马嘉阳：楼市黄金时期已终结 当下最好投资股市

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　　各种数据显示，香港式限购令对楼市调控已达到立竿见影的效果了。

　　在2012年10月26日晚间时候，香港政府突然公布了一条所谓“稳、准、狠”的打压楼市措施。香港政府宣布开始实施提高炒楼的额外政策:买楼半年内转手须征收成交价20%的额外印花税,非香港永久居民及公

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　　香港政府提高印花税政策,被业内人士称为“非常辣招”，在此情势下,没有香港户籍的外地人,譬如内地人士行动亦相当果决，他们赶在10月26日午夜12点前赴香港签好购房合同。恒基地产（HK0012）和新世界发展（HK0017）在香港开发的楼盘元朗尚悦，原计划于27日开盘，开发商在26日晚上便召集代理商，通知准买家迅速签单以规避规定，短短五个小时内，内地客以及香港本地客云集到油尖旺区的售楼处，到26日晚上12点，该楼盘已售出超过100多套，成交金额约6亿港元。

　　消息来得很突然,市场一片哗然，可是香港政府也是无奈之举。2012年前3季度香港房价上涨近20%,在9月13日美国政府宣布推出第三轮货币量化宽松政策（QE3）前五个星期内,房价更是节节攀升，到了失控程度。业内人士预估,香港“非常辣招”将使香港楼价下降10%～15%。

　　香港作为国际金融中心，有完善的金融、法律、税收、医疗和教育体系，人文环境相对宽松，这也吸引了全世界各地优秀的人才聚集于此，谋求发展，尤以内地人士居多。投资香港房地产有各种各样的缘由，其中20%左右的外来购房者(多数是内地人士)主要看中的是香港超低的贷款利率（2%～2.5% ），这相当于中国“新国十条”后首套房贷款利率的50%左右。另外，合理的首付比例有很大的吸引力，只需要提供证明收入或者相关担保人的收入，某此豪宅投资者有可能获得高达8成的按揭比例。相对于大幅度的投资回报比，每年承担约14%的利息，仍然在可承受范围。

　　除了中国内地购房者,其他外籍人士投资香港房地产,除了看中香港房市的低贷款利率,主要是对中国经济充满信心。在动荡的全球，唯有以稳健当头的中国经济发展模式和香港自由金融港的双向刺激下,国际热钱在香港市场才能够找到资本增值的机会。

　　中原城市指数CCI是香港房地产市场的睛雨表。CCI在2003年5月最低值是31.34，2012年11月攀升到105.55，是CCI的历史新高。瑞信亚洲区首席分析师陶冬的物业投资案例一直被港人津津乐道。陶冬曾于2006年CCI指数达52点时投资们于港岛的擎天半岛（Sorrento）一套四室公寓，计1359尺（相当于140平方米），作价870万。他购入此公寓后随即出租，每月收租金36000港元。2011年陶冬开始发表香港楼市见顶论，而他自己亦开始套现撤离。近日，陶冬在市场上以1890万港元出售该公寓，平均尺价13900元，贴近市场平均价。按照账面计算，此笔交易净利润1000万，回报2.17倍。若以现金流计算，按照当年首付3成、贷款7成推算，2006年的按揭贷款利息约为5%，月供约40000元，租金36000元，陶冬在过去6年只付出了260万港元的首付和28.8万港元现金流，偿还银行贷款余额后，获得了约1400万的净利润，相当于4.6倍的回报。如此令人羡慕的投资案例，历史不会重现。

　　2003年--2006年，CCI指数在37点至52点附近入市的，这些早年的投资者在近几年已经持续减仓，套现离场。香港“非常辣招”出台后，一方面香港楼市急冻，成交急剧回落 , CCI在2012年4月突破100点大关之后，连续6个月屡创新高，11月点位达到105.55。另一方面，香港楼市的阶段性珠峰初见，投资砖头的黄金时期已经终结。笔者认为，是时候挥手告别砖头的年代，投资风向标转向资本市场了。

　　最近，世界投资佼佼者贝莱德BlackRock Inc. (BLK)的主席Fink最近表示，当下最佳的投资品种不再是债券、地产，也不是黄金贵金属，而是低迷了一段时间的股市。“最好的投资，是将所有的现金，投入股市。”他认为，美国的经济会在复苏的轨道上继续艰难爬坡，21世纪的投资机会属于东方，包括韩国、新加坡、中国、印度。香港将受惠于中国经济的稳步发展和刺激政策，而超越日本成为全球三大金融中心（伦敦、纽约和香港）。

　　至9月底，香港的资金池规模增加至历史新高1.58万亿港元，其中大量热钱将流入在港上市的A股ETF和中国概念股,藉此购入人民币资产。东边日出西边雨，要让你的钱在香港这只招财的貔貅里增值，现在正是考虑抛掉砖头，重新寻找香港股市中的黑马之机。可以适时关注那些拥有充足现金流和土地储备，超低负债率，具备丰富运营能力的一线地产公司的股票。

　　（作者系香港汇金（证券）有限公司执行董事）

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