“招保万金”中报细说地产变局

　　截至8月10日，万科、保利、金地三家地产龙头均已公布中期业绩报告，加之7月27日招商地产公布中期业绩，招、保、万、金四大地产龙头企业已全部公布中期业绩。从中报业绩看，虽然上半年房地产调控政策频出，处于行业龙头的地产企业仍然实现业绩大幅上涨。但与此同时，不 断增大的销售压力、越来越强的降价预期，也使地产龙头们在继续看好后市同时，开始选择更加审慎的发展战略。

　　赚钱更多了

　　根据四大地产公司公布的中报，上半年力度空前的房地产调控政策导致市场成交量持续走低，但这并没有过多影响到地产龙头们的盈利能力。万科上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%；保利地产上半年营业利润为24.46亿元，同比增长21.85%；金地集团上半年营业利润18.6亿元，同比增长257.89%；而招商地产则实现净利润10.5亿元，同比增长115.71%。

　　中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天表示，虽然调控政策对市场产生影响，但今年上半年销售情况其实不比去年同期差。国家统计局统计数据显示，今年上半年全国销售面积达到3.55亿平方米，同比去年增长近13%，而19820亿元的销售金额更是同比增长达到25.4%。

　　卖房变难了

　　不过，在整体利润上升的同时，政策调控引发的销售压力也开始逐步凸显。四大房企上半年销售面积呈现两升两降格局。万科、保利销售面积和销售金额均有增长，但金地和招商地产却出现销售金额和面积大幅下降。其中金地销售面积同比回落42.83%，销售同比回落37.31%；招商地产销售面积同比回落53.87%，销售金额同比回落41%。

　　从四大房企公布的中报看，企业显然感受到下半年销售压力。保利明确表示，国家对于房地产市场的持续调控，使市场经营环境日益规范，一大批战略清晰、专业化的房地产企业迅速发展壮大，行业集中度有所提高。房地产行业的激烈竞争使公司保持持续快速增长的难度加大。

　　长江证券房地产行业首席分析师苏雪晶在分析保利地产中报后表示，保利第一季度销售火爆，但进入第二季度销售的同比增速明显放缓，这主要是由于市场调控的深入，不少项目销售受到影响。

　　悄悄降价了

　　逐渐增强的销售压力加之下半年市场供应量的持续增长，价格调整也开始从半遮半掩状态逐渐走向明朗，以更为理性的定价推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新平台上达到均衡，成为主要地产企业共识。

　　具体到下半年经营策略，金地表示，将以销售为先，加快公司销售现金流的回收。

　　华泰联合证券房地产行业首席分析师鱼晋华在分析万科上半年的销售业绩后说：“上半年，房地产市场处于调控愁云中，万科根据自身特质在市场仍处于降价敏感期内就迅速调整价格策略，使得月度销售面积5月后迅速提升。”

　　其实，对于众多房地产企业来说，目前市场仍存在相当充裕的调价空间。以金地为例，国信证券的分析就指出，金地目前土地储备的平均价格不到2800元每平方米，而上半年的销售均价为1.1133万元每平方米，这为公司下半年灵活定价提供了腾挪空间。

　　陈啸天分析，就目前大多数新开降价项目而言，基本上降价幅度在15%左右，而且降价引发的销量增长效果明显，他预计，下一阶段会在这个基础上有所调整，但空间相对有限。

　　战场转移了

　　对于未来发展，四大房企中报大多表现出谨慎乐观态度。

　　虽然上半年调控政策对房地产行业的影响明显，但从全国范围来看，房地产行业并没有出现整体的下滑，更大程度上是发展结构出现了变化。与受到政策影响较大的一线城市市场相比，大多数二、三线城市房地产市场仍然活跃。

　　来自中国房地产信息集团研究中心的统计数据显示，10个大城市实际占全国成交量比重已经从2009年年初的26%下滑到了今天的13%。陈啸天表示，今年上半年大家所感受到的全国市场下滑的信息，只是局部或者说只是片面信息，从全国数据看，在一线城市市场下滑同时，全国其他城市由于房价一直相对比较平稳。这一变化也促使主要房企开始将目光由热火朝天的一线城市向方兴未艾的二、三线城市转移。

　　万科中报显示，其上半年新增项目多位于二、三线城市。保利也在中报中明确表示将加大二、三线城市投资。