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按照目前房地产市场的格局，明年房地产价格易涨难跌，盼望房地产市场出现20%甚至50%下跌的想法，很可能被证明为一厢情愿
明年中国经济可望歌舞升平，而为数不多的几个杂音之一，可能来自房地产市场。按照目前房地产市场的格局，明年房地产价格易涨难跌，盼望房地产市场出现20%甚至50%下跌的想法，很可能被证明为一厢情愿。
按照我们对各个宏观经济变量之间的关联分析结果来看，影响房地产价格的因素中，国债利率、生产物价、信贷余额、出口增速四个因素的作用比较明显。
国债利率与房地产价格同方向变动。历史上，每当国债收益率上升的时候，房地产都呈现产销两旺、价格快速上扬的格局。例如，国债收益率从2002年年中的2.3%上扬到2004年年底的5%，同期全国房地产销售均价上扬了25%；2006年年底至2007年年底，国债利率从3.2%上扬到4.8%，同期全国房地产价格上扬27%。从投资组合理论的角度，这一点并不难理解。将国债与房地产视为两个相互竞争的投资对象，当房地产市场吸引力增加的时候，国债吸引力降低，国债收益率提升。与此同时，国债收益率受到整体宏观经济运行的影响，其走势决定了房地产市场的相对吸引力。按照我们的分析，受通胀走高、美国贸易顺差减小等因素的综合影响，明年国债收益率将持续上升，预计可能达到4.5%的最高点，相应地，房地产价格将会受到支撑。
生产物价的变化也有利于房地产价格上扬。按照我们的预测，虽然明年以CPI度量的消费物价指数可能上扬，但以PPI度量的生产物价指数却可能走出相反走势。PPI最重要的驱动力是进出口。鉴于明年美国经济复苏缓慢，进出口增速可能大幅下滑。由于低基数的影响，今年进出口增速很高，但明年进出口增速有可能降低至个位数，这将在很大程度上抑制生产物价的上扬。预计明年生产物价涨幅可能从今年的5.1%降低至3.7%。生产物价增幅下滑有利于更多的社会资源投注于房地产，从而推动房地产价格上扬。
信贷余额与出口增速与房地产价格同方向波动。这两者预计明年都将会下滑，这有利于抑制房地产价格上扬。
不过，综合各经济指标的影响，房地产价格易涨难跌。事实上，从我们监控的指标来看，全国房地产价格在2010年年底前已经触底回升。
值得关注的是，政府严厉的房地产调控政策，更多打击到的是房地产投资，而不是房地产价格。房地产投资紧跟政府4万亿刺激政策而出现井喷，直到今年6月份达到42%的同比高点。政府的房地产调控措施效果姗姗来迟，房地产投资增速开始拾阶而下。在房地产调控政策、央行加息政策、货币供应量增速下滑、固定投资增速下滑以及信贷总额增速下滑的共同作用下，房地产投资将继续下滑，明年全年增速估计只有13%。政府1000万套廉租房计划进展很可能慢于公众预计，也是房地产投资增速下滑的原因之一。
房地产投资增速的下滑压制了供应量的扩张，而需求方面，自住与投资两方面的硬性需求都难以下滑。从一线、二线与三线城市的草根需求来看，我们很难预测大幅度的房地产价格下滑。事实上，按照我们的模型预测，房价有可能继续按照其历史均值速度上扬——至少在2011年第四季度之前，房价易涨难跌。
（作者系国际对冲基金经理，瑞富咨询公司CEO，E-mail：eliu@riskfile.com）
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