长春经开:破净资产重组 中线价值回归

大盘连续大幅下跌，引起市场上不少投资者的“非理性恐慌”，这对投资者的判断力、心理承受能力都是一种巨大的考验，“是不是股指会一直下跌？”，“未来还有没有机会？”，自然成为放在投资者面前最需要解决的问题。

可以说这几日大盘的下跌是对于前期大盘疯狂炒做的一种纠正，其效果是为了让股指能够在接下去的日子中更好更健康上涨，而不是一棒子将所有投资者都套死的行情头部，因此在这种时候正是中线投资股市一个绝佳的建仓机会，因此今日我们向大家推荐的是通过股改完成重大资产重组，目前收盘价依旧破净，未来存在一定机会中线股600215长春经开。

成功转型 独特盈利模式

长春经开06年11月24日资产重组后，公司的主营业务变更为附有条件的土地一级开发会展中心出租和开发区热力供应，公司分二次获得了617万平方米的土地一级开发合同，创造了沪深两市房地产公司中绝无仅有的盈利模式。

经长春经开开发后的目标土地，应依法通过招拍挂进行目标土地的出让。出让底价由长春经开支付的土地开发费用和管委会获得的土地出让净收益及上缴国家及省政府的税费组成，出让底价系长春经开土地开发的全部成本。管委会应在不低于上述底价的条件下通过招拍挂进行目标土地的出让。

若长春经开通过招拍挂获得目标土地使用权，并按招拍挂的法定程序支付土地出让金后，管委会须及时将目标土地的出让收益全额划归长春经开。

若长春经开未能通过招拍挂获得土地使用权，则管委会须及时将目标土地的出让收益一次性全额返还长春经开。

这种开发模式的实质是政府已经锁定土地的开发收益（南部新城950元/平米），未来土地使用权招拍挂的风险或收益全部由长春经开来承担。如果长春经开计划在这些土地上进行房产开发，将不存在竞争对手。

如果此种模式运做成功，相当于长春市土地储备中心变相上市。

资产置换 提升盈利能力

长春经开在此次资产置换中大大增加了其土地储备，新增的三块经营用地位于长春市重要地段，具有极大的增值潜力。据统计，公司已拥有的可开发土地面积达到617万平方米，为未来的房地产开发业务打下了坚实的基?３ご菏泻涂�发区房地产市场正处于景气上升期，公司项目所在地——南部新城和开发区是未来长春市的热点和高档市场所在，未来升值潜璃尨好。据有关机构测算，�?17万平方米土地只做一级开发，将产生8.1223亿元利润。如果不考虑分红，公司的每股净资产将达8.58。其中还不包括投资型物业（会展中心）的租金利润以及其他业务的利润。

资产置换使公司主业从依靠财政补贴的电力、绿化转向房地产开发，资产质量和盈利能力明显提高。股改前后公司新增占地810万平米、建筑面积1032万平米、价值至少31个亿的优质土地，二级拿地特权使得公司完全拥有一级和二级开发利润，让公司真正拥有地产资源优势。由此看来，公司目前价值严重低估。

破净之王 价值回归

长春经开股改前尽管账面每股净资产有6.35元，但对应的很大一部分是绿化资产、路灯、变电所和应收账款等无利润资产。股改后，对应的却是具有大幅增殖空间的优良经营性地产，实际价值远不只6.35元。

二级市场上，该股目前的股价仍只有6.20元，距净资产尚有一步之遥，股价没有反映出公司的内在价值。该股周五逆市上涨，显示出良好的抗风险特征，后市有望走出中线价值回归之路。

（国泰君安）

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