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“招拍挂”的确提高了土地市场的透明度和公开性，使土地市场看起来更干净更公平，但它也的确降低了土地市场的供给弹性，从而推高了地价和房价
在之前的文章中我们说过，中国并不存在一个统一的城镇土地国有制度，真正掌握土地资源的从来不是那个抽象的“国家”，而是一个个具体的机关或部门（冀志罡：“碎片式”土地国有是高房价根源）。这种土地制度碰上房改之后强劲的住宅需求，马上就暴露出了其“混乱”的一面。
本来，虽然土地在各个具体机关或部门手里，但只要不进市场，不涉及商业化开发，随便这些条条块块们怎么搞，其他政府部门一般意见不大。但进了市场，搞起了商业化开发，大笔金钱滚滚而来，其他人就难免愤愤不平了。体制内吃的是大锅饭，讲究按级别分配，手里有地又头脑活络的吃了独食，自然是不能允许的——顺便明确一下，任何一个“条条块块”都可以出让土地的方式，叫“土地协议出让”；而除了市级土地储备中心外，谁都无权出让土地的方式，就叫“招拍挂”。两种方式各有利弊：前者是多头供地，后者是“一个水龙头供地”；前者是多家竞争，但不透明不公开充满台底交易，后者是独家垄断，很透明很公开但房价涨得比较凶。
“招拍挂”开始盛行时，人们首先看到的是它“喜剧”的一面。市政当局垄断了土地出让收入，获得巨大财力的同时，发现了一个绝好的盈利模式：通过改善市政基础设施提高土地价格，再经由卖地获取回报。用一个简单公式描述如下：投资改善市政基础设施—→“招拍挂”卖地获取回报—→继续投资改善基础设施—→“招拍挂”卖地赚更多的钱……
想必大家都注意到了，最近几年，各地市政项目的建设速度在明显加快。最典型的是地铁。过去连北京建个地铁包括论证立项实施没个十年八年都搞不完，最近几年却连一些中等城市都在砍瓜切菜一般大建地铁。当然某些地铁可能投资不当，但瑕不掩瑜，上述的盈利模式才是激励市政当局改善基础设施的主要动力。所谓无利不起早，政府行为也是一样。
“招拍挂”既为城市基础设施建设提供了资金来源，也给城市当局改善基础设施提供了强大激励，这是“招拍挂”喜剧的主要内容。此外，土地出让市场透明度的提高也是一项制度成就，虽然很不彻底。
然而，“招拍挂”也为房价的超速上涨提供了制度条件。任志强和王健林在不同场合将最近几年房价的飞速上涨归咎于“招拍挂”。他们说对了，但只对了一半。“招拍挂”的确推高了房价，但如果要找一个制度代替土地协议出让的话，“招拍挂”却又是最合适的。
那么，协议出让制度为什么必须废除呢？这要从的它的由来说起。
前面说过，中国的土地资源是落在条条块块的手里，条条块块们若想将手中土地推向市场以赚取土地溢价，除了有开发商愿意接盘外，还必须通过政府的规划审批。也就是说，土地要协议出让，仅有条条块块们的运作是不够的，市政当局还必须打开审批的大门，这些土地才能开发成漂亮的住宅小区或巍峨的商业大厦。
那么市政府为什么要开门审批呢？这又必须从上一轮大规模国企改革说起。1998年亚洲金融危机爆发后，东亚国家经济普遍陷入困境，中国也不例外。大批国企被推向市场后经营不善，政府无钱兜底，工人处境悲惨。这个时候，但凡谁愿意拿出钱来让国企能解决下岗工人的兜底问题，那是绝对会被政府视为座上宾的。
对于那些经营不善的国企来说，除了脚下的土地，还真没什么可供盘活的资产。老旧设备不值钱，工人技能不足，管理机制僵化，品牌更无从谈起。因此，当开发商看中国企的土地，并愿意为此支付一大笔钱的时候，不啻是给了已经山穷水尽的国企一根救命稻草：把地卖了，不就有钱安置下岗职工了吗？
当年那些恰好占据了较好地段的国企，就是通过出让脚下的土地，获取资金安置职工，或搬迁企业再振雄风的。一句话，国企改革需要支付很高的成本，而政府又拿不出钱，现在有人愿意出钱买国企的地，政府当然乐意做顺水人情，既甩了包袱，又能拉动城市建设，这在当年可是一条了不起的成功经验。
此口一开，大大小小的条和块们，只要手里有地的，便都动起了房地产开发的脑筋。中国房地产行业的第一个热潮，也是房地产市场化的绝好的机会窗口，便在这个千载难逢的时刻打开了。
可是，打开的目的，并不是为了发展房地产，尤其不是为了发展市场化的房地产，而是为了国企脱困。一旦国企改革进入尾声，政府的财务困境不再严重，以地生财的诱惑又是如此之大，那么已经打开的口子，就不可避免要关上了。这就是我上面说的，土地协议出让只能是阶段性安排，迟早要被废除的原因。
到2003年以后，中国经济进入新一轮高速发展期，废除土地协议出让制度的条件便趋于成熟了。对于此时的地方政府来说，由市政当局独家垄断土地供给，显然是最有利于收益最大化的制度。也正是从这个时候开始，关于“一个水龙头供地”、“紧银根、紧地根”、“中国房价长期看涨”等说法开始甚嚣尘上。很多人指责开发商散布房价上涨的言论，但我分明看到，不止一个地方的政府官员曾公开表态房价要涨。
在地方政府的强力推动下，转制的进度非常之快。到2004年8月31日（即所谓831大限），土地市场即正式进入过渡期。
很多人将房价暴涨归咎于地方政府，这大抵不错；但原因并不是官员的腐败（事实上，腐败与房价的关系被弄拧了），而在于城市当局对土地供给的独家垄断。这种垄断，大大减少了土地供应量，从而推高了地价和房价。
这就是“招拍挂”引发的悲剧。它的确提高了土地市场的透明度和公开性，使土地市场看起来更干净更公平，但它也的确降低了土地市场的供给弹性。当房价在土地供应减少的刺激下快速上涨时，土地市场并没有及时作出反应，反而在国务院房产调控的令箭一道紧似一道的压力下，更趋于萎缩。价格在上涨，供应却在减少，房价终于一发不可收拾了。
2007年，房价进入暴涨的第一个高潮，距离831大限仅仅3年，刚好是一块地的开发周期。
（作者系宏观经济研究人员，专栏作家。曾供职媒体，现服务企业）
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