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几天前，我刚刚写了篇文章，谈到房产泡沫有可能在两三年内破灭，而且年内央行应当出台更紧缩的房贷政策。话音刚落，新房贷政策果然火热出炉了，果然是收紧信贷的政策。不过，它的内容略微有点出乎我的意料。我的预感是，它远不是一次简单的加息那么简单，恐怕标志着中国房地产业一次极大的转型正在酝酿之中。
假若新房贷政策的意图，的确如政府所宣示的，是要平抑短期的房价，那么我认为这个目标多半不会达到。20个点的利率上调，对于以投资为目的的购房者--也就是俗称的“炒房者”来说，不过增加2%的资金成本。至于提高首付额度，它只是个“朝三暮四”还是“朝四暮三”的问题，只是提高了购房的进入门槛，并不增加总资金成本。只要投资人预计投资房产仍然能带来较高的投资回报，同时只要市场上仍然缺乏其它投资机会，炒房活动就不会因为这次加息而终止。这个道理，就像在一定范围内加征股票交易印花税，不会抑制股票投机一样。相反，炒房资金成本提高，反而会刺激投资人预期更高的炒作回报。在短期内，如果新房贷政策反而刺激了新一轮房价上涨，我是不会感到奇怪的。
如果真要平抑房价，更好的做法，当然是收紧住房信贷的总额度，而不是提高首付比例和贷款利率。后者伤害最深的，恰恰是那些急于买房而手头促蹙的普通消费者们。他们更难以承受资金成本的升高和首付门槛的提高。难怪新政一出，各大网站的网友留言就是一片骂声。如果我上面房价短期要涨的预言实现，那么普通消费者们对新政恐怕要骂得更凶了。
我的解读，新房贷政策首要的目标，乃是保护银行，同时也兼顾到房地产商的利益。近年来，个人住房贷款余额飞速增长，今年2月已经达到1.6万亿元，隐含的银行资产结构风险不容忽视。另一方面，过去几年，住房信贷在银行资产质量中算是好的。我国银行资产质量一向问题多多，也没有多少改善的办法。如果真地为了打压房价，而大幅度收紧住房信贷，则银行反而会叫苦不迭。新政的着眼点在控制贷款的“质量”而不是“规模”，正是为银行度身定做的。而且，这样一来，对房地产的销售状况也不会产生实质的影响。毕竟，房地产业已经是我国GDP增长和地方财政收入的重要源泉。任何政策，不可能会以房地产商的利益严重受损为代价。
这么听起来，房贷政策似乎对消灭房地产泡沫毫无帮助了？其实，如果我们抛去情感好恶，撇开表面现象，结论恰恰相反。新政短期内在平抑房价方面肯定不如直接收紧房产信贷总额度，但从长期看，它对消灭房地产泡沫会有更好的效果，虽然它也会让消费者有一段痛苦的经历。
好就好在，新政实际上是对房地产业的游戏规则敲响了警钟。它送出了一个明确信号：在相关利益集团的博弈中，中央政府更关心的是银行的风险，是整个金融体系的安全而非其它。在新政之后，我个人认为，中央政府可能加快推动住房信贷证券化、利率市场化的步伐。相应地，房地产业的食物链就会发生微妙的变化。
我在前几天的那篇评论中，已经含蓄地表达了这样一个观点：中国房地产业泡沫的最大成因，并不在房地产业自身。不是因为房地产商利润太高，也不是因为中国土地资源供给太有限。后两个原因可以推动房地产价格的上升，但不会导致诸如某些大城市那样的房价飞涨。金融体系和资本市场的畸形，才是房地产泡沫最大成因。而在推动金融体系健全和资本市场成熟方面，房贷新政发出的是一个积极的信号。
在这个新的信号面前，从普通消费者、房产投资人到房地产开发商，都需要调整自己的心理预期。如果我的预感正确，那么未来两三年中，包括土地政策、税收政策、住房补贴政策在内，还会有一批“改变游戏规则”的新政陆续推出。房地产业将面临一次结构性的调整。警钟已经敲响，把握先机者将会胜出，墨守成规者将会死得很难看。
（ 责任编辑：xiaobohu ）
