成交量大跌 58%楼盘仍涨价

　　9月29日楼市“二次调控新政”出台已满两个月，广州楼市成交量大跌，整体均价上周回落到“9”字头，但不少楼盘成交价仍在上涨。

　　网易房产数据中心近日调查广州市100个楼盘，将其成交均价按不同时间段进行对比，结果显示：虽然成交量和上月相比大跌68.5%，但是58%的楼盘成交均价依然呈现上升的趋势。

　　不过，动态“网签”数据显示，最近半个月广州楼市整体均价滑落势头加快，上周已经回到“9”字头，创下近四个月来的当周均价新低点。

　　成交量大跌68.5%

　　“9·29”新政明确规定最低三成首付以及禁止第三套房贷，此后限购令、加息等调控政策陆续出台。网易房产数据中心近日以9月30日至10月29日和10月30日至11月28日这两个时间段的成交均价作为参考基数，在广州全市抽查了100个楼盘，将其成交价进行对比。考虑到正常的价格浮动，该项调查将“价格浮动正负2%”以内的楼盘假定为价格没有变动，涨幅超过2%的楼盘定义为“升价”，跌幅超过2%的楼盘为“降价”。对这100个楼盘的最终统计结果是：58%的楼盘依然涨价，27%的楼盘价格没有多少变化，仅有15%的楼盘价格小幅下滑。

　　从这两个时段的成交量来看，9月30日至10月29日成交量高达17597套，10月30日至11月28日成交量仅有5536套，后段比前段环比下滑幅度高达68.5%，与9月成交量（12470套）相比也下滑55.6%。

　　“僧多粥少”“粥”不降价？

　　从总体成交量和楼盘价格可以看出，“9·29”新政后广州楼市形成了“量跌价照涨”的怪局，这种现象彰显房地产的博弈仍在持续。

　　首先，这可能和开发商已完成今年的任务有关，不少开发商目前的心态是：卖不卖得动都没多大关系，因此不考虑降价促销。

　　其次，从供应量来看，10月份广州楼市供应量已经开始缩水，到了11月，新增供应量更低到仅有3070套，只是上月的44%。供不应求之下，楼盘降价的可能性不大。

　　第三，从需求来看，除刚性需求之外，通胀使现金面临缩水危险，从保值角度出发，在僧多粥少的前提下，“粥”一般是不会降价的。

　　整体均价其实加快滑落

　　不过，从最新的网签动态可以看出，广州楼市的整体均价滑落势头仍在加快。

　　按照搜房数据监控中心最新统计数据，11月22日至11月28日，广州十区二县市共有173个项目“网签”1134套住宅，签约面积达到127971平方米，与之前一周（网签154350平方米）环比下跌17%，平均每套签约面积为112.85平方米。上周全市成交均价9795元/平方米，环比之前一周（11月8日至11月14日）的成交均价（11738.7元/平方米）下跌了17%。

　　据分析，周成交均价跌至万元以下，主要是由于恒大山水城、碧桂园凤凰城等多个郊区盘成交活跃，而这些楼盘均价都在万元以下，从而拉低了全市的成交均价。

　　另外，“限外令”对总价高的高端楼盘成交带来一定影响，在成交量明显萎缩的情况下，广州楼市已经出现局部价格松动的迹象。如番禺某地铁盘推出毛坯房变相降价，郊区盘促销增多等，折射出部分开发商死扛高价的心态有所减弱。但是近期贵价地频出，在其联动作用下，有分析称广州楼价很难在短期内大幅下调。