分论坛二:高房价与新土改

　　搜狐财经讯 2009年，对中国经济来说是充满考验的一年。这一年，中国经济的率先复苏让世界瞩目；这一年，政府的刺激政策给经济可持续发展埋下很多隐患，市场化改革的使命再一次引起众多经济学人的深思。12月19日，搜狐新视角经济学人论坛2009年会在北京举行，以下是搜狐财经的现场报道：

　　主持人王子恢：大家对于这轮经济刺激政策得与失还是有清洗认识的，首先觉得我们这轮的经济刺激政策最大的成功在于保8成功实现，而且结构调整有所进展，我们的就业保稳定的目标得到了有效的实现，改革有了突破，农业与社会发展等等还是有很多进步。同时也有不足，比如我们经济增长内生动力性不足，依靠经济拉动，我们结构性改革的重要议题被推迟，包括现在的资产价格泡沫，产能过剩，尤其是基础设施领域中的产能过剩，这些可能都会将这些问题和隐忧延伸到产业、银行，甚至我们的政府财政部门，这是我们经济过程中未来的一些隐忧。

　　同时诸位经济学家对明年的经济增长提出了他们的一些看法，比如说关于货币政策，张老师认为我们的货币政策还是比较有效的，明年应该是一个温和的上升，同时我们其他的经济学家，可能在温和的表达之中还是表现出了一种观点的对立，包括王小广老师提出货币政策应该回归到适度宽松的渠道中，同时要直面我们现在的资产泡沫，而且提出了我们经济结构转型要实现我们经济增长动力转化的使命，未来中国的经济增长要持续稳定的朝前走，必须要实现这样一个动力的增长。当然我们以前更多的靠的是我们这样一个劳动力的优势，我们刚才讲比较优势，以前觉得中国人最大的优势就是我们的加工制造，低成本的劳动力基础。萨米尔森这样一个经济学大师刚刚过师，萨米尔森有一篇论文讲，两个国家在实行国际贸易的过程中，如果双方都是充分的发挥各自的比较优势，无疑双方的收益是最大化的，但是突然间如果有一方他的比较优势发生了新的变化、转变，他的某一些原本不具备比较优势的领域，突然有了这种突发性的增长的时候，另外一个国家贸易的结果就会受到损害。这个理论被美国的好多人或者经济理论界的人认为，萨米尔森这样一个推进社会改革的市场化理念的大经济学者，最后他的理念转变了。但是周其仁说不是这样的，我们中国人更多的是靠裤子换飞机这样一种模式，未来是不是我们的比较优势就永远停留在裤子换飞机这样一个层面上，如果我们永远坚持比较优势的话，永远中国人只有造裤子的实力，我们永远不可能造大飞机。刚才有的学者也提到了，我们必须要注重我们在自主创新领域中的突破，我觉得这个观点还是非常关键的。当前从中国经济增长的情况来看，尤其这些沿海地区，我们国内现在在某些领域也有了这样新的突破，同时产生了新的比较优势，为什么这是国际上好多国家对中国的经济崛起保持一种警惕的原因。我觉得如果中国在这个领域中做成功的话，中国经济未来发展的动力将是十分充足的。我们参与国际竞争的时候，当别人都是开着八缸的车，实现无机变速的时候，我们只能说开两缸的车、开着手动档、挂着二档跟着人家去，我们觉得经济的发展也要提速，但是我们当前的经济当中面临的种种问题需要解决。刚刚老师提的很有意思的例子，打击强盗应该怎么打，包括是不是要警惕别人的哄抢产生问题，等等，我觉得非常的生动、非常的形象，说明对中国经济刺激政策这一轮的得与失，以及我们明年经济的一些对策有了初步的认识。同时刚才的讨论也已经延展到了下一个环节，就是如何来看待资产泡沫，尤其是高房价的问题，接下来进行这个环节的讨论。有请嘉宾：

　　人民大学学术委员会副主任、农业与农村发展学院院长温铁军先生；

　　北京科技大学教授赵晓先生；

　　北京大学房地产研究所所长陈国强先生；

　　中国土地勘测规划研究院邹晓云先生。

　　接下来把这轮的主持交给中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英老师。

　　主持人党国英：很高兴做我们这个小组的秘书，我们这节是谈土地问题，本来按照我的想法是，上一节的问题我们再谈一上午都时间不够，宏观的问题，我们对中央经济工作会议了解不了解，我在亚运村去吃饭非常感慨的一件事，进了门以后夹道欢迎6个女孩子，这样一个就业状态，一个饭店里面好多女孩子夹道欢迎你，全世界大概就中国能看到，这就是我们的就业，大家要深思这个问题，她们挣多少钱，她们一天工作多少时间，这个问题对宏观经济有重大影响，但是没人提。说一句可能得罪人的话，好像我们研究宏观经济的人也不爱提这个问题，劳资关系对宏观经济问题的影响。

　　我们这节是谈土地问题和房子价格问题，我看我们列的问题有这样几项，第一个问题，恐怕我们先要谈一下，现在的房价究竟高不高、究竟有没有泡沫？诸位在房地产研究问题上很深入，我是一个外行。

　　陈国强：我觉得讨论房价高或者不高可能是因人而宜的，不同人眼中的房价高还是适中是否可接受，完全是不同的人不同的家庭对这个问题有不同的判断，当然也会有一个基本的标准，比如大家都熟悉的房价出售比、租售比，这些都是参考指标了，所以我想买一千万豪宅的人和买一百万普通住宅的人对于房价的判断肯定是不一样的，当然从我们管理层对社会当中、对目前房价快速上涨的感受应该是非常强烈的，最近从月初以来的中央经济工作会议到后来9日、14日总理亲自主持的常务会议，包括前两天五部委发出的通知，我想都已经非常明显的透露出了，管理层对于高房价的担忧或者高的关切，也出台了一些相关的措施，采取措施来抑制房价过快上涨的这么一个突出的问题。

　　赵晓：房价高不高我们看北京，北京的房价今年以来涨了60%，现在如果首次置业的人，基本上在五环以内，无论是总价款还是单位房价都已经超出他们的能力和心理承受范围。上海的房价，今年以来新楼盘差不多都涨了50%以上，有的涨了100%。

　　陈国强：北京、上海、深圳、广州这几个一线城市，据我了解的情况，今年如果均价来衡量，一线城市新建商品房部分均价都涨50%以上。

　　赵晓：从全国的情况来看，去年大概全国销售下降了20%，房价下跌了6%，但是今年以来，我们知道无论是销售额还是楼价，都超过了泡沫时期的2007年，所以我们用一句话来概括2009年的中国经济和楼市就是，中国经济最困难的一年，中国房地产最辉煌乃至最疯狂的一年。

　　邹晓云：这是一个不用争论的问题了，但是我有一个观点，我们房地产价格高不高，我们看国家供应土地或者我们土地资源最根本的目的是用来干什么？实际上是满足大众社会居住的需求，我们要谈论高最基本的出发点或者我们的价值观，就应该要跟我们的社会实际上居住的需求相比较，这个数据大家也有，大家也都知道，有很多不同的版本，但是一个总的判断，房价实际上是非常非常高的。从经济学上说，更多说的是泡沫，实际上从社会层面来说，社会公平的问题，如果说造成了不公平，我觉得政府有推托不掉的责任，或者说某些程度上是一个失职。

　　主持人党国英：这个问题我没有发言权，高不高你们说的我都同意。下一个问题，明年的后续的房价会怎么样变化？

　　陈国强：明年上半年中国房屋成交量将下滑

　　陈国强：这个问题看似简单，不容易回答。我想再补充一下刚才有关09年我们房地产走过来一年基本的情况，实际上我们看到，09年全年，现在看到的最新数据是，1—11月数据前几天国家统计局发布了，成交量的角度看，无论商品房还是商品住宅部分，从成交量的角度今年1—11月份同比增长了50%以上，价格增幅就更打了，商品房部分80%几，商品住宅部分接近90%几。大家知道去年成交量，08年和07年相比，同比下降了接近20%，所以一降一升这个差距就尤其明显了。价格的情况，特别是东部沿海的一些重点城市、一线城市，房价的攀升可以说到了无以复加的程度，很多楼盘从年初低点，到下半年已经价格翻番，所以我觉得这个可以用“疯狂”两个字，就是房价上涨的快速程度。

　　从土地市场来看，今年一季度大家都非常清楚，土地市场陷入非常低迷的状态，40%的土地是流派流标的，成交的部分大约70%是降价成交的，但是二季度之后市场急转直下，地王遍地开花，而且蔓延到更多的城市，应该说到年底仍然北京、上海还是不断的出现总价地王、单价地王，我想土地市场的变化，可以说眼花缭乱。这样的一些情况，今年三、四季度之后，特别是四季度，由于一些因素的影响，几个方面，大家对于房地产，对于资产的价格上涨，或者说买房的问题产生了非常明显的恐慌心理，首先是一个政策会变的恐慌，当然现在已经很明确了，已经变了。第二个，是对于房价仍然会像前面快速上涨的恐慌，加入了这种恐慌购房的队伍当中。第三个，还担心我们未来经济会出现通胀的这种恐慌。三大恐慌因素促成了下半年，特别是四季度的恐慌性购房，我觉得由于这种恐慌性购房造成什么结果呢？把我们未来的一些需求透支了，提前释放了，08年我们市场由于整体低迷，全国性的行业低迷，造成了很明显的这种需求的积压。相比之下，09年的市场需求应该说提前透支了，或者说过度释放了。这个结果对明年市场，我想有非常直接的影响，也就是说这个需求，无论是成交量还是价格提前透支释放之后，他接下来可能会有一个修整的阶段，我想这个是行业自身的内在要求，加上政策微调的因素。所以我想明年的上半年，特别是一季度市场，成交量下滑、成交量萎缩、价格出现修整，我觉得这个是可以预期的一个结果、一个趋势。

　　赵晓：三句话，第一句话，货币扩张所带动的楼市上升周期仍将继续。第二句话，政府对房地产市场定向打靶，会使得市场降温，但不会冷却。第三句话，明年不会像今年，有可能今年量、价齐增这样的态势会有所平稳，有可能会出现价涨但是量会跌一些。

　　邹晓云：对明年房价的判断确实也是一个很难判断的一个事情，我个人的看法，第一点，我们现在从国家最近出台的政策指导思想看，遏制部分城市过快增长，我觉得用词是非常有讲究的，遏制表示了我们一种决心和态度，层层限制了房价，非常非常高的。然后是部分城市，是不是我们可以这样解读，还会有大部分的城市承认他是比较合理的，就是目前的状况是比较合理的，过度增长，我们说应该承认他是合理的增长，是不是这样可以解读它，我不知道政策制定的本意是什么，但是我们可以做这样的解读。

　　我们单位的人在吃饭的时候，每当电视播房地产问题的时候，大家头都转过去了，我也常常在公共汽车上听到大家讨论房地产的问题，陌生人都讨论这个，大家对房屋居住需求是非常关心的。现在国家政策的基调还是要保证基本的稳定或者说稳定的状态，比较中性的解读是保持稳定的状态，但是这种东西后面也有一些调结构的措施，但是这些措施能不能够到位，我觉得非常值得观察。因为我们现在基本的体制没有变、基本的制度框架没有变，而且我们的信贷政策也没有说一定有一个非常大的变化，而且我最担心的一点就是说，我们现在讲了要增加自主和改善性需求，但是实际上是要有非常精准管理的制度设计才行，但是我们现在管理根本达不到这一点。比如说我们融资的资金，其他融资目的的资金到房地产来能不能监管，外资到房地产来、热钱到房地产来能不能监管，这些都是做不到的，这些都做不到仅仅控制某一方面的需求，仅仅是控制二套房政策，实际上起的作用可能是微乎其微的，所以我个人对明年房价的控制是持不太乐观的想法。