2位全国政协委员的回复。其中包括全国人大代表、杭州娃哈哈集团公司董事长宗庆后，全国人大代表、九三学社齐齐哈尔市委常委迟夙生。

　　在今年全国“两会”上，宗、迟二人分别领衔向全国人大提出了“加快《住房保障法》立法”和“深化二次房改加快《住房保障法》的议案”，均已列入人大会议正式议案，交由全国人大财经委员会督办。为此，李明认为，“二次房改”信号已然明确，破冰在即。

　　房改重庆样本

　　李明坦言，“二次房改”能够列入本次人大会议正式议案，“让我第一次感到了这个事情有了希望，二次房改建议不再被称为乌托邦，这是庶民的胜利”。

　　在他看来，今年的国务院政府工作报告中提出了加快保障性住房建设、保障居民住有所居，以及重庆等地加大保障房的建设，推出公租房的举动，都是对二次房改的推动。

　　“政府为35%左右的中低收入家庭提供公租房等保障性住房；控制普通商品住房房价，保证主城中等收入双薪家庭6.5年收入可买一套90平米住房；将对高端房征收特别消费税—重庆房改的三项新政，都和深化二次房改加快住房保障法立法的想法不谋而合。”李明称，尤其是公租房明确了公共的概念，同时改变了开发商建房的模式，重庆已为二次房改树立了样本。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵对重庆房改也很赞赏：“‘二次房改’就是要从地方做起，然后再‘自下而上’形成政策，重庆房改有很大示范意义。”

　　他认为，“重庆房改的目标与‘二次房改’原则一致。这主要体现在两方面：一是目标定在房价的可支付性上，让老百姓买得起房子，尤其是解决‘夹心层’住房问题。二是操作方式，即通过控制地价来控制房价。”

　　不过，对重庆房改，李明也提出了自己的建议：应尽快完善，做到措施到位，并上升到制度和法律的层面，规范和保证政府行为落到实处。

　　“我们不能指望‘二次房改’会回归计划经济，市场化依然是房改坚持的主方向。”重庆大学房地产学院院长任宏更是强调，政府提供公租房，更多是作为一种“过渡房”，是城市化进程中的一种住房保障方法，“今后还需通过增加老百姓收入，提高消费能力，让更多的人买得起房。”