调控逼退千亿楼市热钱 转战股市或不只是“传说”

　　编者的话：去年4月以来，有关房地产调控政策密集发布，从“国十条”、“国五条”、“新国八条”，到春节前夕沪渝房产税的试点，以及最近堪称全国最严的北京“国八条”落地，国家坚决调控房价的决心表露无遗。随着对房贷政策的严厉调控，楼市投资的吸引力骤减，原本在 楼市内“酣战”的数以亿计的资金，一时也迷失了方向。由此，炒房热钱会否转战股市引起市场各方关注。

　　值得关注的是，目前的股市与楼市之间进入了一个十分微妙的时刻：一边是可能已经见底，一边有望伺机见顶。

　　调控不断升级

　　房地产行业或现政策顶

　　自2010年以来，房地产市场可谓波澜起伏，高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，中国于2010年展开了史上最严厉的房地产调控和最大规模的保障房建设。

　　从2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。到2010年1月10日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。再到2010年4月13日，住房和城乡建设部发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确要求各地加强商品住房预售行为监管。之后“国十九条”等政策都是围绕控制房地产泡沫而出台。

　　为遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房，加大保障房建设力度，今年1月26日中央再度出台“新国八条”，从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面调控楼市，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。其后，中国央行加息收紧银根，沪渝两地开始房产税试点等等，令调控力度持续升级。

　　2011年1月20日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。紧接着1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，推出楼市调控新“国八条”，主要分为以下几个方面：

　　1、明确住房价格控制目标。2、调整个人转让住房营业税政策。3、二套房首付提至6成。4、明确限购令。5、增加楼市供应，加强保障性住房建设。1月27日，上海、重庆两市又纷纷公布了房产税征收细则。

　　可以说从去年1月“国十一条”开始，“国四条”、“新国四条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”、“限外令”等房地产调控政策密集出台，调控措施之严可谓“史无前例”。

　　在严厉的政策打压下，一年多调控已产生效果：投资放缓、地市降温、房价涨幅趋缓。

　　国信证券报告数据显示，房地产投资和新开工同比增速已初显回落。去年全国城镇固定资产投资完成24.14万亿元，同比增长24.5%，同比增速自2009年9月以来始终呈现震荡回落趋势，于去年9月达到2年以来的最低点24%，去年12月累计同比增速仅比最低点高出0.1个百分点。

　　去年全年房地产开发投资完成4.83万亿元，同比增长33.2%，同比增速在去年3月之后逐步回落，全年同比增速较去年3月最高点已累计回落5个百分点去年全国房地产新开工16.38亿平方米，同比增长40.7%，同比增速自三月之后逐月回落，目前累计回落幅度达31.7个百分点，其中11、12月份回落幅度较大，两月累计回落幅度达21.2个百分点。

　　房价涨幅趋缓。从重点城市加权平均房价看，2010年四季度房价同比涨幅开始收窄，2010年12月及2011年1月房价同比涨幅基本持平。可见“以遏制房价过快上涨”为目的的调控已经达到了明显的效果，从这个角度观察，下一阶段调控的思路将以巩固成果为主，若这种涨幅收窄的趋势能延续，行业面临调控再加码的压力将会减轻。

　　不断升级的调控政策在春节楼市的销售上已有反应。据媒体报道，春节期间楼市遇冷的重庆，以及广州中心区、深圳、杭州均出现多日“零成交”的现象，珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市的成交量也只有几套，北京、上海、南京等地成交量也多处在几十套的低位水平。有业内人士预计，全国70个大中城市房价指数将在今年二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长，部分房价偏高城市的房价将出现一定幅度调整。

　　中国指数研究院近日发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。但预计随着新一轮调控政策效应的显现，未来楼市将明显降温。

　　股市估值低位

　　大蓝筹对热钱最有吸引力

　　值得关注的是，在千亿楼市热钱因为严厉的政策调控而撤退的大背景下，A股市场正处于一个历史的估值低位。

　　据中证指数公司最新数据，截至2月18日收盘，沪深300静态市盈率为21.09倍。该数据是以2009年年报数据作为依据，但目前披露和预披露的年报业绩表明，在2010年，多数企业的业绩优异。许多研究机构估算的动态市盈率标准则表明，目前沪深300的平均动态市盈率在15倍左右，处于历史相对低点，相当于2006年牛市启动之前的市盈率水平。与大牛市最高时曾达到接近50倍的市盈率相比，不到当时的1/3。

　　同样是静态市盈率标准，沪深300的估值表现也明显低于市场的整体水平，同样是中证指数公司2月18日的数据显示，沪市平均市盈率为22.46倍，深市平均市盈率为43.82倍，同样处于相对较低的状态。

　　自1月31日至2月18日的10个交易日当中，资金最为青睐的个股主要有：中国宝安资金净流入为24.13亿元，期间涨幅为21.79%；中国北车资金净流入为14.33亿元；晋亿实业资金净流入为11.41亿元；海南橡胶资金净流入为11.2亿元；锡业股份资金净流入为11.16亿元。

　　从以上数据可见，部分低估值蓝筹股已成为市场关注的焦点，受到机构资金的青睐。主要原因在于市场估值的水平。目前，尤其是沪深300，仍处于历史低谷，除银行外，石油石化、保险、钢铁等蓝筹估值更是处于历史低位，下跌空间有限，蓝筹的估值优势随着市场行情的转暖会越发受到市场认同。统计显示，金融服务业的整体市盈率为11.28倍，其次是采掘业、交通运输业、有色金属和钢铁整体市盈率分别为18.10倍、19.76倍、22.44倍和24.67倍。

　　重阳投资认为，沪深300目前16倍的估值，低于标准普尔500的18倍、恒生指数17倍和日经指数30倍的估值水平。考虑到中国经济未来明确的成长性，沪深300的估值是明显偏低的。虽然A股系统性风险不大，但估值结构差异显著：成长性被过度追捧给予高溢价，而代表价值的蓝筹股被市场严重低估。目前看，市场扭曲的估值格局将会逐步转变，而当前市场错误的定价体系恰恰是投资蓝筹股的良好时机。

　　因此，从估值和业绩两方面来看，大盘蓝筹股对场外热钱具有明显的吸引力，后续发力的潜能值得期待。

　　组合拳打压 千亿楼市热钱撤退觅出路

　　从以上分析不难看出，目前的股市与楼市已经进入了一个前所未有的微妙时刻：一边是市场已见估值底，一边因调控出现政策顶，而这两者之间的资金大坝，因为底和顶的巨大落差已经处于“决堤”状态。

　　今年以来，国家相继出台一系列打压房地产的组合拳，相继提高了二套房首付利率、暂停第三套房房贷等措施，给房地产市场造成重挫。目前，国内一些一线城市，已经出现了集中抛盘的现象，有业内人士测算，全国范围看，从楼市退出的热钱可能达到上千亿的规模，而这还是很保守的数字。长江证券分析师表示，“恐怕没人知道这笔资金的总量是多少，但数量巨大是肯定的。如果房价调控到位，预计流出楼市的资金不会少于3000亿元。”

　　分析人士认为，根据央行公布的统计报告，去年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元，今年一季度新增个人购房贷款5227亿元，以首付比例平均30%-40%计，2009年至2010年一季度，估算贷款买房的个人自有资金大概为7200-9600亿元。而一线城市的实际投资性购房比例不会低于30%，由此测算非自住性资金平均应该为2800亿元。值得指出的是，这一数据也只是冰山一角，因为这一数据并未加上未向银行按揭直接进入楼市的资金，其中包括很多处于地下和灰色状态的民间资金以及国际热钱，它们只有在相对明确的政策信号和投资机会才会浮出水面。

　　全国范围看，从楼市退出的热钱可能达到上千亿的规模，而这还是很保守的数字。长江证券分析师白松认为，“恐怕没人知道这笔资金的总量是多少，但数量巨大是肯定的。如果政策调控到位，预计流出楼市的资金不会少于3000亿元。”

　　有机构预计，今年全国出台限购政策的城市将达到50个以上，这些城市的楼市成交将超过全国商品房销售总额的50%。按照10%的购房人群被“限购”计算，直接被政策抑制的销售金额可能达到2500亿元，再加上观望情绪所带来的成交降低，起码有四五千亿元的社会资金将被驱离楼市。

　　而根据国家统计局公布的房地产运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。

　　675亿元净流入引发春季行情 资金进场开始显现

　　货币政策收紧叠加新“国八条”，使当前国内楼市正面临力度空前的调控高压。就在新“国八条”出台后的第一周，全国可观测的23个城市楼市成交量大跌，据悉，春节期间重庆、广州中心区、深圳和杭州等地连续多日甚至出现“零成交”的“倒春寒”现象。与房市的“春寒”相比，A股市场却在春节过后现出“暖意”。股市与楼市再次显出跷跷板效应。

　　昨日，市场继续发力反弹，上证指数上涨1.12%，整个市场资金净流入192.73亿元。兔年开局以来，各路资金“蠢蠢欲动”联手发动春耕行情，低估值蓝筹股已成为市场关注的焦点，受到机构资金的青睐。

　　统计显示，自2月9日至2月21日以来市场不断企稳反弹，9个交易日里，上证指数累计上涨4.76%，资金累计净流入量为675.12亿元。其中，沪市自2月9日以来连续6个交易日呈现资金净流入。整个市场，在2月9日上证指数下跌0.89%，资金流出14.78亿元后，2月10日至14日，市场连续反弹，资金不断流入市场，仅3个交易日，整个A股市场净流入资金达457.98亿元。而在此前，2011年1月1日至2月1日春节前，市场依然表现低迷，资金持续流出，上证指数下跌了0.32%。2010年，上证指数下跌14.3％，市场人士普遍认为，资金面的紧张确实是造成这一结果的主要原因之一。

　　在各路资金暗潮涌动之际，从资金流向看，昨日，大盘蓝筹股资金净流入为9.82亿元，资金流入居前处于第四位。而自2月1日至21日的10个交易日当中，资金净流入量最多的前5大行业为，机械行业资金净流入为217.31亿元；金属业资金净流入为156.34亿元；房地产业资金净流入为57.27亿元；石油化工业资金净流入为51.45亿元；采掘业资金净流入为41.34亿元。

　　也有观点认为，部分炒房大军进入证券市场后的操作思路可能沿着两个方向前行，一是资源属性明显的品种。因为，这些炒房资金在多年的运作过程中，愈发感受到资源的重要性，无论是江浙炒煤团在山西的折戟，还是在水电资源的投资失利上，均意识到拥有上游垄断资源的重要性。因此，他们进入证券市场之后，由于对资源的认识或将使得他们加大对资源股的投资力度，故煤炭股、有色金属股等品种将成为他们关注的焦点。与此同时，不排除部分炒房资金对拥有优质土地资源的农业股，以及拥有优质、不可复制的区域优势的地产股也有配置的可能性。二是拥有政策优势的品种。凡是有着政策扶持的相关产业或将得到资金的认可，故新兴产业以及获得政府大力扶持的产业极有可能成为他们重点关注的对象，尤其是国家财政政策大力扶持的相关产业，包括高铁、水电、水利等品种。另外，国家积极扶持的新兴产业也可能得到认可，其中锂电池、环保、合同能源管理、移动互联网等相关新兴产业也可能是他们投资的重点之一。而且，环保等相关新兴产业本身也是江浙实体产业资金感兴趣的产业。

　　事实上，受节后资金回流等多重因素提振，A股开户数激增，居民储蓄搬家再现。最新公布的中登数据显示，节后首周，两市持仓及参与账户数骤增。来自中登公司的数据显示，节后首周期末持仓A股账户数为5619.63万户，较节前增加近10万户。经历节前近七周的低迷，A股持仓账户数节后显著反弹，且再次创出历史新高。与此同时，A股账户的持仓比例也回升至36.75%。数据还显示，节后首周参与交易的A股账户数为981.57万户，环比大增54.5%。 伴随着节后反弹行情的延伸，新增开户数也出现热闹场面。开户数据显示，节后首周的3个交易日，两市新增股票账户数为13.17万户，日均开户数环比激增近四成。

　　正方观点

　　部分楼市热钱进入股市很正常

　　汇添富基金公司副总于东升表示，楼市调控会使大部分热钱流入股市。目前的市场为什么会导致资产价格会大幅度上升，是因为投资者可以投资的表标的物缺少。这几个月房地产的调控，尽管有很多限制性的政策有可能会带来价格并不会下来，但是交易量会大幅度的萎缩，这个萎缩带来的资金流向，证券市场一定会是很好的选择，因为证券市场具有流动性好，易于变现。去年，中药材在很短的时间内价格提升的速度非常快；最近，无论是黄金，还是其他的收藏品也出现了一些短期价格提升的现象。目前来说，资金流到哪里就会把哪里的价格冲起来。

　　于东升认为，资金流向最核心的点是它的收益。从目前来看，A股市场实际上是处于点位相对低的状态，尽管不确定性因素比较多，但不确定性当中的确定性也是很明确的。从这个角度来说，部分的钱流向这里也比较正常。

　　广东社科院热钱研究专家黎友焕称，在国家调控政策接二连三的打压下，炒楼热钱已经选择了快速离场。这些热钱将在2—3个月时间内切换至股市，而未来两周内，股市将逐渐感受到热钱流入带来的充沛资金供给。黎友焕认为，由于楼市中的热钱规模庞大，在目前民间投资渠道不够充分的情况下，这些热钱很难找到合适的出口，只有股市才适合大笔资金的进出，因此股市将是热钱最终的“避难所”。

　　黎友焕认为，目前，股市已跌至底部，随着未来股市的企稳，市场将会对热钱的流入有所反应。但由于目前房贷调控刚刚开始，热钱的大规模撤离并重新转换跑道需要一段时间，预计2—3个月的时间热钱才会大规模流入股市。

　　天相投顾首席分析师仇彦英说，新一轮调控政策将大大挤压房地产市场的投资空间，并迫使大批资金流入股市。历史经验表明，资金面状况是主导A股市场走势的重要因素之一。从这个角度而言，楼市调控升级对市场整体而言并非利空。

　　中证投资首席分析师徐辉认为，具体数据很难核算。假设43995亿元中有一成的资金转战股市，也可能有三四千亿元的规模；而据中信证券最新研究也称，此次地产新政将可能从楼市中挤出4000亿元左右的资金流入股市。

　　反方观点

　　炒房钱迅速进股市的想法太天真

　　德邦证券分析师张国雄则认为，从楼市流入的热钱进入股市的可能性不大，原因有三：一是楼市交易不像股市可以随时兑现，房地产的交易需要一个过程，因此热钱并不会很快流入股市。二是如果原来只投资房地产的人，一般不会轻易涉足股市。三是因为担心房地产政策的打压会拖累股市，相信热钱也不会轻易入市。

　　申银万国分析师桂浩明认为，炒房与炒股，虽然都可以视为兼有投资与投机的行为，但其中的差异还是很大的。股市流动性强，周期比较短，涨跌频繁，这是很多炒房者所难以适应的。2006至2007年间，曾有大量民间资金进入股市，一度也确实获得了很大盈利，但随后股市的下跌也令这些资金损失惨重。相应的，楼市尽管流动性不如股市，但就炒作而言，管理成本低，而且由于处于一个长周期中，盈利性更突出，并且还能够运用金融杠杆，对较大规模的资金来说更为合适。投资方式、盈利模式以及操作理念上的差异，决定了这部分民间资金在投资方向上更愿意选择楼市。这也就是为什么去年初，股市与房市都处于低谷，但后来真正进入股市的增量资金却很有限，而大量资金会去疯炒楼市的缘故。无疑，那种认为有了新的房产政策以后，炒房资金会迅速转向进入股市的想法，忽视了两者之间的差异，似乎过于天真了些。

　　国泰君安认为，对国内民众来说，投资渠道主要有定期存款、楼市、股市、保险、基金、债券和黄金等，这当中保险、基金只是中间桥梁，最终的去向可能只有定存、楼市、股市、债券和黄金，少部分资金有可能通过民间借贷投向实业，但由于国内私募股权不太发达，这部分规模有限，对于国内企业来说，比民众多了一条投资渠道即实业投资，通过比较定存、楼市、股市、债券、黄金和实业六项投资的一年期收益率，在各项投资渠道当中，黄金和实业投资相对来说对资金吸引力较大，将可能成为楼市资金的下一个流动去向，对于普通投资者，买入黄金或者受益于黄金上涨的相关资产是不错的选择。

　　国信证券分析师林松立说，“事实上，股市的财富效应对于楼市的影响更大。2007年楼市的火爆很大程度上得益于股市的高涨，股市大幅下跌将造成财富缩水，也会对楼市造成致命打击。反过来说，楼市中的投机策略相对简单，炒楼资金往往对于股市的投机策略和操作方法并不熟悉，预计只会有少部分资金会流入股市，大部分资金会选择继续观望。”

　　有私募人士认为，股市楼市并非是“跷跷板”关系，相反，国家对房价的调控非但不会给股市带来增量资金，相反只会让包括股市在内的货币供应更加紧张，股市是经济的晴雨表，房地产走势与股市是正相关关系。

　　作者：张晓峰 孙华 张颖 (来源：证券日报)